文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル(住まい)×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。
我々の理念は、今まで多くの人にとって一生に一度の買い物であると言われてきた住宅を、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住まいを変える、そのような存在に変えることで人々の様々な可能性を広げていきたい、という想いに基づいています。テクノロジーを活用し、我々の目指す未来を創造することで、住まいを通じたより豊かな社会の構築に貢献し、当社グループの企業価値を高めることにつながっていくものと確信しています。当社グループは今後、リアルとして積上げた実績と、最新のテクノロジーの力を掛け合わせることで、顧客の「売りたい」「買いたい」「建てたい」を喚起する有効情報を手軽に提供し、当社グループ自身が相手方となって取引を速やか且つ具体的に実現することで、顧客LTV(ライフ タイム バリュー)(※)を最大に引き上げていきます。不動産取引の現状を変えていくためには先端のテクノロジーを活用していくことが重要であるのと同時に、テクノロジーを適切に活用するためには不動産取引の実態(リアル)に精通していることが必要不可欠です。リアルとテクノロジー、そして２つの役割分担、掛け合わせ方、すべての高度化を目指します。
※ 顧客LTVとは、顧客生涯価値を意味し、ある顧客が特定の企業等と取引を開始してから終了するまでの間に当該企業等にどれだけ利益をもたらすかに関する指標です。
日本の住宅市場は、住宅ストックの状況・人口動態及び社会情勢の変化、資材及び人件費等の高騰、サステナビリティ意識の浸透などを背景に今後はマンションカテゴリーにとどまらず、戸建住宅カテゴリーにおいても中古住宅流通市場は大きく拡大するものと考えております。また、2016年に日本政府が発表した「日本再興戦略2016」のなかで、既存住宅流通・リフォーム市場の活性化の施策が盛り込まれ、その市場規模を2013年の11兆円から2025年には20兆円に拡大していくことが目標とされております。これには政府のデジタル推進も含まれており、「中古住宅流通×IT化」を国として強力に後押しすることが決定されております。そして、2021年の中古マンションの市場規模は2.3兆円（東日本不動産流通機構／レインズの成約価格）、このうち中古住宅買取再販事業の市場規模は6,300億円（リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2022年」のマンション販売戸数と東日本不動産流通機構／レインズの中古マンション首都圏成約物件価格から推計）でありました。このような市場環境を背景に当社グループは中古住宅再生事業を核としてKAITRY事業を運営しています。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大については、当社グループが調達する資材や住宅設備の生産活動や物流に若干の遅れが生じる等軽微な影響はあったものの、経済的な悪影響への対策として政府を中心とした住宅取得支援策が打ち出されており、需要は堅調に推移しております。
また、当社グループが営むKAITRY事業は、主にプラットフォーム『KAITRY』で扱う中古物件の仕入・販売を成長の柱に据え、加えて将来の住み替え需要を取り込むため、住まいに関わる会員プログラムサービスを提供しております。当事業を通じて仕入・販売される住宅は都市部の中古マンションに加え、中古戸建住宅・地方新築戸建住宅も含まれており、各地域の住宅事情にあった住宅供給を行うことをコンセプトとし、日本全国における住宅供給をその事業領域としております。
今後は『KAITRY』ポータルサイトに実装する「建てたい」窓口も活用し多様な顧客ニーズに応えることに加え、戸建リノベーションの拡充や中古戸建住宅の買取再販の展開も進めてまいります。
また、KAITRY事業は、住まい・住み替えに関わる全てのプロセス、すなわち住宅購入・売却以外の住宅リフォーム・リノベーション、不動産賃貸等も事業の一部と捉えており、各顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供すること全体を一体の事業としています。
中長期的に、日本の住宅市場の中心は、都市部は中古マンション、地方は新築と中古戸建になると考えており、中古マンションカテゴリーは当社グループ会社である株式会社ホームネットの全国ネットワーク、戸建カテゴリーは現子会社に加えて更なるM&Aによるエリア拡大を図り、プラットフォーム『KAITRY』を通じて住宅流通を活発化させることにより、事業を大きく成長させることを展望しています。なお、これらの全国展開を地方創生と位置付け、各拠点の地元金融機関から潤沢な仕入資金を提供頂くことで、成長スピードを上げてまいります。
また、プラットフォーム『KAITRY』内に備わる仲介会社の業務効率化をサポートする情報提供機能「KAITRY PRO」(AI査定や仲介会社として媒介契約取得する武器となる顧客向け物件査定書作成等)を、システムを持たない中堅、中小仲介会社より月額使用料を得て提供していくSaaSモデルを開始しております。
当社グループの経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として売上高、EBITDA(但し先行費用としての広告宣伝費を除く)を重視しております。また、これらの経営指標に影響するプラットフォーム『KAITRY』における価格査定数、物件仕入数・販売数、取引不動産仲介会社営業員数をKPI(Key Performance Indicators)として重視しております。
当社グループは、リアル(住まい)における収益基盤を持っており、これにテクノロジーを掛け合わせて大きく成長させることを展望しております。これらのKPIをもとに、プラットフォーム『KAITRY』を更に充実させ、仲介会社との取引を拡張し、iBuyer機能により仲介会社経由の中古住宅売買の２倍以上の市場規模が見込まれる住宅保有個人客からの直接買取りを進めます。
当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の対処すべき課題は、以下の項目と認識しております。
日本の不動産売買において、多くの手続きがオフラインかつ多くのプロセスを介在する業界環境により、煩雑・複雑・不確実・非効率な現状が残されており、DXへの対応が重要であると、当社は認識しております。当社グループではiBuyerプラットフォーム『KAITRY』を中心とした、仲介会社向けの営業支援、個人向けの不動産売買プラットフォームの提供、社内の営業支援をDX化の取り組みを通して行っており、その結果経済産業省が認定する「DX認定事業者」に選定されております。
今後、ワンストップでの不動産売買を実現するべくDX推進部門を設置するとともに、仲介会社向け営業支援効果における取引業者数の増加、個人向け不動産売買プラットフォームの提供効果における仕入戸数の増加、社内営業支援効果における一人当たり仕入戸数の増加に注力してまいります。
なお、DX化取組みの成果の1つとして、仲介会社の業務効率化をサポートする情報提供機能「HOMENET Pro」（AI査定や仲介会社として媒介契約取得する武器となる顧客向け物件査定書作成等）の仲介会社への直接提供を早期に広げていきます。
当社グループが事業を拡大し成長していくためには、『KAITRY』ポータルサイトの利用者数の確保(査定依頼や問い合わせを受けた利用者を新規会員として登録します)が重要であると考えており、そのために『KAITRY』の認知度向上が必要であると考えております。当社グループでは、効果的かつ効率的な新規会員の獲得を行うため、現在行っているオンラインによるターゲティング広告を中心とした手法のほか、TVコマーシャル等によって『KAITRY』の認知度向上を行ってまいります。
当社グループでは物件を仕入れるための価格査定を現状年間約23,000件超実施しております。一方でビッグデータを用いたAI査定により導出される査定価格も参考にし、その乖離率等を分析し、有効に掛け合わせることで真に活用できる、当社グループが買取価格として提示できるAI価格査定を『KAITRY』ポータルサイトにて提供しております。今後大きな成長を期待できる個人顧客からの直接仕入れ、iBuyer機能を拡充していくために、価格査定の精度を更に向上してまいります。
当社グループは、リノベーション工事により再生した中古マンションが、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産の在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上や運転資金としての有利子負債の増加による財務健全性の悪化に繋がる可能性があります。そのため、仕入から販売までの期間の長期化を未然に防ぐことが課題であると認識しております。この販売期間短縮のため、仕入からリノベーション完了までの工程の見える化、対象物件の早期販売を期待できる仲介会社営業担当のデータベース構築を行う、自社開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を用いております。更に物件の特徴や販売開始後の反響や案内の推移から個別物件の販売難易度を評価する独自のAIスコアリングモデルの開発を進めております。当該AIスコアリングモデルを実装することで販売期間の短縮、延いては利益率の向上を図ってまいります。
中古戸建住宅はマンションと比較して躯体部分の状態見極めが必要かつ重要であり、2022年11月末現在で当社グループにおけるAI査定はマンションに限定して実施しております。株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームでこれまで引渡した物件棟数は約5,200棟(2022年11月末時点)あり、これらに利用した部材、詳細な設計図を保有しております。まずはこれら引渡し物件をAIで査定し、当社グループの引渡した中古戸建住宅の買取再販を進めることで、住まいの保有・住み替えの促進を具体的に進めてまいります。『KAITRY』ポータルサイトは様々な顧客ニーズに対応する売却オプションを提供しており、今後、広告宣伝を強化することで、『KAITRY』ポータルサイト経由の直接仕入比率が上がってくるものと想定されます。
当社グループでは、お客様が中古住宅を購入する際に抱く物件の品質に対する不安を解消し、安心して暮らせる住宅を提供することが最も大事なことであると認識しております。当社グループでは、内装工事の内容を部位別に明示した「アフターサービス規準」とその部位ごとに一定期間保証する「アフターサービス保証書」といった当社グループ独自の検査・保証を行うことでお客様の笑顔が絶えることのない「安心」「安全」な住まいを提供してまいります。
当社グループは、コンプライアンス体制の充実を重要課題と位置づけ、内部牽制機能を強化して、不正やミスの起こらない組織作りに取り組んでおります。内部監査を担当する内部監査室、監査役及び監査法人との連携による監査体制の充実を図り、社外監査役を登用して監査体制の強化をしております。
今後、金融商品取引法における内部統制に係る報告を実施するため内部管理体制の整備を推進し、コンプライアンス機能の強化、業務マニュアルの整備等を行うとともに、業務の効率性・有効性の改善を進め継続的な成長を持続するため、内部管理体制のさらなる強化を推進してまいります。
企業が成長する上では、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。社内教育制度の拡充により社員の資質向上をはかり、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めてまいります。
当社グループは借入金により物件仕入資金を調達しておりますが、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うために財務基盤の充実を日頃から意識して形成する必要があります。そのためには、常に当社グループのおかれている状況をデータ分析した上で、定期的に金融機関への業況説明を行い、相互理解を深めることで取引がより強固となり、資金調達が円滑に行われるとともに、資本政策の強化により財務体質を強化してまいります。
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に影響を及ぼす可能性のある事項を以下に記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避、発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループが属する不動産業界は、景気変動、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これら景気変動等が購入層の購買動機に影響し、当社グループの業績や財務状況にも影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、AIを用いた市場変動モニタリングによる戦略的な仕入活動、物件管理システムの活用等による工期短縮に常に取り組んでおり、市況変動による影響の低減を図っております。
景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の変更等が行われることがあり、政策の内容によっては、不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが扱う中古住宅は首都圏及び地方主要都市を、戸建住宅については山口県及び秋田県を中心に展開しております。首都圏及び地方主要都市の中古住宅は、一般的に需要が高く、今後、競合他社の参入状況によって、物件の仕入及び販売数が減少する場合や、価格競争等が生じる場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。地方都市の戸建住宅は主に安価な規格住宅を扱う企業の全国展開が続いており、今後、山口県及び秋田県でも土地取得や価格面での競合が一層激しくなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、魅力的な商品(間取り、デザイン、空調等機能や顧客ニーズに沿った価格バランスのよい商品等)の開発やアフターサービスの充実等に努め、また競合他社の動向を的確に把握し、AIによる市場変動モニタリングを行うこと等により、時々の状況に応じた柔軟な仕入及び営業活動を行うことで、リスクの低減に努めております。
当社グループでは、リアル×テクノロジーによる顧客サービスの充実、具体的には「AIを用いた不動産価格査定」や「ポータルサイトでの不動産直接売買の機会提供」といったサービスを展開しており、経済産業省が定めるDX認定制度に基づき、「DX認定事業者」に認定されておりますが、AIやITテクノロジーを活用したソリューションを提供する企業は益々増えております。これら企業との競合が一層激しくなる場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
AIやDX、ビッグデータ活用に係る技術は革新スピードが速く、それら技術や知識は常に陳腐化のリスクを伴っております。技術革新への対応が遅れたり、想定を上回る速度での技術革新や新技術の普及が生じた場合には、当社グループが提供するサービスの評価が下がり、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社は一般社団法人DX不動産推進協会の正規会員として社外に人的ネットワークを広く持ち、先端テクノロジーに関する情報収集とその導入を進めております。
当社グループが提供するiBuyerプラットフォーム『KAITRY』は相当部分がポータルサイトを通してインターネット上で提供するサービスとなっており、インターネットのシステム障害等によりサービス提供に支障が生じる場合には、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
新型コロナウイルス感染症拡大により、当社グループが調達する資材や住宅設備の生産活動や物流に若干の遅れが生じております。収束まで長期間を要する場合、調達のみならず景気悪化による不動産購買意欲の低下も懸念され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループとしては、在庫水準の引き上げ、グループ内融通等で資材・住宅設備の確保に努めており、また従業員の感染拡大防止の取り組みに力を入れております。
社内インフラ充実によるリモートワークの推進、時差出勤の推奨、飛沫防止パーテーション設置、サーモグラフィカメラによる出勤時・来社時の体温チェック等で防止を図りつつ、感染や感染疑いが生じた場合の対応手順を定め、周知徹底することでリスクに備えております。
当社グループでは、特定の狭いエリアでの事業展開は行わず、広域にわたって事業を展開することにより、特定エリアで発生する落雷、大雨及び地震等の自然災害や、火災、事件、暴動等、不測の事故等によるリスクの分散を図っております。また、原則として、当社グループが保有する不動産については火災保険を付保しており、不測の事態に備えております。しかしながら、万が一、事故・災害等が発生した場合、その発生した地域において当社グループが保有している物件について、滅失、劣化または毀損等が生じたり、保険でカバーできない事故・災害等が発生した場合や、消費者の不動産購入・建築マインドが低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの事業は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。当社グループでは、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの有する主な許認可は以下のとおりであります。
(株式会社ホームネット)
(株式会社ファーストホーム)
(株式会社サンコーホーム)
当社グループは、AIによる市場変動モニタリングや各地域での需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行った上で、物件の仕入、リノベーション、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件の保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社グループのビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は、物件価格等を見直しての売却や棚卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、在庫の長期化または滞留在庫の増加による運転資金の増加に伴い有利子負債が増加する等、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループではこのリスクに対して、平均販売期間に見合った在庫水準を目安として過度の在庫保有を抑制すること、当社グループ基準で長期在庫と見做す期間を経過している在庫物件について、月２回の社内会議で販売状況と対処事項の確認・指示を行うこと、それらの状況を毎月の定時取締役会へ報告することにより適正在庫の維持に努めております。
当社グループでは、取得した中古住宅のリノベーション工事の多くを外部工事業者に外注しており、これによって人件費等の固定費の増加を抑制し、一定の利益水準を確保することを見込んでおります。しかしながら、リノベーション工事の多くを外注先に依存しているため、今後、仕入件数の増加に伴いそれに見合う外注先を十分に確保できなかった場合や、外注先の経営状態の悪化等により工期の遅延が発生して早期の販売活動ができなくなった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループではこのリスクに対し、リノベーション工事管理の内製化を拡大することでリスクの低減に努めております。
当社グループが扱う新築戸建住宅は、木材や石油関連の資材を使用しております。このため、市況や為替変動により資材の仕入価格が上昇し、これらのコストダウンや価格転嫁等が難しい場合は、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループではお客様に提供する住宅について品質管理には万全を期しておりますが、販売や引渡を行った物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、直接的な原因が当社以外の責任によるものであったとしても、売主、施工会社としての瑕疵担保責任を負う可能性があります。その結果、保証工事費の増加や、当社の信用の棄損等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
当社グループでは、中古住宅物件の仕入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は比較的高い水準にあります。今後は自己資本の充実に注力する方針でありますが、経済情勢の変化等によって市場金利が上昇した場合には、支払利息が増加する等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、中古住宅物件の仕入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しており、現時点では安定的に調達ができております。しかしながら、当社グループの財政状態が著しく悪化する等により当社グループの信用力が低下し、安定的な融資が受けられない等、資金調達に制約を受けた場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。更に、物件の仕入資金は、借入期間が概ね１年の短期借入金で調達しているため、不動産市況の低迷等により、想定した期間内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業活動の中で生じる各業務について、適法かつ適切な業務処理を行っており、現時点において業績に影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、業務手続に適法性や適正性を欠いた場合にはクレーム等を受ける可能性あり、また、それらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないようマニュアルや業務フローを定める等、社内体制の整備に努めてはおりますが、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、業務を遂行するうえでは、宅地建物取引業法や民事執行法はもとより不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められます。当社グループでは、業容拡大に向け、AI査定モデルを活用した仕入活動の効率化を取り入れつつ、継続的な人材確保に努め、社内教育制度の拡充により社員の資質向上をはかる他、管理職層の育成を強化し事業拡大に伴う組織体制の整備に努めております。
しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業活動を通じてお客様や取引先等の個人情報等を取得しており、また、重要な経営情報等の内部情報を保有しております。中古住宅再生におけるお客様の個人情報とは、不動産売買契約の締結や売買代金の決済、引渡のために必要な情報で、ご本人確認としてお客様の身分証明書等を確認させていただきます。戸建住宅では、身分証明書等の他に、お客様の資産や資金計画に関する情報もご提供いただきます。情報管理につきましては、個人情報管理規程及び情報管理規程を制定、運用して、社員教育の徹底をはかっております。また、管理体制やシステムのセキュリティ対策の強化にも努めております。しかしながら、万が一、当社グループが保有する個人情報等が、何等かの理由で社外に漏洩してしまった場合には当社グループの信用が失墜し、また、損害賠償による損失が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの創業者である代表取締役の濱中雄大は、当社グループの事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定など、当社グループの事業活動全般において重要な役割を果たしております。当社グループでは同氏に過度に依存しないように、経営体制の整備、人材の育成を行う等、経営に対するリスクの軽減に努めております。
しかしながら、現状では同氏が当社グループの業務を継続することが困難となった場合、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つとして位置付けておりますが、財務体質の強化に加えて事業拡大のための内部留保の充実等を図り、収益基盤の多様化や収益力強化のための投資に充当することが株主に対する最大の利益還元につながるものと考えております。
内部留保資金については、財務体質の強化と人員の拡充・育成をはじめとした収益基盤の多様化や収益力強化のための投資に活用する方針であります。
将来的には、収益力の強化や事業基盤の整備を実施しつつ、内部留保の充実状況及び企業を取り巻く事業環境を勘案した上で、株主に対して安定的かつ継続的な利益還元を実施する方針でありますが、現時点において配当実施の可能性及びその実施時期等については未定であります。
2022年12月12日付公募増資等による資金調達の使途につきましては、KAITRY広告宣伝費、事業拡大のための人員増強等に充当する予定であります。
しかしながら、当社グループが属する業界は事業環境の変化が激しく、その変化に柔軟に対応するため、上記計画以外の使途に充当する可能性があります。また、計画通りに資金を使用した場合においても、期待通りの効果を上げられない可能性があります。そのような場合、当社グループの財政状態及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 当社株式の流動性について
当社は、東京証券取引所グロース市場へ2022年12月13日に上場をしており、上場に際しては、公募増資及び売出しによって当社株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、取引所の定める流通株式比率は新規上場時において26.0％にとどまる見込みです。
今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達、大株主への一部売出の要請、ストック・オプションの行使による流通株式数の増加等により、流動性の向上を図っていく方針でありますが、何らかの事情により上場時よりも流動性が低下する場合には、当社株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、役員及び従業員の業績向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的として、当社及び子会社の役職員に対して新株予約権を付与しており、本書提出日現在における発行済株式総数に対する潜在株式数の割合は6.34％となっております。
これらの新株予約権が行使された場合には、当社の１株当たりの株式価値が希薄化し、当社の株価に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
当連結会計年度(2021年12月１日～2022年11月30日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大防止に対する、政府による各種政策や蔓延措置防止等重点措置が解除されるなど、緩やかに収束していくことが期待されるものの、新たな変異株の発生やウクライナ情勢の影響による資源価格の高騰など、依然として先行き不透明な状況が続いております。
当社グループの主たる事業である中古住宅再生事業の属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2021年12月から2022年11月における首都圏中古マンションの成約件数が、前年同期比3,989件(10.1％)の減少となりました。一方で同期間の月末時点平均在庫件数は前年同期比5,769件(16.3％)の増加となっております。
このような市場環境の中、株式会社ホームネットにおいては2021年12月に埼玉支店、2022年８月に神戸支店、2022年９月に千葉支店及び熊本オフィスを開設し、同支店を含む全国主要都市(13拠点)にて顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容を分析し、きめ細かな仕入対応と販売供給に努めました。
一方、注文住宅の業績に関係する住宅業界の動向は、住宅ローン金利が低水準で推移していることや、新型コロナウイルス感染症の経済的な悪影響への対策として政府を中心とした住宅取得支援策が打ち出されておりますが、建設資材や物流コストの上昇はますます深刻化しており、人手不足による人件費高騰と相俟って当業界の収益構造に大きく影響を及ぼしております。また翌期以降は、日本銀行による長期金利の変動許容幅の引き上げにより住宅ローン金利への影響も懸念されております。
このような市場環境の中、各社ともに顧客ニーズに合致する土地の仕入強化、新商品の開発投入を進めることで売上・利益の確保に努めました。
以上の結果、当連結会計年度における売上高は38,795,887千円(前年同期比31.3％増)、営業利益は2,359,019千円(前年同期比39.7％増)、経常利益は2,201,897千円(前年同期比38.2％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,392,912千円(前年同期比34.6％増)となりました。
なお、当社グループは住まい・住み替えに関わる全てのプロセス、すなわち住宅購入・売却、建築、住宅リノベーション、不動産賃貸借・開発等を一体として扱うことで、一人ひとりのライフスタイルに合う満足いく住まい・サービスの提供に取り組んでおります。これら事業全体を単一セグメントと捉えておりますので、セグメント別の記載事項はありませんが、参考までに主に中古住宅再生を扱う株式会社ホームネット単体と、主に戸建住宅を扱う株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームの合算値について記載します。
〔株式会社ホームネット(中古住宅再生)〕
物件仕入件数は前連結会計年度の1,012件から1,256件(前年同期比24.1％増、契約ベースでは1,305件)に増加し、物件販売件数は前連結会計年度の818件から1,076件(前年同期比31.5％増、契約ベースでは989件)に増加しました。また、市況が堅調に推移したことに加え、リノベーションコストの徹底的な見直し、社内DＸ推進による業務効率化を進めました。この結果、当連結会計年度における株式会社ホームネットの売上高は27,873,446千円(前年同期比38.3％増)、営業利益は1,586,180千円(前年同期比39.7％増)となりました。
〔株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホーム(戸建住宅)〕
主に戸建住宅を扱う２社の合計引渡件数は前連結会計年度の374件から408件(前年同期比9.1％増)に増加しました。この結果、当連結会計年度における合算の売上高は10,887,016千円(前年同期比16.9％増) ,営業利益は806,886千円(前年同期比21.5％増)となりました。
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は30,925,758千円となり、前連結会計年度末に比べ5,009,249千円増加致しました。これは主に、販売用不動産が2,926,004千円、仕掛販売用不動産が1,313,349千円増加した一方で、未成工事支出金が522,853千円、のれんが176,184千円減少した等によるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は25,659,374千円となり、前連結会計年度末に比べ4,116,126千円増加致しました。これは主に、短期借入金が5,007,810千円、買掛金が241,823千円増加した一方で、長期借入金(１年内返済予定を含む)が614,115千円、未成工事受入金が565,603千円減少した等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は5,266,384千円となり、前連結会計年度末に比べ893,122千円増加致しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴う利益剰余金が1,392,912千円増加した一方で、自己株式の消却に伴い資本剰余金が500,004千円減少したことによるものであります。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます)の残高は5,735,819千円と、前連結会計年度末に比べて817,795千円の増加となりました。
当連結会計年度末における各活動によるキャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は、2,553,500千円(前年同期は2,769,888千円の支出)の支出となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,200,220千円を計上したこと、未成工事支出金の増減額522,853千円、仕入債務の増減額241,823千円などによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、563,698千円(前年同期は371,654千円の支出)の支出となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出314,481千円、無形固定資産の取得による支出20,563千円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、3,934,994千円(前年同期は2,521,332千円の獲得)の獲得となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出1,414,115千円、自己株式の取得による支出500,004千円、短期借入金の純増額5,007,810千円などによるものです。
当社グループが展開する事業領域においては、「生産」を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。
前連結会計年度及び当連結会計年度における仕入実績(販売用不動産仕入、請負・リフォーム工事に係る仕入等)を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。
(注) 上記金額は、販売した商品・サービスに関する、販売用不動産本体価格、請負工事、リフォーム工事資材を含む仕入に係る付随費用等を含んだ原価実績であります。
前連結会計年度及び当連結会計年度間における受注実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。
(注) 戸建住宅のうち、注文住宅の該当金額を記載しております。
前連結会計年度及び当連結会計年度における販売実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先がいないため記載を省略しております。
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、資産、負債、収益及び費用に影響を与える見積りを必要とする箇所がございます。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意下さい。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
当連結会計年度における売上高は、株式会社ホームネットの中古マンション販売件数が258件増加したこと等により38,795,887千円(前年同期比31.3％増)となりました
当連結会計年度における売上原価は、売上の増加により31,924,024千円(前年同期比32.3％増)となりました。
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、売上増に伴う費用増加(人件費、販売手数料、広告宣伝費等)により4,512,843千円(前年同期比21.4％増)、営業利益は2,359,019千円(前年同期比39.7％増)となりました。
当連結会計年度における営業外収益は117,475千円となりました。これは主に不動産取得税還付金63,691千円によるものであります。一方、営業外費用は274,597千円となりました。これは主に支払利息222,020千円によるものであります。この結果、経常利益は2,201,897千円(前年同期比38.2％増)となりました。
当連結会計年度において、固定資産除却損1,704千円等の計上があったため、税金等調整前当期純利益は2,200,220千円(前年同期比33.2％増)となりました。法人税等合計807,308千円の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は1,392,912千円(前年同期比34.6％増)となりました。
各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当社グループにおける主な資金需要は、販売用不動産の仕入や、人件費、仕入・販売にかかる手数料、広告宣伝費、物件管理費等の営業費用であります。
当社グループでの販売用不動産の仕入資金については、主に物件毎に短期借入金で調達しており、運転資金の財源については、自己資金及び金融機関からの借入により賄っております。
なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は21,512,800千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は5,735,819千円となっております。
当社グループは経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、売上高、EBITDA(広告宣伝費除く。)、価格査定数、物件仕入数、物件販売数、仲介会社営業員数を重要な指標と位置付けております。各指標の進捗状況については以下のとおりであります。
※「EBITDA(広告宣伝費除く)」は税金等調整前当期純利益に特別損益、支払利息、社債利息、減価償却費、のれん償却費、ポイント引当金繰入額、広告宣伝費を加えたものです。先行費用としての広告宣伝費を除く(計算上加算する)ことで利益推移の連続性を確認できる指標としております。
当社グループの将来の財政状態及び経営成績に重要な影響を与えるリスク要因については、「２ 事業等のリスク」に記載しております。
経営者の問題認識と今後の方針については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。
該当事項はありません。
当社は「リアル×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供するKAITRY(カイトリー)事業を展開しています。iBuyer機能で重要なAI査定に関してビッグデータからの査定値と当社グループにおける年間約23,000件の独自査定との関連性・乖離状況の分析や、ポータルサイト『KAITRY』の開発・改良等を行っております。当社グループ内の企画人材やエンジニアを中心に対応しておりますが、当社グループの社内的なDXと外部向けサービス提供は表裏一体であり、これら開発業務を通常業務の一環として行っており、研究開発活動を特定することは困難であります。したがって、研究開発費を区分集計しておりませんので、金額の記載を省略しております。