文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
①経営の基本方針
当社は、「株式会社東武住販は、エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します」を経営理念として掲げ、「あるものを活かす」をキーワードに中古住宅の買取再生、あるいは売買仲介、賃貸仲介等を営んでおります。
当社の創業者であり、代表取締役社長である荻野利浩氏は、幼少時代を貸家で過ごした経験から持ち家に対する憧憬の念を抱き、不動産業、特に住宅販売を志向しました。また、常務取締役の細江直樹氏と取締役の三浦直樹氏は、当社で長く不動産売買事業に携わり、持ち家を諦めていた顧客層に中古住宅という選択肢を提供してきた実績を数多く有しています。
当社は、顧客に近く地域に密着した不動産事業を展開するため、小規模な店舗を中心に組織を構成しております。主力の不動産事業については、業務執行取締役（営業担当）の管掌の下に地域ごとの不動産営業部が存在し、各店舗が日々の営業活動を行っております。また、セグメントのその他事業に属する事業開発部の中で介護福祉事業が営業活動を行っております。総務部、経理部及び経営企画室は、各営業を支援する事務部門であります。
②経営環境
ア）不動産売買市場の概況
当社の主力事業である不動産売買事業は、大きく分けて２事業になります。一つ目は、当社が築年数20～40年の中古住宅を買い取って、外壁の塗装や水回り品の交換、あるいは駐車場増設等のリフォーム工事を工事会社に委託して、年収300万円前後の一次取得者を中心にリーズナブルな価格で提供する自社不動産売買事業です。二つ目は売主と買主の間に立って不動産の売買契約の締結を支援する不動産売買仲介事業です。
両事業は市場が分かれているわけではなく、需要側も供給側も重複しております。
当社の売上高のうち８割を占める、リフォーム済の中古戸建及び中古マンションの販売は、リフォーム産業新聞によると、「買取再販」に属します。2022年の買取再販の市場規模（同紙「中古住宅・買取再販＆リノベ市場データブック2023-2024」）の推計値は、取引額１兆2,500億円（前年比8.1％減）、戸数44,000戸（同8.3％減）と前年を下回りました。これは、2021年に取引額で同25.9％増、戸数で同26.3％増と大幅に増加したことによる反動とみられます。長期的には空き家問題という観点からも良質な中古住宅の活用を目指して、政府が中古住宅の流通市場の整備を図っていることから、増加するものと予想されます。
当社の位置づけをみますと19位になります。このランキングの上位には中古マンションを主とする買取再販の事業者が多く、当社の主な取り扱いとなっている戸建住宅に限って言えば、当社は全国で３位になります。
また、不動産売買仲介手数料については、同紙「中古住宅・買取再販＆リノベ市場データブック2023-2024」によると、2018年に全体で3,127億円（前年比15.4％増）となっております。
当社は、中古住宅が空き家となるリスクを回避して政府の施策を支援するとともに、建て替え等による廃材の増加を抑えて、環境に優しく、また一次取得者の方にリーズナブルな価格で住宅を提供して、人に優しい事業を展開しております。
イ）競合他社との競争優位性及び主要製品・サービスの内容
不動産売買事業の自社不動産売買事業では、非価格競争力という点において、当社の財務体質を活かして多くの商品在庫を抱えることができるため、豊富な品ぞろえを顧客に提供できます。また、当社は長らく戸建住宅を中心に売買仲介を取り扱った実績を持ち、買主の方が購入後に実施したリフォーム工事の実例を多く見ているため、必要なリフォーム工事を把握しております。
価格競争力という点においても、当社は自社不動産売買事業に加えて不動産売買仲介事業で新築住宅をも含めた豊富な取引実績を持ち、妥当な価格設定を実現しています。
不動産売買仲介事業では、自社不動産売買事業の取引で培った地元不動産事業者との繋がりが売買の情報を得るのに役立っています。
ウ）顧客基盤
主な取り扱いが住宅であることから、不動産売買事業の顧客基盤は、最終消費者である個人となります。直接の取引相手が住宅建設業者あるいは不動産事業者である場合においても最終的には個人が購入者となります。
中古住宅等の売主も不動産事業者が介在する事例も少なからずありますが、個人が非常に大きなウェートを占めます。
また、不動産賃貸事業で賃貸住宅を探していた顧客が１ヶ月の家賃と住宅ローンの月額払いとを比較して、中古住宅へ切り替える事例もあります。
エ）営業網
不動産売買事業の営業網について、提出日現在で、当社は山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県の17市町村で20店舗を営業しております。営業エリアは17市町村とその周辺市町村までカバーしております。
なお、いずれの店舗も自社不動産売買事業及び不動産売買仲介事業を営んでおり、出店候補地を調査するため、進出していない地域（ただし、九州地方及び中国地方に限定されます。）で先行して中古住宅等を買い取りし、販売する事例もあります。
オ）金利の動向
物価上昇等によって金利が上昇した場合、ローン金利の負担増加により買主の買い控えが懸念されます。
デフレ対策として金融緩和策が長く続いているものの、都市部におけるマンション価格の高騰等、副作用も懸念されていることから、金融政策が変化する可能性を捨てきれません。また、原材料価格の高騰や円安の進行により輸入物価が上昇するなど、物価への影響も懸念されます。不測の事態により金利が上昇すれば、当社の資金調達に影響を与える可能性があります。当社は、中古住宅の仕入れの多くを借入金によって賄っているため、貸し渋りや金利の負担増加による業績への影響を考慮し、資金調達方法の多様化を検討しております。また、中古住宅の仕入候補を選別する能力を一層高めるとともに販売用不動産の長期滞留を抑制することが重要であると考えております。
カ）法令等
当社の主たる事業の前提となる宅地建物取引業免許の有効期間は、2018年11月９日から５年間であり、以降も継続できるものと考えております。
なお、宅地建物取引業法は2016年度の改正により、建物状況調査（インスペクション）に関する説明について重要事項説明書に記載することが義務化されることになりました。この規制を当社は逆手にとって、中古住宅の信頼性を高める機会と捉え、買主への引き渡し時に建物状況調査を実施し、その結果を買主に報告しております。
また、2020年４月には改正民法の施行により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。それによって不動産業界が大きく変貌するということにはならないと思われますが、当社は、前述の建物状況調査を実施することにより、契約不適合責任による業績への影響を減らしていく所存です。
キ）営業力の強化
当社は、営業体制を支えるのは人材であると考えております。
そこで、中途入社者はじめ採用の強化及び研修の充実を推進しておりますが、住宅販売の際に必要な資格等の問題もあり、十分な人員を確保するに至らず、組織も未成熟と言えます。今後は人材の確保と従業員の離職防止を実現すべく、研修とともに給与及び勤務時間等の雇用条件の改善及び福利厚生の充実を実施してまいります。
また、営業員の営業スキルの向上はもちろんのこと、宅地建物取引士はじめ不動産の資格取得やコンプライアンスの意識向上や部下の指導に関するスキルアップも図ってまいります。あわせて営業員向けのマニュアルを整備して、営業力の強化を図ります。
もって、次世代の管理職候補を育成し、営業網の拡大につなげてまいります。
③経営戦略
国内においては、感染症法の位置付けの変更に伴い、新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞という直接的な影響は減少しましたが、その後発生したサプライチェーンへの影響による資材価格・物価の上昇など、間接的に発生した影響が残っています。また、国内経済は緩やかな回復基調にはあるものの人手不足、欧米の金利上昇と円安など、ロシアによるウクライナ侵攻及びその他の地域での緊張などから、依然、不透明な状況が続いております。住宅市場においても物価・資材の高騰等から住宅価格が上昇しており、それにより安価な中古住宅市場は拡大すると予想されますが、一方、国内外の金利情勢、海外金融が不安要素となっております。
このような外部環境のもと、当社は引き続き不動産売買事業に注力いたします。当社の自社不動産売買事業における中古住宅の平均価格は、1,500万円程度と、年収が300万円～400万円の世帯にとって、現状の支払家賃と毎月の住宅ローン（35年間）の返済額が同程度であることから、非常に負担感が小さくなっています。新築戸建てや、新築マンションの購入を検討している所得層の方々にも将来の所得に対する不安から、住宅ローンを組みやすい中古住宅へシフトする転換点でもあると考えており、また中古住宅の再生は、建替や新築と比べ、廃棄物削減や持続可能な開発という点においてＥＳＧ、ＳＤＧｓの目標に沿っていることから、今後も十分なニーズがあると見込んでおります。
また、当社は創業当時から不動産仲介を通して、地域のお客様に密着した、不動産はじめ豊富な取引実績を有しております。これからも地域やその周辺の物件情報をくまなく集め、より多くの不動産を提供してまいります。
さらに経費の面では、効率的な活用に努めてまいります。
具体的な施策については、次のとおりです。
ア）営業地域の拡大
当社は、当社を取り巻く事業環境について、国内で少子高齢化、地方から都市部への人口集中及び空き家の増加といった課題がみられる中で、中古住宅に対する需要が拡大し、中古住宅の取引市場も整備されると考えております。たとえば、空き家等の再生促進、中古住宅の取引の際における建物状況調査（インスペクション）等が挙げられ、一般消費者にとって住宅取得の選択肢として中古住宅の魅力が一層高まると考えられます。
当社の営業エリアは山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県であり、首都圏等の三大都市圏に比べると人口が少なく、人口密度も低い地域ですが、一部の市街地を除いて、戸建住宅が多いという特徴があります。そうした中で、当社の自社不動産売買事業は８割以上が中古の戸建住宅であります。中古の戸建住宅は、使用状況や周辺環境により劣化の進行あるいは程度が物件ごとに大きく異なることから、中古マンションに比べてチェックポイントが多くなり、査定も難しくなります。当社は、社内で中古の戸建住宅の仕入れ、リフォーム、販売及び在庫管理に関する独自のノウハウを蓄積しておりますので、それらのノウハウを個々の営業員に浸透させることにより、競争力を維持できるものと考えております。また、リフォームの難しい中古住宅が増えていることから、更地もしくは新築住宅への転換も選択肢といたします。
また、当社の営業エリアにおける人口動態は一部の地域を除いて、いずれも減少傾向にあります。そこで、当社は、中国地方と九州地方の中古住宅再生No.1企業を目指すことを掲げて、長期的視点に立って店舗を増やすことにより、そうしたマイナス要因をカバーしてまいります。具体的には、既存店舗の周辺地域に新規出店（いわゆるドミナント出店）をしてまいります。今後も出店候補地域に対するマーケットリサーチを綿密に実施して、出店の可否を判断してまいります。
なお、店舗拡大のためには、新たな店長やスタッフが必要となるため、店長候補はじめ人材の育成及び採用に最優先で取り組むとともに人事制度を運用して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現することにより、離職率を低下させ、営業体制の強化に努めてまいります。
イ）仕入れの強化及び販売価格の方針
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズに合った立地の中古住宅を多く仕入れることが重要であります。しかしながら、中古住宅を売却する理由は、家族構成の変化や資金事情等、様々な事情があって、秘匿性の高い場合も少なくありません。そうした情報をいち早く得ることが仕入れのポイントでもあります。そこで、各営業地域において、同業他社、金融機関、取引先等の情報ネットワークを強化するとともに直接、中古住宅の保有者からの情報を得るため、ＷＥＢ広告やテレビコマーシャルを活用する方針であります。
また、当社は、中古住宅を仕入れる際に、地域の取引相場等をもとに販売価格を想定したうえで仕入れているため、仕入価格の見極めが当社にとって業績を大きく左右する重要な要因となります。当社では、仕入れに際して、担当者だけでなく様々な視点から意見を集めるとともに、参考資料として近隣の相場情報、取引実績及び環境等も考慮しております。今後も、地域の特性、取引実績等に関する情報をさらに蓄積して、データベースの構築と情報の共有を一層進めてまいります。
ウ）財務基盤の強化
当社は、既存の営業エリアに加えて周辺地域でも積極的に中古住宅を仕入れて、品ぞろえを強化していることから、獲得した利益だけでは仕入資金を賄えないことがあります。そこで、中古住宅の仕入資金については、借入金も大いに活用しております。
一方で、リーマンショック等の不測の事態は予見することが難しく、その影響も測定が困難であります。したがって、そうした不測の事態にも耐えられるだけの財務体質を構築することが必要であり、自己資本比率について60％以上を維持することを目指します。さらに取引金融機関からの信用力向上、直接金融を含めた資金調達の多様化も検討してまいります。
(2) 目標とする経営指標
当社は、2021年４月12日に開示いたしました第２次中期経営計画においても、最も重要な経営指標として売上高経常利益率の目標値として10％を設定しております。
これは、売上高経常利益率10％が株主様や投資家の皆様に対して、上場企業が達成すべき目標と認識しているためです。
そこで、当社は当該目標を達成すべく、売上高経常利益率や在庫回転率の向上を目指して、業務システムの改善を図るなど様々な施策を実施しております。
そうした売上高経常利益率や在庫回転率を測る指標として、ＲＯＥについて要因分析をいたしますと以下のとおりです。
ＲＯＥの実績と３指標分解
2023年５月期のＲＯＥの実績値は、売上高当期純利益率の低下、総資本回転率の低下及び財務レバレッジの低下により、9.6％となりました。
売上高当期純利益率が低下した要因としては、中古住宅等の販売件数の増加したものの、仕入及び内装工事等のコストが上昇したことに加え、不動産売買仲介手数料が減少したことにより、売上高総利益率が低下したことが挙げられます。
総資本回転率が低下した要因は、自社不動産の販売件数の増加により売上高が増加したものの、棚卸資産及び純資産等が増加したことにより総資産が増加したことが挙げられます。
財務レバレッジが低下した要因は、純資産の増加に加えて借入金が減少したこと等によります。当社の主力事業である自社不動産売買事業においては、１件当たりの仕入価格及びリフォーム工事の費用が主要な原価であり、これらの売上原価の低減に努める方針であります。また、販売費及び一般管理費については、人件費、販売及び仕入れのための広告宣伝費や不動産取得税等の租税公課が主要な費用であり、それぞれの費用について、効果や販売と仕入れのバランスを考慮して節減に努めてまいります。さらに、自社在庫の維持費用を抑制すべく総資産回転率を重視してまいります。
今後の当社を取り巻く経営環境を展望すると、人口の減少や少子高齢化の影響から空き家が増加することが予想されます。政府は、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であるとして、中古住宅市場の環境整備を進めており、2021年３月に新たな「住生活基本計画」を作成されました。こうした政府の後押しもあり、今後も中古住宅の流通市場及びリフォーム市場は拡大することが期待されます。かかる状況下で、当社は、長期的な目標の達成に向けての前段階として、３つの力（商品提供力、人材力、資金調達力）を差別化戦略のベースとする第２次中期経営計画を策定しました。当社は、「エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します」という経営理念のもと、ＳＤＧｓが目指す持続可能な社会の実現に向け、中古住宅のリフォームによる住宅再生及び流通促進に地道に取り組み、中国地方と九州地方の中古住宅再生No.1企業を目指してまいります。そうした活動を通して、当社は住まいの循環型社会の実現に寄与してまいりたいと考えます。
第２次中期経営計画の数値目標と結果
しかしながら、第２次中期経営計画の最終年度の結果は、売上高、経常利益及び税引後当期純利益のいずれも目標に達することができませんでした。これは、新型コロナウイルス感染症の影響により、郊外の中古住宅、特に戸建住宅へのニーズが高まったことに対して、当社としても郊外の拠点を中心に営業力を強化すべく、営業員の採用増加を図りましたが、人員の採用数が想定を下回ったことに加え、物流コストの上昇などによる資材価格の上昇や取引先の工事業者でも人員不足の影響から工賃引き上げによって、リフォームの費用がかさんだことなどが影響しております。
あらためて国内の情勢を見ると、2020年から新型コロナウイルス感染症が人々の生活や働き方に大きな影響を与えており、政府の提唱するワークライフバランスに沿った形で、人々の関心は新しい生活様式や戸建住宅に集まっています。一方で、人口減少と少子高齢化は拍車がかかり、それらが社会経済情勢を変化させる要因ともなり、直接的あるいは間接的に人々の生活様式の多様化を今後ますます進めていくものと思われます。また、人口減少の結果の一つともいえる空き家の増加はさらに進行しており、高度経済成長期に建設された住宅ストックの老朽化を進める要因ともなっております。そうした中で、当社は、対処すべき課題として、次の項目があると認識しております。
①営業地域の拡大
当社は、現在の営業地域である中国地方及び九州地方においても、顧客ニーズに十分に応えられていないことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、これまで既存店舗の延長地域へ新規出店するドミナント方式により、営業地域の拡大を図ってまいりました。また、当社は、新規出店に限らず、既存店舗の周辺地域の物件情報を取りそろえることにも努め、顧客ニーズに応えてまいりました。今後の出店については、ドミナント戦略が展開できる体制が整い次第、積極的に検討してまいります。なお、出店に際しては、出店候補地の営業エリアに関するマーケットリサーチ、取引実績の積上げ、出店計画の精密化、出店作業及び事務処理の標準化、並びに出店に必要な人材の確保及び教育にも努めます。
②販売用不動産の仕入れの強化
買取再販事業者の増加により競争が激化する一方で、買取りの対象となる中古住宅の老朽化が進行する中で、当社は、顧客ニーズに適合する中古住宅の在庫を一層拡充することが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、金融機関との良好な関係を維持し、中古住宅の仕入資金を確保いたします。また、中古住宅の仕入情報を網羅的かつ早期に入手するため、ＷＥＢによる情報収集を一層強化するほか、地域に根ざした事業活動や広告を通して知名度を高めるとともに、情報源である同業者、取引先、地元はじめ各金融機関等との関係を強化いたします。あわせて、既存店舗の周辺地域に所在する物件の仕入情報についても、積極的に収集してまいります。一方で、老朽化の進行等により再生困難な中古住宅については、中古住宅を解体して更地として販売する、あるいは新築住宅を建設することにより、土地の有効活用を進めるとともに空き家対策の選択肢としてまいります。
③在庫回転率の維持向上及び有利子負債の抑制
当社の主力である自社不動産売買事業においては、中古住宅を仕入れて、リフォーム工事を施した後に商品化し、販売後に代金の支払いを受けるため、費用を先行的に負担しており、仕入れの資金及びリフォーム等の費用の一部を金融機関からの有利子負債で賄っております。そのため、滞留在庫が増加した場合には、有利子負債も増加し、財務体質が悪化することとなります。この課題を克服するために、当社は、業務基幹システムを通して自社不動産の在庫管理機能を強化し、保有期間の基準を定めて、その基準に抵触しないよう長期化しつつある中古住宅の早期売却を各店舗に促し、有利子負債の抑制に努めております。これらの施策により、当社は、自己資本比率60％以上を維持することを目指します。
④政府の施策への対応
当社は、政府が中古住宅の流通促進に向けて市場の整備を目指していることを踏まえ、中古住宅に関する情報の透明性の向上、中古住宅の評価方法の改善及び中古住宅の耐久性に関する信頼の向上に向けた取り組みをなお一層強化する必要があると考えております。そのため、当社は、中古住宅の流通市場において、ホームインスペクション（住宅診断）の結果等、顧客が求める情報の提供に努めるとともに、顧客の満足度のさらなる向上に繋がるよう、顧客へのアンケートの実施や、顧客からのクレームの報告体制の整備等を通じて、顧客の要望の把握に努めております。また、政府が掲げた「2050年カーボンニュートラルの実現」は、当社の経営理念と繋がるところがあると考えており、カーボンニュートラルの観点からも、中古住宅の流通促進に取り組むとともに、住まいへの新エネルギーの普及についても検討し、可能性のある商品や仕組みを試行してまいります。
⑤その他事業の充実
当社は、その他事業（介護福祉事業）において、営業面では顧客の多様なニーズに応えようとしておりますが、依然として事業基盤がぜい弱であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、介護福祉事業について、利便性や安全性の高い商品の品ぞろえを強化し、当社の得意分野である介護用品のレンタルを利用されている顧客層の拡大を図るとともに、シルバー・リフォームの提案力の強化、新たな取引先の開拓等に引き続き努めるほか、経費の一層の見直しをいたします。
⑥人材の確保と育成
当社は、人材の獲得競争が激しさを増している採用市場において、今後の事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。この課題を克服するために、従来型の採用手法に加え、新たな求人方法を取り入れたほか、採用専用のＷＥＢサイトを一新し、ターゲットを意識した効果的な情報発信を実施しております。また、社内研修の内容の充実を図り、業界未経験者を含めた業務レベルの向上に取り組むとともに、将来の管理職の育成の仕組みを適宜改善すること等により、当社の事業拡大に合わせた組織体制を構築できるよう努めてまいります。加えて、当社では、法令の改正にあわせて育児休業制度の充実を図る等、人事制度や福利厚生の仕組みを改善して、職場環境がより働きやすいものとなるよう努めております。
⑦コーポレート・ガバナンスの充実
当社の継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。この課題を克服するために、当社は、強固な内部管理体制の構築とコンプライアンスの強化に取り組んでまいりました。まず、強固な内部管理体制の構築については、自浄能力の向上と組織内における内部牽制機能のさらなる強化が課題であるとの認識のもと、部署内でのチェックの精度を高めて自浄能力を向上させることに加え、内部監査室、総務部及び経理部による内部牽制機能を強化することに引き続き努めております。また、社外取締役による助言及び監督や監査役による監査も当社の内部管理体制において重要な機能を果たしており、社外取締役及び監査役は、業務執行取締役らと面談する等して情報を収集し、実効的な監督、監査に引き続き努めております。さらに、高度化された業務基幹システムを通じて事業の状況の正確な把握にも努めております。
次に、コンプライアンスの強化については、当社は、社内規程の適宜見直し、定期的な倫理・コンプライアンス研修や集合研修におけるコンプライアンスプログラムの実施、情報共有、ニュースを素材にしたコンプライアンスの意識付け、業務上の過誤や問題に対する再発防止策の実施等により、各事業の取引の健全性の確保に引き続き努めております。また、内部通報制度を整備しているほか、社内啓蒙活動及び内部監査を通して社内規程の周知徹底に努めるとともに、社外取締役、監査役及び顧問弁護士等からの指摘を基に社内規程を適宜見直して、内容の陳腐化を防いでおります。当社は、最善の経営体制を目指し、今後もさらなるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、強固な内部管理体制の構築とコンプライアンスの強化に引き続き取り組んでまいります。
なお、コーポレートガバナンス・コードは、上場企業に対し、攻めのガバナンスを通して、より一層の株主重視の経営及び体制強化を促すとともに、企業の進化を目指しているものであります。当社は、その趣旨に沿ってコーポレート・ガバナンスの充実とともに企業価値の向上及び株主還元の拡充に向けて取り組み、実効性の高いコーポレート・ガバナンス体制の構築に引き続き努めてまいります。
当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
（1）サステナビリティに関する考え方
当社は、「第１企業の概況 ２沿革」に記載のとおり、創業者が本店所在地である下関市で設立した不動産会社であり、創業当初は不動産の売買仲介事業が中核を担っておりました。その後2009年１月ごろから不動産売買仲介事業の発展形として、現在の主力事業である中古住宅の買取再販事業（自社不動産売買事業）に注力しております。
我が国における戸建て住宅に対する固定観念とは、30年経過したところで、既存住宅を取り壊し、新たに住宅を建てるということでした。
そのような慣習があるにもかかわらず、当社が中古住宅の買取再販事業に着目した背景には、環境に対する世界的な危機感の高まりがあります。地球環境や資源節約の観点から良質な既存住宅を適切にメンテナンスし、必要に応じリフォームし、次世代にわたり使っていく必要があるとの認識のもと、「物を作る(消費する)時代から、物を活かす(活用する)時代へ」というスローガンとともに、中古住宅の買取再販事業に注力してまいりました。その際に、以下のとおりの経営理念を掲げることといたしました。
『株式会社東武住販は、エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します』
このように、当社は住まいの循環型社会を実現することにより、廃材の削減に努めることが結果的に森林など自然の保護に繋がると考えます。
また、当社は営業地域のご支援により今日に至っているという認識のもと、当該地域の活性化を重要課題と捉え、当社の事業拡大を通して、雇用の機会創出及び住宅を提供することに加え、あらゆる機会で地域への支援及び地元ＰＲをすることが課題の解決に繋がると考えます。
（2）具体的な取組
当社は、社長を委員長とするサステナビリティ委員会を設置しており、その下部組織としてサステナビリティ・プロジェクト・チームを編成しました。当該チームはサステナビリティに関する情報を収集・集約するとともに従業員が当社のサステナビリティに関する考え方に沿った活動をしているかをモニタリングし、それらの結果をサステナビリティ委員会へ報告することとしております。
これらの委員会の活動により規程の改定やシステム変更が必要と判断した場合には、取締役会及び経営会議へ報告及び提案するものとしております。
（人材の多様性の確保を含む人材育成の方針や社内環境整備の方針）
当社が今後も不動産事業を中核としていくためには、事業の推進力たる従業員を増やし、かつ、従業員の能力を向上させることが欠かせないと認識しております。これまでも、当社は中途採用を中心に採用活動を行い、入社後のフォローアップ研修、階層別研修及び管理職就任研修を実施して、個人の能力向上に努めておりますが、あわせて制度面でも女性向けの制服を廃止し、女性従業員の意識にあわせて改善を行っているほか、公休日数を徐々に増やして従業員の生活改善にも努めております。今後も社内制度や仕組み等のインフラのさらなる向上を進めるとともに女性活躍推進法など事業主行動計画に基づく実践をとおして、人材の多様性を確保してまいります。
あわせて、従業員の定着を図るべく、福利厚生及び給与等の待遇のさらなる改善を図るとともに、社内の就業環境においても働きやすい職場を実現するため、ハラスメント防止、労働時間の管理及び安全衛生等の面で様々な施策を実施しております。
当社では、産休中の従業員とコミュニケーションをとり、該当者の要望を受け入れるなど職場復帰を支援しております。
当社はリスクをある事象の変動に関する不確実性と捉えております。当社においては、前述のサステナビリティ・プロジェクト・チームはサステナビリティに関する考え方に基づき、様々な要素を調査し、サステナビリティ委員会へ報告します。サステナビリティ委員会は報告されたリスクを評価し、規程の改定やシステム変更など必要な措置を取締役会や経営会議等へ報告・提案します。
仮にあるリスクに当社のビジネスチャンスがあると判断される場合には、サステナビリティ委員会は当該ビジネスチャンスのリスクに関する許容度やリターンなどに関する調査を経営企画室や関連部署へ委任し、参入の可否及び必要な策を検討してまいります。
なお、当社は気候変動が事業に及ぼす影響を現在の災害から類推しておりますが、多雨、気温上昇に対して、モニタリングを継続している状況であります。
（人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標)
当社は、女性活躍推進法に基づく事業計画を提出しており、以下の目標を掲げております。これは採用による人員増もさることながら、既存社員の定着を図ることがより重要と判断しているためです。
なお、当社の従業員の勤続年数は、2023年５月期で以下のとおりとなっております。
数値が改善している背景には、給与体系の見直しや公休日数の増加など主に待遇の改善が寄与していると思われますが、今後も、平均勤続年数のさらなる長期化を目指して、様々な施策を実施してまいります。
単位：年
（注）1．勤続年数は小数第１位まで算出し、第２位を四捨五入しております。
2．（ ）内は2017年５月期の勤続年数を100として小数第１位まで算出し、第２位を切り捨てております。
また、管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金は、「第１企業の概況 ５従業員の状況」をご覧ください。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 事業環境について
① 顧客の購入意欲について
当社の不動産売買事業においては、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、中古住宅に対する顧客の購入意欲が大きく左右されます。
当社においては、需要の高い不動産をタイムリーに提供できるようにするために、これらの外部動向について分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある中古住宅にするためのリフォーム工事、顧客の購入意欲を喚起する広告宣伝及び営業活動を行っております。
しかしながら、今後の景気の悪化、物価上昇による可処分所得の減少を含めた所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更等があった場合は、顧客の購入意欲の減退につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 競合について
当社の不動産売買事業は、仕入れや販売に関する当社独自のノウハウこそあるものの、技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。特に景気の低迷や節約志向が拡大傾向にある経済環境においては、一例として買取再販のフランチャイズチェーンに加入する等して、当社と類似する事業を展開する事業者が参入する事例もあります。その場合、中古住宅等の仕入れで競合が発生することもあるため、一部には仕入価格の上昇となることも想定されます。
当社は、中古住宅のリフォーム、仕入れの見極め等、様々なノウハウの蓄積に努め、マニュアルとしてまとめております。また、中国地方及び九州地方において中古住宅等の取引の実績も積み重ねて、人脈や情報ネットワークを構築してまいりました。さらに中古住宅等の仕入れにおいては、仕入れに多額の資金を必要とする等、財務の面で負担が大きいため、財務体質の強化にも努めております。
しかしながら、競合他社の参入に伴い、差別化のための各種方策等が必要になった場合、又は当社の提供する不動産に競争力がないと顧客が判断した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズの高い立地の不動産を、安価かつ安定的に仕入れることが重要となります。
当社においては、中古住宅等の売却情報を同業他社、金融機関及び取引先等のルートで入手しており、今後もこれらのネットワークを拡大及び強化する方針であります。あわせて、ＷＥＢ広告あるいはテレビコマーシャル等を通して一般の方からも直接に中古住宅の売却情報を得られるよう努めております。また、リフォームにおいても、キッチン、バス、トイレ等の水回り設備を除き、可能な範囲で既設部分の再利用を提案することで、低価格化を実現しております。
しかしながら、競争激化や一部の商品市況の上昇等、経済環境の変化に伴う仕入価格の上昇、建材価格の上昇や工事業者側の人手不足による人件費の上昇等があった場合、あるいは当社の再生基準に適合する中古住宅を十分に確保できなかった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について
当社の自社不動産売買事業においては、中古住宅等を仕入れており、常に一定規模の棚卸資産を所有するよう努めております。当事業年度末の総資産に占める販売用不動産及び仕掛販売用不動産等の割合は、68.2％となっております。
当社においては、今後も、積極的に中古住宅等を仕入れてまいりますが、並行して、中古住宅等の在庫管理をより高度化するとともに販売力の強化も推進することにより、引き渡しまでに要する期間を短縮し、需給バランスに配慮した在庫回転率の向上に努めていく方針であります。
しかしながら、経済環境の変化等により期限までに引き渡しできなかった場合、又は顧客の住宅ローン審査の結果、引き渡しができなかった場合等、滞留在庫が大幅に増加すると当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 工事協力会社について
当社の自社不動産売買事業においては、各店舗の地域ごとに、当社が設定した一定の技術水準を満たす工事協力会社を選定し、リフォーム工事を発注しております。また、実際のリフォーム工事においては、工事協力会社と当社との間で打合せや報告により、厳格な品質管理及び工程管理を実現しております。さらに、工事協力会社の代替を可能にするため、キッチン等の住宅設備については同一の規格品を使用しております。
しかしながら、今後の営業地域の拡大や取り扱い物件の増加等に伴い、工事協力会社をタイムリーに確保することができなかった場合、又は新型ウイルス感染症の再拡大・自然災害・安全保障の危機等による経済活動の停滞が長期化する等の要因により工事協力会社の経営破綻等が発生した場合は、代替業者との調整に伴う工事遅延等が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ 契約不適合責任について
当社の自社不動産売買事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後２年間、新築住宅については引き渡し後10年間の契約不適合責任を負っております。
当社においては、仕入れの時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して更地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。また、リフォーム施工時においては、法定水準を満たすような厳格な品質管理を、顧客への引き渡し時においては、建物状況調査（インスペクション）を実施しております。
しかしながら、引き渡し後の不動産が契約内容に適合していないと判断される場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑦ 自然災害等について
当社の自社不動産売買事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の中古住宅が破損倒壊するおそれがあります。
当社は、地域拡大による収益規模拡大を図る方針の下、中国地方及び九州地方に出店しております。現在、店舗を構える山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県については、地震保険の保険料が最も低い地域となっております（出所：損害保険料算出機構 2021年６月10日届出）。ただし、当社の取得した中古住宅については、1981年６月以降に建築された物件であっても必要に応じて補強工事を行い耐震性能を高めております。
また、当社の営業エリアでは、台風や豪雨といった気象災害による損失が発生する場合がありますので、損害保険による補償により当該損失を抑制しております。
しかしながら、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合あるいは水回り品等を生産するメーカーのサプライチェーンに何らかの支障が発生し、水回り品等の供給が止まった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑧ 有利子負債への依存と資金調達について
当社の自社不動産売買事業においては、常に仕入代金の支払いが販売代金の入金より先行しますが、当該仕入資金は、主に金融機関からの借入により調達しております。なお、当事業年度末の総資産額に占める有利子負債の割合は、16.3％となっております。
当社においては、事業運営に応じた機動的な調達という観点から、また、不動産に関する情報収集といった副次的な観点からも、金融機関からの借入を今後も継続していく方針であり、金融機関との良好な関係を構築しております。一方で金融機関への依存リスクや金利変動リスクにも配慮していく必要があると認識しており、60％以上の自己資本比率を維持することを目指しております。
仮に、金融環境の変化に伴い、支払利息の負担が増加し、借入による調達がタイムリーに行えない場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法令等について
① 法的規制や免許・許認可事項について
当社の各セグメントにおいては、以下のような法令等に基づいて事業を運営しており、これらの法的規制を受けております。
当社においては、これらの法令等の遵守のために、朝礼でのコンプライアンス重視の考えの唱和、関連する社内規程の整備、社内勉強会の実施や社外研修制度の活用、内部監査室や監査役による法令遵守の確認に加え、内部通報制度の運用等、積極的なコンプライアンス活動に取り組んでおります。
なお、当社の不動産売買事業においては、事業活動を推進するに際して、以下のとおり、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業免許、建設業法に定める一般建設業許可を得ております。前者においては、一定人数の資格取得者の登録義務等が許可要件として定められており、後者においては、専任技術者の設置等が許可要件として定められております。
当社におきましては、過去において、これら許可要件の欠格事実はありません。
しかしながら、今後これらの法令等の改正や新たな法令等により規制強化が行われた場合、何らかの事情により法令遵守ができなかった場合、又は今後何らかの事情により免許、許可及び登録の取り消し処分が発生した場合は、事業活動に大きく影響して、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 個人情報の管理について
当社の事業活動全般においては、仕入先、顧客（潜在顧客含む。）等に関して、住所、氏名等の個人情報を多く有しております。
当社においては、個人情報の保護に関する法律に従い、個人情報の管理に関する社内規程を整備し、当該規程に沿って情報の一元管理を図るとともに、電子記録媒体に対する使用を制限する等により、漏えい防止策に取り組んでいるほか、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（いわゆるマイナンバー法）等に基づき、社内規程及び基本方針を整備して、マイナンバーを取り扱う担当者及び機種等を厳しく限定したうえで、漏えい防止に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、当社が保有する個人情報が外部へ漏えいした場合、あるいはマイナンバー制度において適切な対応ができない場合は、当社の信用の毀損や対応コストの負担につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 訴訟等について
当社は、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。
当社においては、顧客等との間でトラブルが発生した場合、担当者からリスク情報の報告を受けて、訴訟の可能性を事前に把握するよう努め、これら情報を顧問弁護士と共有するとともに、適時、取締役会に訴訟の可能性のある事案を報告することにより、迅速かつ適切な対応を心がけております。
しかしながら、販売した不動産における契約不適合や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、又はリフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合は、これらに起因する訴訟が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 人材の確保と育成について
不動産業界の競争激化の中で業績拡大を図るためには、専門的なスキルを持つスペシャリスト、全体を統括できるマネージャーの確保が重要であると考えております。
当社においては、これらの人材を確保するため、従業員の採用の強化、教育研修の充実を推進しております。また、人事制度を通して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現するとともに、時差出勤及び有給休暇取得キャンペーンの推進等、職場環境の改善に努め、退職金制度を導入する等、福利厚生や待遇の充実を図っております。これらの施策によりモラールの向上及び退職者数の抑制に努めているほか、採用担当者を置いてより多くの優秀な人材を採用する等の体制強化を図っております。また、勉強会や階層別研修等の各種研修を通じて従業員の能力向上及び知識の蓄積を図るとともに話し合い等を通して、現場における問題意識の共有にも努めております。
しかしながら、一定の採用ができなかった場合、教育研修の効果が十分でなかった場合、多くの人材の社外流出が発生した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 特定人物への依存について
当社代表取締役社長である荻野利浩氏は、当社創業者であり、2023年５月31日時点において筆頭株主として発行済株式総数2,712,400株（うち自己株式は1,414株）に対して1,047,700株(持株比率38.64％)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。
当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限委譲を推進することにより意思決定の合理化を図るとともに、経営管理ツールの高度化を進めております。
しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 経済活動・金融市場の大きな変動について
新型コロナウィルス感染症の影響は、感染症の落ち着き及び治療法の向上等により経済活動への影響は縮小しており、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響は小さくなっております。しかしながら今後、同様の新型感染症の拡大や、その他安全保障の危機の高まり、自然災害やその激甚化等により、経済活動及び金融市場に大きな影響、変動があり長期化した場合、当社の仕入活動、販売活動及び価格変動により、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
ア）財政状態について
当事業年度末における総資産は5,668,621千円となり、棚卸資産の増加等によって前事業年度末に比べ302,234千円増加しました。
当事業年度末における負債合計は1,594,339千円となり、短期借入金の減少等によって前事業年度末に比べ7,154千円減少しました。
当事業年度末における純資産合計は4,074,282千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ309,388千円増加しました。
イ）経営成績について
当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスの感染の落ち着きから経済への直接的な影響は減少しましたが、その後のサプライチェーンへの影響、物価上昇と金利上昇圧力や、安全保障の危機の高まりなどから、景気はゆるやかに回復しているものの、依然、先行き不透明な状態が続いております。
当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2023年６月公表）によれば、2023年第１四半期（2023年１月１日～2023年４月１日）の主要都市・高度利用地80地区の地価動向は、2022年第４四半期（2022年10月１日～2023年１月１日）に比べ、73地区が上昇（前回71 地区）、横ばいが７地区（前回９地区）、下落が今回、前回ともにありませんでした。
また、当社の主力事業である中古住宅の売買の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の調査（2023年６月公表）によると、中国地方では、2022年６月から2023年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて4.9％増となりました。九州地方では、同期間の中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて9.2％減となりました。
このような環境の中、当社は、主力の不動産売買事業に注力いたしました。中古住宅の仕入れで競合相手との競争に厳しさが増していることもあり、営業人員の増強を図ったほか、広告宣伝を積極的に行う等により、中古住宅等の在庫の拡充に努め、顧客の反響の増加を図りました。
この結果、当事業年度の売上高は7,673,114千円（前事業年度比2.5％増）となりました。一方、利益面では販売費及び一般管理費の抑制に努めたものの、不動産売買仲介手数料の減少などにより、売上総利益が前事業年度を下回ったことから、営業利益は549,500千円（同3.0%減）、経常利益は547,694千円（同3.5%減）、当期純利益は376,829千円（同2.8%減）となりました。
なお、事業別の業績は、次のとおりであります。
（a）不動産売買事業
自社不動産売買事業については、積極的に中古住宅等を仕入れたことにより自社保有の在庫件数が高水準を維持できたことに加え、価格設定を柔軟に変更する等したことから、自社不動産の販売件数は459件と、前事業年度を6件上回りました。また平均販売単価は15,210千円と前事業年度に比べ341千円上回りました。
不動産売買仲介事業については、不動産売買仲介件数が減少したことから、仲介手数料は前事業年度を下回りました。
これらの結果、不動産売買事業の売上高は、7,352,183千円（前事業年度比2.9%増）となりました。営業利益は、売上高の増加により、983,156千円（同2.0%増）となりました。
（b）不動産賃貸事業
不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数が増加して、賃貸仲介手数料が前事業年度を上回ったことにより、売上高は前事業年度を上回りました。
不動産管理受託事業については、不動産管理の受託件数の増加により管理料が前事業年度を上回りましたが、請負工事高が前事業年度を下回ったことから、全体の売上高は前事業年度を下回りました。
自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を上回りました。
これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は203,904千円（前事業年度比0.1%減）となりました。また、営業利益は、手数料及び自社不動産の賃貸収入の増加により売上原価率が改善し、38,700千円（同5.1%増）となりました。
（c）不動産関連事業
保険代理店事業については、代理店としてアフターサービスのメリットをアピールして、火災保険の新規契約の獲得を図るとともに既存顧客の更新需要の囲い込みに取り組みました。しかしながら、火災保険の契約期間の上限が5年に引き下げられたことから、１件当たりの保険料単価の低下により保険料が減少し、売上高は前事業年度を下回りました。
これらの結果、不動産関連事業の売上高は、34,067千円（前事業年度比21.4%減）となりました。また、営業利益は、売上高の減少により、17,792千円（同34.1%減）となりました。
（d）その他事業
介護福祉事業については、物品販売が増加したものの、介護用品レンタル売上高が減少したことに加え、介護用のリフォーム工事等の請負工事が減少したことから、売上高は前事業年度を下回りました。
これらの結果、その他事業の売上高は、82,957千円（前事業年度比6.5%減）となりました。また、売上高の減少から、268千円の営業損失（前事業年度は営業利益2,146千円）となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、税引前当期純利益547,694千円(前期比 3.5％減)を計上したものの、積極的に自社不動産を仕入れたことに加え、法人税等の支払、短期借入金の返済及び長期借入金の返済等により、前事業年度末に比べ12,093千円減少し、当事業年度末には747,610千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により獲得した資金は97,690千円(前事業年度は59,567千円の使用)となりました。これは主に、棚卸資産の増加額370,044千円に加え、法人税等の支払額165,919千円があったものの、税引前当期純利益547,694 千円及び減価償却費37,923千円を計上した影響によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は11,486千円(前事業年度は66,955千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出11,060千円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により使用した資金は98,297千円(前事業年度は138,229千円の使用)となりました。長期借入による増加額263,267千円（長期借入れによる収入と長期借入金の返済による支出の差引き）があったものの、短期借入金の返済による減少額270,000千円及び配当金の支払額91,564千円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入れが主な項目となります。当事業年度は中古住宅等の仕入れ件数が増加したことにより増加いたしました。
２．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売の仕入れが主な項目となります。当事業年度は物品販売が増加したものの、請負工事が減少したことにより減少しました。
不動産売買事業のリフォーム事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
２．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産販売件数が459件と前事業年度の453件を上回ったことに加え、販売価格が上昇したため、販売高が増加しました。
３．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入及びリフォーム工事等が主な項目となります。当事業年度は、賃貸仲介手数料、賃貸収入、管理料は増加しましたが、請負工事の減少により、販売高が減少しました。
４．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、火災保険の契約期間の上限が10年から5年に短縮されたことにより、販売高が減少しました。
５．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品のレンタル収入及び販売並びにリフォーム工事が主な項目となります。当事業年度は、物品販売は増加したもののレンタル売上及び請負工事が減少したことにより、販売高が減少しました。
オ）不動産売買事業の地域別販売実績
当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。
(注) １．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。
２．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載しております。
② 財政状態に関する分析
ア）資産
当事業年度末における総資産は5,668,621千円となり、前事業年度末に比べ302,234千円増加しました。流動資産は4,880,166千円となり、前事業年度末に比べ350,881千円増加しました。これは主として、積極的に自社不動産を仕入れたことにより、販売用不動産が177,874千円増加し、仕掛販売用不動産等も192,739千円増加したことによるものであります。固定資産は788,455千円となり、前事業年度末に比べて48,647千円減少となりました。これは主として、建物が23,422千円減少したことに加え、土地も17,537千円減少したことによるものであります。
イ）負債
流動負債は800,694千円となり、前事業年度末に比べ279,023千円減少しました。これは短期借入金の270,000千円減少及び買掛金の32,426千円減少によるものであります。固定負債は793,645千円となり、前事業年度末に比べ271,868千円増加いたしました。これは主として長期借入金の増加額264,087千円によるものであります。
ウ）純資産
純資産は4,074,282千円となり、前事業年度末に比べ309,388千円増加しました。これは主として、剰余金の配当 91,520千円があったものの、自己株式の処分22,483千円及び当期純利益の計上額376,829千円によるものであります。
以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の70.2％から71.9％となりました。
③ 経営成績に関する分析
ア）売上高及び営業利益
売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が459件と前事業年度の453件を上回ったことから、7,673,114千円(前事業年度比2.5％増)となりました。増加の要因としては、積極的に中古住宅等を仕入れたことにより、自社保有の在庫件数が高水準を維持できたことに加え、販売価格の変更等により自社不動産販売高が増加したことによるものです。
不動産売買仲介事業においては、１件当たりの平均手数料が上昇しましたが、件数が減少したことにより仲介手数料は前事業年度を下回りました。
また、不動産賃貸仲介事業及びその他事業いずれも請負工事高が減少したことにより前事業年度を下回りました。不動産関連事業については、火災保険の年限の短縮により売上高は、前事業年度を下回りました。
売上総利益は、売上高が増加したものの、不動産売買仲介手数料が減少したことに加え、自社不動産売買事業における売上高原価率が上昇したことにより、2,200,970千円(同1.4％減)となりました。
販売費及び一般管理費は、広告宣伝費が1.6％増加したものの、販売費及び一般管理費の構成比でおよそ半分を占める人件費が1.5％減少したことにより1,651,470千円(同0.9％減)となりました。
以上の結果、営業利益は549,500千円（同3.0％減）となりました。
イ）営業外損益及び経常利益
営業外損益(純額)は、1,805千円の損失(前事業年度は995千円の利益)となりました。これは、営業外収益が顧客の事情による違約金収入が減少したことに加え、支払利息が増加したためであります。
以上の結果、経常利益は547,694千円(前事業年度比3.5%減)となりました。
ウ）特別損益及び税引前当期純利益
特別利益及び特別損失は、計上しておりません。
以上の結果、税引前当期純利益は547,694千円(前事業年度比3.5％減)となりました。
エ）法人税等(法人税等調整額を含む)
法人税等は、法人税等調整額が△7,985千円と前事業年度に比べ6,156千円減少、及び税引前当期純利益の減少により法人税、住民税及び事業税が前年度に比べ2,697千円減少したことから、170,864千円(前事業年度比4.9％減) となりました。
オ）当期純利益
以上の結果、当期純利益は376,829千円(前事業年度比2.8％減)となり、１株当たり当期純利益金額は139.91円(同2.8％減)となりました。
④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況
当社は、2021年４月12日に『2025年５月期に売上高100億円、経常利益率10％達成』を目指して、この長期ビジョン実現のために前段階として、３つの力（商品提供力・人材力・資金調達力）を差別化戦略のベースとする第２次中期経営計画を策定いたしました。
当社は、従前より「エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します」という経営理念のもと、中古住宅のリフォームによる住宅再生および流通促進に地道に取り組んでまいりました。
その経営理念に基づき、引き続き堅実な歩みに努め、中国地方と九州地方の中古住宅再生No.1企業を目指してまいります。
2020年から世界的な感染拡大を引き起こした新型コロナウイルス感染症は、ワクチン接種などの対策が進む一方、継続的な変異株への置き換えなどから、人と人の接触を減少させ、通勤や出張等の移動を減らし、会議や面談においてもオンラインミーティングが多用されることとなり、働き方、生活様式を大きく変化させることとなりました。
住宅については、ワークスペースの確保が集合住宅に比べて容易な戸建住宅のニーズが高まることとなり、当社には追い風の要因となっております。空き家問題が年々、深刻さを増しつつある中で、当社はこれらの課題に取り組むとともに、第２次中期経営計画に沿って安全で安心できる、人に優しい住宅サービス等の提供により、株主様、地域社会の皆様はじめステークホルダーの方々に貢献してまいりたいと考えております。
当事業年度は第２次中期経営計画の最終年度でしたが、その結果は、売上高、経常利益及び税引後当期純利益のいずれも目標に達することができませんでした。これは、新型コロナウイルス感染症の影響により、郊外の中古住宅、特に戸建住宅へのニーズが高まったことに対して、当社としても郊外の拠点を中心に営業力を強化すべく、営業員の採用増加を図りましたが、人員の採用数が想定を下回ったことに加え、物流コストの上昇などによる資材価格の上昇や取引先の工事業者でも人員不足の影響から工賃引き上げによって、リフォームの費用がかさんだことなどが影響しております。
なお、指標目標値として掲げた自己資本比率及びＤＯＥは上記のとおり目標値を上回りました。
現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて12,093千円減少し、747,610千円となりました。
当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当期は、期初から自社不動産を積極的に仕入れたものの、税引前当期純利益547,694千円を計上したことにより、営業キャッシュ・フローがプラスとなりました。また、有形固定資産の取得により投資活動によるキャッシュ・フローはマイナスとなり、短期借入金の減少等により、財務活動によるキャッシュ・フローもマイナスとなりました。
今後、中古住宅等の積極的な仕入れにより、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる可能性がありますが、当社は、自社所有の中古住宅等の売買回転率の向上を図ることにより、営業キャッシュ・フローの改善に努めてまいります。
① 資金需要
当社は、主力の自社不動産売買事業において中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要が大きいことに加え、今後の選択肢としてリフォームできない中古住宅については更地もしくは新築住宅の建築も選択肢とする可能性も年々、大きくなっており、ますます資金ニーズが強くなると考えております。さらに、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があることも認識しております。また、営業員を積極的に採用する方針であり、そうして採用した従業員の研修にも注力していくことから、費用が今後、増える見通しであります。
営業員の充実により当社の営業力が向上すると期待され、その後に、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。
② 財源
上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。