１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。

(1) 経営方針

当社では外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営方針としております。

(2) 経営上の目標

目標とする経営指標といたしましては、引き続き強固な財務基盤の確立のため、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続するべく、努力してまいります。

(3) 中長期的な経営戦略

当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。

分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。

賃貸開発事業では、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。

バリューアップ事業は、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。

また、上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。

(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。物価の上昇や金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。

当社としましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層やパワーカップルを主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。

物件取得に関しては立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。

また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社は持続可能な社会環境づくりのため、当社のありたい姿を描き、新たにサステナビリティ基本方針を「洗練された作品を残し続ける、元気な総合不動産ディベロッパー」と定めました。従業員の成長を重視し、都心部における経済・社会・環境に応じた自由な創造デザイン力を武器に、すべてのステークホルダーの皆様を笑顔にし、成長し続ける企業を目指します。

当社ではステークホルダーを従業員、お客様、株主、協力会社、地域社会の５つと定めており、各ステークホルダーに対し、以下のように考えております。

•従業員：人材を人財と捉え、当社の求められる人物像「プロパストイズム」に共感し、会社と共に個の成長も促します。

•お客様：お客様との適切な距離感を大事にしており、お客様にプロパストの「ファン」になっていただき、魅力的な作品を提供することでファンを増やします。

•株主：非財務情報は昨今の情勢から可能な限り開示を行うべきと考えており、企業の透明性、公平性、持続可能性を高め、株主に継続した適切な配当を実施してまいります。

•協力会社：ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様と「ワンチーム」で取り組みます。

•地域社会：市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に自由な発想で環境、健康、安全に配慮した素材の提案を行い、空間デザインを提供します。

持続可能な成長を達成するためには、脱炭素社会への動きが広がっているなか、当社としても今後サステナビリティ委員会において、ＴＣＦＤ提言等を参考に気候変動に関するリスク、シナリオ分析等を検討してまいります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。

３【事業等のリスク】

当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。

（特に重要なリスク）

(1) 経済状況及び不動産市況の影響について

当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を主に行なっておりますが、経済状況の悪化に伴う地価の下落や需要の低下及び金利水準の変動等が当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

そのため当社としては、定期的に景気動向・不動産市況等の状況について各種経済指標などの動向を確認すると共に、金融機関や同業他社等から情報を取集することで、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化等により、リスクの低減に努めております。

地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。

物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を図ることでリスク低減に努めております。

(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて

当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 販売用不動産等について

当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 資金調達について

用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

（その他の重要なリスク）

(1) 法的規制について

当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を行っております。今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 免許登録について

当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。

宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります。

今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(3) 株式の希薄化について

当社は、取締役の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。

(4) 訴訟の可能性について

当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 情報の漏洩について

当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 災害の発生及び地域偏在について

地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

当事業年度のわが国経済は、このところ足踏みもみられますが、緩やかに回復しております。しかしながら、世界的な金融引き締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが、我が国の景気を下押しするリスクとなっております。また、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

個人消費は、持ち直しの動きに足踏みがみられております。「家計調査」（４月）では、実質消費支出が前月比1.2％減となり、３カ月ぶりに前月水準を下回りました。また、消費者マインドを示す消費者態度指数（５月）は、前月比2.1ポイント低下し、２カ月連続で前月水準を下回る推移となっております。一方で、「商業動態統計」では小売業販売額（４月）が前月比1.2％増となっております。設備投資については、持ち直しの動きがみられます。「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では１～３月期が前期比4.2％減少しているものの、それまでの前２四半期において連続して増加となっておりました。輸出については、持ち直しの動きに足踏みがみられます。アジア向けの輸出は持ち直しの動きがペースダウンしており、アメリカ向けの輸出は増勢が鈍化し、ＥＵ向けの輸出は弱含んでおります。

当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2024年４月が季節調整済年率換算値で880,000戸となりました。４月は前月比15.8％増となり４カ月ぶりの増加に転じました。一方で、首都圏マンションの初月契約率につきましては、５月が56.0％となり、好不況の分かれ目とされる70％を大幅に下回っており、23年１月以来の低水準となっております。

このような状況の中、当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてまいりました。

この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．財政状態

当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して937百万円増加し、31,888百万円となりました。

当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して742百万円減少し、21,440百万円となりました。

当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して1,680百万円増加し、10,447百万円となりました。

ｂ．経営成績

当事業年度の経営成績は、売上高23,301百万円（前年同期比16.4％増）、営業利益3,056百万円（同19.5％増）、経常利益2,595百万円（同23.7％増）、当期純利益1,820百万円（同16.5％増）となりました。

セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

分譲開発事業は、売上高は3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。）、セグメント利益が443百万円（前年同期はセグメント損失３百万円）となりました。

賃貸開発事業は、17,226百万円（同30.5％増）、セグメント利益3,524百万円（同21.4％増）となりました。

バリューアップ事業は、売上高2,320百万円（同66.0％減）、セグメント利益350百万円（同63.1％減）となりました。

② キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,882百万円減少いたしました。また、投資活動において75百万円増加し、財務活動においては480百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて2,283百万円の減少となり、当事業年度末残高は2,946百万円（前事業年度末比43.7％減）となりました。

③ 生産、受注及び販売の実績

ａ．販売実績

当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

ｂ．契約実績

当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

ｃ．契約残高

当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。

② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等

１）財政状態

（流動資産）

当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して889百万円増加し、31,209百万円（前年同期比2.9％増）となりました。これは、借入の返済や手元資金での仕入れを推進したことにより、現金及び預金が2,363百万円減少したものの、業績の原資となる仕入れを推進したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて3,207百万円増加したことによるものであります。

（固定資産）

当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して48百万円増加し、678百万円（前年同期比7.6％増）となりました。これは主に、繰延税金資産が44百万円増加したことによるものであります。

（流動負債）

当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して2,540百万円減少し、11,936百万円（前年同期比17.5％減）となりました。これは主に、物件の売却により、短期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む)が2,140百万円減少し、前受金も414百万円減少したことによるものであります。

（固定負債）

当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して1,797百万円増加し、9,504百万円（前年同期比23.3％増）となりました。これは主に、物件の取得を進めたことにより、長期借入金が1,796百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して1,680百万円増加し、10,447百万円（前年同期比19.2％増）となりました。これは主に、当期純利益の計上等により繰越利益剰余金が1,751百万円増加したことによるものであります。

２）経営成績

（売上高、売上原価、売上総利益）

当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して3,286百万円増加し、23,301百万円（前年同期比16.4％増）となりました。

分譲開発事業の売上高は、自社物件としてガレリアドゥエル神田岩本町の52戸全戸の引渡が完了し、3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。）となりました。

賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して4,023百万円増加し、17,226百万円（同30.5％増）となりました。

バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して4,493百万円減少し、2,320百万円（同66.0％減）となりました。

売上原価については、売上高や建築コストが増加したため、前事業年度と比較して2,865百万円増加し、18,578百万円（同18.2％増）となりました。

売上総利益については、売上原価が増加したため、前事業年度と比較して420百万円増加にとどまり、4,723百万円（同9.8％増）となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して77百万円減少し、1,666百万円（前年同期比4.5％減）となりました。主な要因は、販売契約件数の減少により、仲介手数料等が減少したことによるものであります。

この結果、営業利益は、前事業年度と比較して498百万円増加し、3,056百万円（同19.5％増）となりました。

（営業外損益、経常利益）

営業外収益は、前事業年度と比較して23百万円減少し、29百万円（前年同期比44.7％減）となりました。主な要因としては、受取配当金が８百万円、受取保険金が９百万円それぞれ増加したものの、前事業年度にあった受取補償金が34百万円なくなったことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して21百万円減少し、490百万円（前年同期比4.2％減）となりました。主な要因としては、借入の返済や手元資金での仕入れを推進したことにより、支払利息が３百万円減少し、融資手数料も17百万円減少したことによるものであります。

この結果、経常利益は、前事業年度と比較して496百万円増加し、2,595百万円（同23.7％増）となりました。

（特別損益、当期純利益）

特別利益は、前事業年度と比較して12百万円増加し、14百万円（前年同期比454.8％増）となりました。主な要因としては、新株予約権戻入益を14百万円計上したことによるものであります。

当期純利益は、税引前当期純利益が前事業年度と比較して509百万円増加し、法人税等合計が251百万円増加したことにより、前事業年度と比較して258百万円の増加となり、1,820百万円（同16.5％増）となりました。

３）キャッシュ・フロー

当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,882百万円減少しました。また、投資活動において75百万円増加し、財務活動においては480百万円減少しました。この結果、資金は前事業年度末に比べて2,283百万円の減少となり、当事業年度末残高は2,946百万円（前事業年度末比43.7％減）となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により支出した資金は、1,882百万円（前年同期は174百万円の獲得）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として2,610百万円を獲得したものの、棚卸資産が3,208百万円増加したことに加えて、売却に伴い前受金が416百万円減少し、法人税等の支払いが871百万円発生したことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により獲得した資金は、75百万円（前年同期は63百万円の獲得）となりました。主な要因は、定期預金の預入により94百万円の支出が発生したものの、定期預金の払戻により178百万円を獲得したことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により支出した資金は、480百万円（前年同期は553百万円の獲得）となりました。主な要因は、物件の取得に伴い、長期借入金及び短期借入金として新たに融資契約を締結したことにより、17,793百万円を獲得したものの、物件の売却や借入期間の終了などに伴い、長期借入金及び短期借入金を返済したことにより、18,136百万円の支出が発生したことによるものであります。

ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析

当社の経営に影響を与える大きな要因としては、３．事業等のリスクに記載のとおりであります。

ｃ．資本の財源及び資金の流動性

当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。

ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて4.5ポイント上昇し、32.5％となりました。

なお、当社は自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、引き続き自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続していく方針です。

収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。

ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

（分譲開発事業）

当事業年度の販売物件は、ガレリア ドゥエル神田岩本町（東京都千代田区）のみとなっております。同プロジェクトは、すべての物件の売買契約を2022年８月までに締結しております。2023年10～11月に52戸全戸の引渡が完了しました。その結果、売上高は3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。）、セグメント利益が443百万円（前年同期はセグメント損失３百万円）となりました。

（単位：百万円）

（注）前事業年度は売上高がなく、セグメント損失を計上していることから、売上高及びセグメント利益又は損失それぞれの増減率を表示しておりません。セグメント資産につきましては、分譲開発物件を完売後、新たな物件の仕入れができていないことから2024年５月末現在については、ございません。

（賃貸開発事業）

当事業年度は、販売物件数は19棟と前事業年度より４棟増加し、物件の規模が若干大きくなった結果、売上高は前年同期比4,023百万円増加し、17,226百万円（前年同期比30.5％増）となりました。セグメント利益については、売上高が増加したことにより、前年同期比621百万円増加し、3,524百万円（同21.4％増）となりました。セグメント資産については、保有物件の売却を積極的に推進した一方で、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつ新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して1,399百万円増加し、21,184百万円（同7.1％増）となりました。

（単位：百万円）

（バリューアップ事業）

当事業年度の売上高は、販売物件数が15棟から５棟へ減少したため、前年同期比4,493百万円減少し、2,320百万円（前年同期比66.0％減）となりました。セグメント利益については、売上高が減少したことから前年同期比599百万円減少し、350百万円（同63.1％減）となりました。セグメント資産については、保有物件の仕入れ活動を積極的に推進したことから、前事業年度と比較して3,819百万円増加し、6,580百万円（同138.4％増）となりました。

（単位：百万円）

６【研究開発活動】

該当事項はありません。