## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下の通りであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等

① グループ長期ビジョン

当社グループは、持続的成長と中長期的な企業価値の向上を目指すため、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」を策定しております。長期ビジョンでは、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円を達成するとともに、SDGs達成への貢献を果たすことを掲げております。

〈当社グループ長期ビジョン〉

※１ 長期ビジョンの目標時期について、2025年度から2027年度までの中期経営計画策定時(2025年１月)より「2030年頃」から「2030年」へ変更

※２ 固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、本中期経営計画期間より事業利益の定義を変更

変更前 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

変更後 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）

※３ 今後の事業利益の構成変化の見通しを踏まえ、本中期経営計画期間より記載内容を変更

②グループ中期経営計画

長期ビジョン公表以降、新型コロナウイルス感染症による人々の行動変容、地政学リスクの高まり、異次元の金融緩和政策からの転換、インフレ等による建築費の急激な高騰など、当社グループがおかれている事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しております。

このような認識のもと、当社グループは、長期ビジョンの実現に向けたマイルストーンとして、2025年に2025年度から2027年度までの３年間を対象とするグループ中期経営計画を策定いたしました。

a. 基本方針

「強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現する」ことを掲げ、「資産回転型事業の加速・拡大」、「安定収益基盤の強靭化」及び「規律あるバランスシートコントロール」に重点的に取り組むとともに、「成長を支える経営インフラの高度化」を推し進めてまいります。

b. 重点戦略

本中期経営計画の基本方針に基づき６つの重点戦略を定めるとともに、“BASE（成長の礎）”をコンセプトとして各重点戦略に係る取り組み方針を策定・実行することにより、各事業をより一層強化してまいります。

c. 事業ポートフォリオ戦略

事業ポートフォリオを「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の３つに分類のうえ適切に管理していくとともに、分類ごとの特性を踏まえた取り組み方針に基づき各種取り組みを推進してまいります。

事業利益の構成については「賃貸：分譲・売却：サービス＝30％：60％：10％」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出と資本効率の向上を図ってまいります。また、2030年の利益構成は、従来の想定から「賃貸」の割合を減少、「分譲・売却」の割合を増加する方向へ変更し、事業環境の変化に適応しながら、高水準の資本効率と利益成長の実現を目指してまいります。

※ 2024年度の実績については「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載の通りであります。

d. キャッシュアロケーション

本中期経営計画の３年間において、前中期経営計画対比で年平均２倍となる１兆1,400億円の回収と同1.8倍となる１兆2,800億円の投資による資産回転の加速によって、資本効率向上と持続的・安定的な利益成長の両立を目指してまいります。

③ マテリアリティ

当社グループは、長期ビジョンの実現に向けて、事業を通じて実現する社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から14のマテリアリティ（重要課題）を特定しております。事業を通じてマテリアリティの解決に取り組み、社会との共有価値の創出を実現することで、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。

〈当社グループマテリアリティ〉

（２）目標とする経営指標

グループ中期経営計画（2025～2027年度）において、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、連結営業利益に固定資産売却損益や持分法投資損益等を加えた「連結事業利益」を利益指標として採用しております。本中期経営計画における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。

また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」、さらに2027年度末時点における政策保有株式の純資産比率「10％以下」、固定資産及び政策保有株式をあわせた売却「1,300億円以上」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。

### ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、以下の通りであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

当社グループは、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」において、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立することで、全てのステークホルダーにとっての「いい会社」を目指すこととしております。その実現に向けて14のマテリアリティを特定するとともに、グループ中期経営計画（2025-2027年度）に基づく「重点戦略」の推進と「成長を支える経営インフラの高度化」等を通じて、マテリアリティの解決につながる様々なサステナビリティの取り組みを推進してまいります。

なお、上記の長期ビジョン、マテリアリティ及びグループ中期経営計画（2025-2027年度）の詳細については、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。

(1）ガバナンス

当社は、グループの気候変動への対応をはじめとするサステナビリティの取り組みを当社グループ全体で横断的かつ継続的に推進するための体制として、当社社長を委員長とするサステナビリティ委員会を設置し、下部組織としてサステナビリティ推進協議会及び人権分科会を設置しております。

サステナビリティ委員会は、グループ経営会議、リスクマネジメント委員会、内部統制委員会と並ぶ当社社長直轄の会議体と位置付け、原則として年２回以上開催し、当社グループのサステナビリティ推進に関する方針の策定、体制の構築、指標や目標の策定、進捗状況のモニタリングや評価に関する事項等について審議、協議及び報告しております。サステナビリティ委員会では、気候変動に関するリスクと機会の特定や温室効果ガス排出削減の中長期目標の設定やその達成に向けた具体的な対応策等の重要事項について審議及び協議しております。

サステナビリティ委員会での審議及び協議事項等のうち重要な事項は取締役会に付議又は報告され、取締役会は、サステナビリティに関する重要な事項の決定、対応状況のモニタリング等の実施を通じて、当社グループのサステナビリティの推進を監督しております。

サステナビリティ推進協議会では、委員会での決定事項の共有や検討事項の事前協議、当社グループのサステナビリティ推進に関する進捗状況の報告等を行っております。また人権分科会では、人権に関する委員会での決定事項の推進や取り組み状況の報告等を行っております。

＜サステナビリティ推進体制＞

(2）戦略

① 気候変動への対応

気候変動への対応はグローバルでの解決が求められる社会課題であり、不動産業界としても、保有不動産や事業活動由来の温室効果ガス排出削減に向けた取り組みが求められております。当社グループでは、風水害等の気候変動に伴う災害の激甚化・頻発化は、当社グループの保有資産に大きく影響を及ぼす可能性があると考えており、その観点からも優先的に取り組むべき課題だと認識しております。

当社は、気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言に賛同しており、シナリオ分析を行い、気候変動リスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに当社グループの事業利益に与える影響を検証し、公表しております。

（a）シナリオの設定

シナリオ分析にあたり、将来の世界観（シナリオ）の設定をしております。国際気候変動に関する政府間パネル（IPCC）や国際エネルギー機関（IEA）が発表したシナリオを用いて、2100年時点で産業革命前の水準と比べて平均気温が４℃以上上昇する「４℃シナリオ」、平均気温の上昇を２℃未満に抑える「２℃シナリオ」、さらに1.5℃に抑える「1.5℃シナリオ」を設定しております。

（b）リスク・機会の特定/重要度評価

当社グループの財務に与える影響の大きさを考慮し、主力事業であるビル事業と住宅事業を対象として、建物を開発・保有するエリアや、開発、運営・管理、販売・売却の各事業フェーズの実態を踏まえ、それぞれで想定される気候変動リスク・機会を特定したうえで、その影響度と発生可能性から重要度評価を行っております。なお、影響を受ける期間を、短期（１～５年）、中期（５～10年）、長期（10年超）に分けて整理しております。

＜特定した気候変動リスク・機会及び重要度＞

（c）事業インパクトの試算

特定した気候変動リスクと機会が当社グループの2030年度の財務に与える影響を定量的に評価しております。

なお、定量的なデータが入手困難なリスク・機会については、定性的な分析を実施しております。

＜当社グループ事業利益に与える影響＞

（d）対応策

当社は、当社グループのマテリアリティの一つとして「脱炭素社会の推進」を特定するとともに、事業を通じてこの課題解決に取り組むため、温室効果ガス排出削減の中長期目標として、「2030年度までに、Scope1・2のCO2排出量を2019年度対比46.2%削減※1、Scope3※2のCO2排出量を2019年度対比40%削減」及び「2050年度までに、Scope1・2・3のCO2排出量ネットゼロ」を設定しています。また、当該目標を達成するためのプロセス目標として、「ZEB・ZEHの開発推進」、「再生可能エネルギーの導入」及び「グリーンビルディング認証の取得」を設定し、それらに関する取り組みを推進しております。さらに、気候変動に伴い多発する風水害等の自然災害に強いレジリエンスを意識したまちづくりや不動産の開発にも力を入れております。

※１ 世界の平均気温の上昇を産業革命前と比較して1.5℃に抑える水準

※２ 対象はカテゴリ11・13

＜温室効果ガス排出削減目標の達成（CO2排出削減）に向けた当社の取り組み＞

ⅰ．自社開発物件における再生可能エネルギーの創出及びその有効活用

当社が開発する物流施設「T-LOGI」シリーズでは、屋根に太陽光パネルを設置し、発電した再生可能エネルギーを各施設で自家消費しております。また、各施設において意図的に自家消費量を上回る再生可能エネルギーを発電しており、余剰となった再生可能エネルギーを自己託送・コーポレートPPAにより当社が所有する商業施設やオフィスビルへ送電する取り組みを複数のエリアにおいて実施しております。この取り組みを通じて、再生可能エネルギーの地産地消が困難な都心部における脱炭素を推進しております。

ⅱ．ZEB・ZEH の更なる開発推進

当社は以前よりZEB・ZEH の開発を積極的に進めており、原則として新築する全てのオフィスビル、物流施設、分譲マンション、賃貸マンションにおいてZEB・ZEHを開発するという目標を掲げ、推進しております。

② 人的資本

当社は、人材こそが当社グループの価値創造と持続的な成長を実現する源泉であり、経営の最も重要な基盤の一つであると認識しております。長期ビジョン実現に向けて、マテリアリティとして「従業員の成長と働きがいの向上」「ダイバーシティ＆インクルージョン」を掲げ、経営の最重要課題の一つとして人的資本の強化に取り組んでおります。「人材価値の最大化」によって企業価値の向上を実現していくため、以下に掲げる人事理念及び人事方針に基づき、人材育成・社内環境整備の取り組みと人材への投資の拡充を積極的に推進しております。

（a）人事理念及び人事方針

ⅰ．人事理念　「会社は社員の貢献に応え、社員の成長を会社の成長につなげる」

当社は、会社と社員がともに成長する組織を目指し、人事施策の基本となる「人事理念」を定めております。人事理念に基づき、従業員の活躍・成長を促し、その貢献に応える人事制度や各種施策を策定、運用することにより、従業員が自ら成長を志向し、能力を最大限に発揮して新たな価値創造に挑戦しようとする環境や企業風土の維持・進化に取り組んでいます。

ⅱ．人事方針　・求める人材像　「信頼」される人、「未来」を切り拓く人

・社員が成長を実感できる「働きがいのある」職場の実現

当社は、企業理念「信頼を未来へ」のもと、その実践として、求める人材像と職場のあるべき姿を「人事方針」に定めております。この方針に基づき、人材の採用や育成に係る各種施策に取り組むともに、従業員エンゲージメントサーベイや360°サーベイを実施し、職場環境の診断と改善に取り組んでいます。こうした取り組みを通じて、会社として従業員が能力を十分に発揮できる環境を整え、一人ひとりが挑戦と活躍を通じて成長を実感するという好循環を生み出し、企業価値の向上につなげることを目指しております。

（b）人材価値の最大化に向けた人材育成・社内環境整備の取り組み

ⅰ．多様性の発揮

当社は、多様な人材の活躍を推進し組織力の強化につなげることで、高度化・多様化するお客様ニーズを捉えた商品・サービスの提供や生産性の向上、イノベーション創出を促進し、企業としての成長を実現したいと考えております。係る考えのもと、「ダイバーシティ＆インクルージョン」をマテリアリティとして掲げ、新卒採用と併せてキャリア採用を積極的に行うとともに、専門性の高い人材やデジタル化・グローバル化を推進できる人材の獲得にも注力しております。また、指標及び目標として女性管理職比率と障がい者雇用率を設定し、目標達成を意識した採用・登用を進めております。さらに、多様な人材が障壁を感じることなく、「働きやすさ」と「働きがい」を感じながら活躍できる環境づくりに向けて、以下の各種制度を整備、運用しております。なお、女性活躍推進及び仕事と育児の両立支援等に関する取り組みについては、高い水準で実施していることが評価され、「えるぼし※1」認定及び「くるみん※2」認定を取得しております。

・柔軟な働き方を実現するフレックスタイム制度、テレワーク制度、時短勤務制度

・性別を問わず利用できる妊娠・出産・育児・介護のための休業制度や退職者再雇用制度

・配偶者の海外転勤に同行して海外で生活する場合に最長３年間の休業を認める制度

・シニア世代のこれまでのキャリアを活かした活躍推進

・障がい者の適性や障がいの状況に応じた柔軟な勤務形態による活躍推進

※１ えるぼし認定：女性活躍推進法に基づく一般事業主行動計画の策定・届出を行った企業のうち、女性の活躍推進に関する取り組みの実施状況が優良である等の一定の要件を満たした企業に与えられる認定。

※２ くるみん認定：次世代育成支援対策推進法に基づく一般事業主行動計画の策定・届出を行った企業のうち、目標の達成など一定の基準を満たした子育てサポート企業に与えられる認定。

ⅱ．働きがいのある職場の実現

当社は、「従業員の成長と働きがいの向上」に向けて、人材の成長の土壌となる「働きがいのある職場」づくりのため、従業員エンゲージメントサーベイを定期的に実施し、課題を抱える部室店が専門家の支援を得て改善に取り組むPDCAサイクルを実践することで、従業員エンゲージメントの継続的な強化に努めております。また、従業員の働きやすさを高めるために、年次有給休暇取得率と男性の育児休業取得率を指標及び目標に設定し、柔軟な働き方を可能とする各種制度の導入、ICT環境の整備等を行っております。

ⅲ．人材の育成

成長ステージに応じた役割の認識や能力開発を目的として階層別に研修体系を整備しており、一人当たりの平均研修時間とキャリア研修受講率を指標及び目標として設定し研修を実施しております。そして、自己啓発支援制度や各種資格取得支援制度、外部派遣型研修等、社員本人が必要な知識や能力について考え、選択する仕組みを整えることにより、社員の「自ら学ぶ」風土の醸成に力を入れております。また、幅広い見識と経験を積むという目的のもと、入社後約10年間で３部署程度の職務を経験する人事ローテーションを行っており、様々な分野で活躍できる人材の育成に取り組んでおります。

ⅳ．健康経営

当社グループは、役職員が心身ともに健康で活き活きと働くことができるよう「グループ健康経営宣言」に基づき、グループ役職員一人ひとりの健康維持・増進に向けて様々な施策を実施しており、当社においては健康診断受診率、再検査受診率及び喫煙率を指標及び目標に設定して取り組んでおります。このような当社における健康への取り組みが評価され、2024年３月に、「健康経営優良法人※1」及び「ホワイト500※2」に４年連続７回目の認定を受けました。また、定期的な研修や外部専門家によるセミナー、スマートフォンアプリを活用したウォークラリーイベントなどを実施し、ヘルスリテラシーの向上に取り組んでおります。

※１ 健康経営優良法人認定制度：優良な健康経営を実践している法人を顕彰する制度。

※２ ホワイト500：健康経営優良法人のうち大規模法人部門の上位法人に与えられる認定。

ⅴ．コミュニケーションの活性化

近年における急速な従業員数の増加等により、従業員間コミュニケーションの希薄化が見られることから、その改善に向けて取り組んでおります。経営層と従業員とのランチミーティング、従業員間の懇親に対する会社支援、社内SNSを活用した従業員情報の可視化など、コミュニケーションのきっかけとなる施策を通じ、社内のコミュニケーションを活性化させ、一体感の醸成に取り組んでおります。

（c）中期経営計画における取り組み

2025年から2027年を対象期間とするグループ中期経営計画では、企業価値の持続的な向上に向け、より一層人的資本に係る取り組みを推進してまいります。具体的には、「当社ならではの企業風土・文化」を土台に、「人材ポートフォリオの構築」及び「多様な人材の活躍」を両輪として、人的資本を強化していく方針としております。

(3）リスク管理

当社では、当社グループにおけるリスク管理を統括するため、当社社長を委員長とするリスクマネジメント委員会を設置しております。リスクマネジメント委員会では、当社グループのリスク管理に関する年度計画の策定、経営上重要なリスク（対策優先リスク）の評価及び分析、予防策ならびに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施しております。また、当社におけるリスク管理を統括するため、当社社長を「リスク管理統括責任者」とし、各部門におけるリスク管理のため、各部門長を「リスク管理責任者」とする体制を構築しております。

さらに、当社グループのリスク管理の実効性の維持及び向上を目的として、３ラインモデルの考え方に基づき、リスク管理体制を構築しています。なお、リスク管理体制の詳細については、「３　事業等のリスク（１）リスクマネジメント体制」をご参照ください。

サステナビリティに関するリスク管理については、サステナビリティ委員会が関係部門と連携して実施するとともに、その実施状況のうち重要な事項をリスクマネジメント委員会に報告することとしております。なお、リスクマネジメント委員会における審議事項のうちリスク管理に関する体制、方針、年度計画等の重要な事項は取締役会に付議され、また、リスク管理に関する状況等は定期的に取締役会に報告され、取締役会はサステナビリティに関するリスクを含む当社グループのリスク管理の有効性を監督しております。

(4）指標及び目標

① 気候変動への対応

当社は、マテリアリティの一つとして特定した「脱炭素社会の推進」に関する指標及び目標（KPI・目標）を設定し、各年度の状況を定量的にモニタリングしながら、各種施策に取り組んでおります。

（注）１．対象はカテゴリ11・13

２．各目標に対する進捗状況の詳細については、「東京建物グループ　サステナビリティレポート」をご参照ください。

② 人的資本

当社は、マテリアリティとして特定した「従業員の成長と働きがいの向上」「ダイバーシティ＆インクルージョン」に関する指標及び目標（KPI・目標）を設定し、各年度の状況を定量的にモニタリングしながら、各種施策に取り組んでおります。

（注）各目標に対する進捗状況の詳細については、「東京建物グループ　サステナビリティレポート」をご参照ください。

### ３【事業等のリスク】

当社グループは、企業価値の安定的な向上に向け、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性のあるリスクを適切に管理するため、関連規程を整備するとともに、リスクマネジメント体制を構築し、継続的なリスクのモニタリング・コントロールを実行しております。

（１）リスクマネジメント体制

当社は、リスクマネジメントの推進にあたり、「リスク管理規程」に基づき、社長を「リスク管理統括責任者」として定めるとともに、当社グループのリスク管理を統括するため、社長を委員長とする「リスクマネジメント委員会」を設置しております。

リスクマネジメント委員会では、リスクマネジメントに関する年次計画の策定、当社グループの経営上重要なリスク（対策優先リスク）に係る評価及び分析、予防策並びに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施するとともに、その内容を取締役会に対して定期的に付議・報告を行っております。

また、対策優先リスク以外のリスク（部門管理リスク）については、リスク管理規程に定める「リスク管理責任者」である各部室店長のほか、各会議体がリスク対応組織（リスクオーナー）として、リスクの予防及び管理を適切に実施しております。

さらに、リスクマネジメント活動に係る実効性の維持・向上のため、リスクガバナンス（３ラインモデル）体制を構築しており、コーポレート部門及び各事業本部企画部門（第２線）は、各部室店等（第１線）のリスク管理に関して、モニタリング、支援、指導を行い、内部監査室（第３線）は、これらのコーポレート部門及び各事業本部企画部門による各部室店等のリスク管理に対する対応について、監査、助言を行うこととしております。

（当社グループリスクマネジメント体制図）

（２）事業等のリスク

当社グループでは、リスクを「当社グループにおける業務遂行に伴い生じるすべての不確実性」と定義し、当社グループにおけるリスクに関して、影響度（財務損失・人的損失等）、発生可能性、事業環境の変化及び企業の価値観の観点からリスクアセスメントを実施し、リスクマネジメント委員会において、同委員会が直接モニタリングするべき「対策優先リスク」を特定しております。

対策優先リスクを含む、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のある主なリスクを、以下に記載しております。なお、以下に記載したリスクは当社グループに係る全てのリスクを網羅したものではなく、その他のリスクも存在し、投資家の判断に影響を及ぼす可能性があります。

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において入手可能な情報に基づき、当社グループが判断した内容であります。

① 不動産開発に関するリスク

当社グループは、不動産開発事業で想定されるリスクを、主にグループ経営会議において、あらかじめ把握・分析し、対策を講じたうえで事業を推進しておりますが、天候不順、自然災害の発生、許認可の取得の遅延、土壌汚染や埋設物の判明その他の予期し得ない事象等の影響により、事業におけるスケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

② 物価変動に関するリスク

当社グループは、各事業における原価の動向を常に把握・分析するなど、収益性への影響を注視しておりますが、大幅かつ急激な物価変動が発生し、コスト上昇分を必ずしも賃料や販売価格に反映することができない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

③ 不動産市況の動向に関するリスク

当社グループは、国内外の景気動向や不動産市況を常に把握・分析し、経営への影響を注視しておりますが、急速又は大幅な景気や市況の変動により、賃貸オフィス市場における企業業績悪化に伴うオフィスニーズの減退、分譲住宅市場における顧客の購入意欲の低下、不動産投資市場における投資需要の低下等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

④ 金利の変動に関するリスク

当社グループは、有利子負債の大部分を長期の借入等とする安定的な資金調達を行うとともに、ほぼ全ての長期借入について金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処しておりますが、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。

⑤ 保有株式に関するリスク

当社グループは、取引関係の維持・強化等により、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）」に則り、取締役会へ取引実績等を定期的に報告し、保有意義の適否を検証するなど、縮減に向けて適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 環境問題・気候変動に関するリスク

当社グループは、気候変動に伴う政策・法規制の強化や異常気象の頻発・激甚化等は、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があると考えております。そのため、当社社長を委員長とするサステナビリティ委員会における協議を経て「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言」に賛同し、TCFD提言に沿ったシナリオ分析を行うことで、気候変動リスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに当社グループの事業利益に与える影響を検証しております。そのうえで、マテリアリティの一つとして特定した「脱炭素社会の推進」に関する目標を設定し、目標の達成に向けた取り組みを推進しております。しかし、今後、気候変動に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 自然災害・人災等に関するリスク

当社グループでは、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合に備え、各種規程やマニュアルの整備、定期的な訓練の実施など、有事の際における事業継続のための対策を講じておりますが、自然災害や人災等が発生した場合には、従業員の被災による事業活動への支障や、当社グループが保有、管理、運営する不動産の価値低下等を招くおそれがあり、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 情報漏洩・セキュリティに関するリスク

当社グループでは、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っているため、「情報管理規程」及び「情報システム管理規程」等を整備し、書類・データ等の管理体制を強化するなど、適切な情報管理を行っております。また、情報端末に対するハード・ソフト両面でのセキュリティ強化や情報セキュリティリスクの発現を想定した訓練など、具体的な取り組みを進めるとともに、必要に応じてサイバー保険を付保しております。しかし、サイバー攻撃や当社グループ役職員の不注意等によって外部への情報漏洩が発生した場合、当社グループの社会的信用の失墜、損害賠償の発生等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 法令遵守に関するリスク

当社グループは、会社法、金融商品取引法、労働基準法、宅地建物取引業法、建築基準法をはじめとする法規制のもとで事業活動を行っております。また、「コンプライアンス憲章」及び「コンプライアンス規程」に基づく法令遵守のための体制を整備し、当社グループとその役職員に対し、定期的な研修をはじめとする教育等を実施しておりますが、当社グループとその役職員が法令等に違反した場合、当社グループの社会的信用の失墜、罰金・罰則等が課されることにより、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 法制、税制、政策の制定・改定に関するリスク

当社グループの事業は、各種法令のほか、各自治体が制定した条例、税制等の規制に影響を受けているため、関係当局、業界団体及び専門家等より、適時情報を収集し適切な対応を図ったうえで事業を推進しておりますが、将来において、関連する法令、条例、税制等が制定・改定等された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。また、税務申告において税務当局との見解に相違が生じた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑪ 海外展開におけるカントリーリスク

当社グループは、グループ中期経営計画の重点戦略「海外事業の拡大」に基づき、米国、豪州、タイ及び中国等において事業展開を行っております。海外での事業にあたっては、進出国における政治・経済情勢や法規制等に精通した現地企業との連携等を通じて必要かつ適切な情報収集に努めておりますが、進出国における政治・経済情勢の悪化、法規制の変更、治安の悪化等により、事業の休停止、スケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑫ 感染症に関するリスク

わが国においては、新型コロナウイルス感染症の再拡大やインフルエンザの流行等により、経済が停滞又は悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループが海外事業を展開している国（米国、豪州、タイ及び中国等）においても同様の懸念があり、経済が停滞又は悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

### ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。

① 経営成績の状況

当連結会計年度のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が進み、各種政策効果等と相まって、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、不安定な国際情勢による世界経済の減速リスク、国内外の政策動向、金利や物価の上昇、為替の変動等が懸念され、先行き不透明な状況が続きました。

当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、企業の人材確保や生産性向上の取り組み等を背景として好立地かつ高スペックなビルのオフィス需要が年後半にかけて高まり、都心部においては空室率の低下、賃料の上昇傾向が継続するなど、コロナ禍の影響からの回復基調が鮮明になりました。分譲住宅市場については、開発用地の取得難等に伴う供給戸数の減少が続くなか、金利の先高感等による購入マインド低下懸念等があったものの、世帯年収の増加による購買力の上昇等に支えられ、堅調に推移いたしました。不動産投資市場については、海外投資家からの投資需要は回復途上にあるものの、金利上昇局面にあっても金融機関の積極的な融資姿勢に変化はなく、国内投資家の旺盛な投資意欲を背景に、好調に推移いたしました。

このような事業環境のもと、当社グループは、長期ビジョンの実現に向けて、グループ中期経営計画に基づく重点戦略の推進に注力してまいりました。重点戦略の一つである「大規模再開発の推進」については、「八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業」（東京都中央区）において新築工事に着手し、「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」（東京都中央区）において市街地再開発組合の設立が認可されるなど、着実に推進いたしました。また、「分譲マンション事業の更なる強化」については、日本初となる「フォーシーズンズホテル」と分譲マンション「Brillia Tower 堂島」が一体となった超高層複合タワー「ONE DOJIMA PROJECT」（大阪市北区）が竣工するなど、付加価値の高い開発等を通じ、良質な住まいを提供いたしました。「投資家向け物件売却の拡大」については、物流施設「T-LOGI」を始め、中規模オフィス「T-PLUS」や都市型商業施設「FUNDES」、賃貸マンション「Brillia ist」の各シリーズにおいて物件が順次竣工・稼働し、「T-LOGI一宮」（愛知県一宮市）、「T-PLUS日本橋小伝馬町」（東京都中央区）等を売却したほか、新たに地域密着型商業施設のブランド「minanoba」を立ち上げるなど、多様なアセットの開発に取り組みました。さらに、「海外事業の成長」については、従前からの東南アジア・中国での開発に加え、米国における賃貸用集合住宅開発事業への投資を継続的に実施するとともに、当社として初めてオーストラリアでの分譲住宅開発事業に参入するなど、先進国においても事業機会を拡大いたしました。

このほか、ラグジュアリーホテルである「ヒルトン京都」（京都市中京区）が開業したほか、当社グループが参画する複数のプロジェクトにおいて世界的ラグジュアリーホテルブランドの誘致に成功いたしました。また、「有明アーバンスポーツパーク整備運営事業」（東京都江東区）においては、複合型スポーツレジャー施設を通じてサステナブルなコミュニティづくりとスポーツウェルネスの実現に貢献する取り組みを展開したほか、都立公園初のPark-PFI事業「都立明治公園」（東京都新宿区）において新たに都市型スパ施設「TOTOPA 都立明治公園店」を開業させるなど、様々な事業を通じて、マテリアリティで掲げる「場の価値」と「体験価値」の創出に注力してまいりました。

当連結会計年度におきましては、住宅事業における分譲マンションの売上計上戸数が増加したとともに、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,637億２千４百万円（前期3,759億４千６百万円、前期比23.3％増）、営業利益は796億７千万円（前期705億８百万円、前期比13.0％増）、事業利益は804億８千９百万円（前期744億２千８百万円、前期比8.1％増）、経常利益は717億２千２百万円（前期694億７千１百万円、前期比3.2％増）、また、投資有価証券の一部売却に伴う利益を計上したこと等により、親会社株主に帰属する当期純利益は658億８千２百万円（前期450億８千４百万円、前期比46.1％増）となりました。

（注）事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

各セグメントの業績は以下の通りであります。

イ．ビル事業

大規模再開発プロジェクトについては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）のA地区及び「八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業」（東京都中央区）において新築工事が着工し、竣工に向けて着実に事業が進捗いたしました。投資家向け売却用物件等については、物流施設「T-LOGI 福岡アイランドシティ」(福岡市東区)など４物件を竣工させたほか、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、商業施設等、多様なアセットタイプの開発を積極的に推進いたしました。また、ラグジュアリーホテル「ヒルトン京都」(京都市中京区)が開業いたしました。
当連結会計年度におきましては、ビル賃貸が堅調に推移するとともに、不動産売上において、投資家向け物件売却として「T-LOGI 一宮」（愛知県一宮市）、「T-LOGI 綾瀬」（神奈川県綾瀬市）等を収益に計上した一方で、固定資産の取得により流通税等の費用が一時的に増加いたしました。この結果、営業収益は1,765億７千３百万円（前期1,552億５千６百万円、前期比13.7％増）、営業利益は413億９千９百万円（前期384億８千３百万円、前期比7.6％増）、事業利益は419億３千万円（前期401億５千３百万円、前期比4.4％増）となりました。

区分 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
数量等 | 営業収益 （百万円） | 数量等 | 営業収益 （百万円）
ビル賃貸 | 建物賃貸面積 | 1,040,870㎡ | 78,275 | 建物賃貸面積 | 1,038,497㎡ | 81,421
（うち転貸面積 | 67,227㎡） | （うち転貸面積 | 66,704㎡）
不動産売上 | ８件 | 38,643 | 10件 | 53,215
管理受託等 | － | 38,337 | － | 41,936
営業収益計 | － | 155,256 | － | 176,573
営業利益 | － | 38,483 | － | 41,399
事業利益 | － | 40,153 | － | 41,930

ロ．住宅事業

分譲マンションについては、都心部における大規模マンション建替事業の先行事例の一つである「Brillia Tower 浜離宮」（東京都港区）、「フォーシーズンズホテル」と一体の超高層複合タワーとして開発した分譲マンション「Brillia Tower 堂島」（大阪市北区）等を収益に計上するとともに、三越千葉店跡地の大規模免震タワーマンション「Brillia Tower 千葉」（千葉市中央区）等の販売を開始いたしました。また、投資家向け売却用物件については、賃貸マンション「Brillia ist」シリーズにおいて開発を積極的に推進し、「Brillia ist 大井町」（東京都品川区）、「Brillia ist 上野稲荷町」（東京都台東区）等を竣工させました。

当連結会計年度におきましては、住宅分譲において、上記の収益計上物件のほか「HARUMI FLAG」（東京都中央区）、「Brillia Tower 池袋 West」（東京都豊島区）等を収益に計上いたしました。また、不動産売上において、投資家向け物件売却として「グレイプス 浅草」（東京都台東区）、「THE CROSS SITE 登戸」（川崎市多摩区）等を収益に計上いたしました。この結果、営業収益は2,114億８千１百万円（前期1,341億４千万円、前期比57.7％増）、営業利益は381億５千万円（前期271億５千５百万円、前期比40.5％増）、事業利益は376億３千７百万円（前期271億４千９百万円、前期比38.6％増）となりました。

区分 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
数量等 | 営業収益 （百万円） | 数量等 | 営業収益 （百万円）
住宅分譲 |  | 1,058戸 | 84,029 |  | 1,711戸 | 157,638
不動産売上 | － | 20,664 | － | 24,444
住宅賃貸 | 建物賃貸面積 | 117,973㎡ | 5,948 | 建物賃貸面積 | 139,162㎡ | 5,941
マンション管理受託 | 管理戸数 | 99,083戸 | 14,321 | 管理戸数 | 100,260戸 | 14,574
その他 | － | 9,176 | － | 8,881
営業収益計 | － | 134,140 | － | 211,481
営業利益 | － | 27,155 | － | 38,150
事業利益 | － | 27,149 | － | 37,637

ハ．アセットサービス事業

東京建物不動産販売㈱が展開する仲介事業については、Brillia二次流通の仲介案件拡大及び法人のお客様との関係強化、投資家との取引拡大等により、更なる収益力の強化を図りました。また、同社によるアセットソリューション事業については、仲介事業との連携や既存の取引先への営業強化等により、販売用不動産の取得・売却が順調に進捗いたしました。日本パーキング㈱が展開する駐車場事業については、収益向上のため大型駐車場を中心とした新規施設の開発・受託に努めるとともに、顧客サービス向上に向けて駐車場システムの高機能化や駐車場品質の向上に取り組みました。

当連結会計年度におきましては、仲介及び駐車場運営が堅調に推移した一方で、アセットソリューションにおいて、投資家向け物件売却による不動産売上が減少いたしました。この結果、営業収益は547億４千２百万円（前期638億円、前期比14.2％減）、営業利益及び事業利益は115億３千７百万円（前期129億７百万円、前期比10.6％減）となりました。

区分 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
数量等 | 営業収益 （百万円） | 数量等 | 営業収益 （百万円）
仲介 | 1,097件 | 5,499 | 1,128件 | 6,329
アセットソリューション（注） | － | 29,999 | － | 19,228
賃貸管理等 | － | 4,567 | － | 4,521
駐車場運営 | 車室数 | 82,542室 | 23,734 | 車室数 | 86,792室 | 24,663
営業収益計 | － | 63,800 | － | 54,742
営業利益 | － | 12,907 | － | 11,537
事業利益 | － | 12,907 | － | 11,537

（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。

ニ．その他事業

クオリティライフ事業については、東京建物リゾート㈱が展開する愛犬同伴型リゾートホテル「レジーナリゾート」及びゴルフ場において高い稼働率を維持するとともに、温浴施設「おふろの王様」において安定的な来館者数を確保し、売上は堅調に推移いたしました。また、サウナを中心に多様なリラクゼーション体験を提供する新しい形態の都市型スパ「TOTOPA 都立明治公園店」（東京都新宿区）を開業したほか、「ホテルレジーナ 河口湖」（山梨県南都留郡）及び「おふろの王様 志木店」（埼玉県志木市）においてリノベーション工事を実施するなど、将来の成長に向けた投資を実施いたしました。海外事業については、米国では賃貸用集合住宅開発事業「Vista Highlands プロジェクト」（コロラド州）、タイでは物流施設開発事業「メトロキャットプロジェクト」（サムットプラカーン県）、オーストラリアのニューサウスウェールズ州シドニーでは分譲住宅開発事業「Alex & Willow プロジェクト」に参画するなど、成長市場において積極的に事業展開いたしました。
当連結会計年度におきましては、クオリティライフ事業において、リゾート施設の稼働が堅調に推移した一方で、前連結会計年度に保育事業及び人材派遣事業の運営子会社の全株式を譲渡した影響等により、収益が減少いたしました。また、その他の海外事業において持分法による投資利益が減少いたしました。この結果、営業収益は209億２千６百万円（前期227億４千８百万円、前期比8.0％減）、営業利益は13億８千８百万円（前期22億４百万円、前期比37.0％減）、事業利益は21億９千万円（前期44億６千万円、前期比50.9％減）となりました。

区分 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
営業収益 （百万円） | 営業収益 （百万円）
クオリティライフ事業 | 18,582 | 15,286
その他 | 4,166 | 5,640
営業収益計 | 22,748 | 20,926
営業利益 | 2,204 | 1,388
事業利益 | 4,460 | 2,190

② 財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における資産合計は２兆812億２千６百万円となり、前連結会計年度末比で1,759億１千６百万円の増加となりました。これは、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用不動産含む）及び有形固定資産の増加があったこと等によるものであります。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は１兆5,337億２百万円となり、前連結会計年度末比で1,364億２千８百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加があったこと等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く。）は１兆2,123億４千５百万円となり、前連結会計年度末比で1,233億３千８百万円の増加となりました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は5,475億２千４百万円となり、前連結会計年度末比で394億８千８百万円の増加となりました。これは、利益剰余金の増加があったこと等によるものであります。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、営業活動により188億９千４百万円増加、投資活動により1,420億８千９百万円減少、財務活動により1,056億３千６百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で161億６千３百万円減少し、1,111億３千９百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、188億９千４百万円（前期比16億９千４百万円減少）となりました。これは主に、棚卸資産の増加による資金の減少があった一方で、税金等調整前当期純利益による資金の増加があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、1,420億８千９百万円（前期比880億２千万円減少）となりました。これは主に、投資有価証券の売却による資金の増加があった一方で、固定資産の取得による資金の減少があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、1,056億３千６百万円（前期比277億２千７百万円増加）となりました。これは主に、長期借入れによる資金の増加があったことによるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下の通りであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、当連結会計年度を最終年度とするグループ中期経営計画（2020～2024年度）において、資本効率・財務指針の指標としたROE8～10％、D/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度を適切にコントロールしたうえで、利益目標として掲げた連結事業利益750億円の達成に向けて、計画に基づく重点戦略を推進してまいりました。

当連結会計年度の実績は以下の通りとなり、資本効率の向上と財務規律の堅持を両立したうえで、着実に重点戦略を推進した結果、目標を上回る利益成長を達成いたしました。

| 当初計画 | 当連結会計年度実績
利益目標 | 連結事業利益　　　　 750億円 | 連結事業利益　　　　 804億円
資本効率 | ROE　　　　　　　　 8～10％ | ROE　　　　　　　　 12.8％
財務指針 | D/Eレシオ　　　　　　 2.4倍程度 | D/Eレシオ　　　　　　 　　2.3倍
有利子負債/EBITDA倍率　12倍程度 | 有利子負債/EBITDA倍率　　11.2倍

当社グループは、引き続き、2020年に策定したグループ長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」における「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円の達成とSDGｓ達成への貢献を果たすべく、2025年に2027年度までの３年間を対象としたグループ中期経営計画を策定いたしました。目標とする利益指標については、本中期経営計画に基づく海外事業における投資スキームの多様化や固定資産の機動的売却の対応のため、従来の連結事業利益に、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益並びに固定資産売却損益を加えることといたしました。最終年度である2027年度の連結事業利益の目標は950億円とし、また資本効率の指標としてROE10％（本中期経営計画期間）、財務指針としてD/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度（いずれも2027年度）と設定しております。

② 経営成績の分析

当連結会計年度における当社グループの連結業績については、住宅事業における分譲マンションの売上計上戸数が増加したとともに、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,637億２千４百万円（前期3,759億４千６百万円、前期比23.3％増）、営業利益は796億７千万円（前期705億８百万円、前期比13.0％増）、事業利益は804億８千９百万円（前期744億２千８百万円、前期比8.1％増）、経常利益は717億２千２百万円（前期694億７千１百万円、前期比3.2％増）、また、投資有価証券の一部売却に伴う利益を計上したこと等により、親会社株主に帰属する当期純利益は658億８千２百万円（前期450億８千４百万円、前期比46.1％増）となりました。

各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要　① 経営成績の状況」に記載の通りであります。

③ 資本の財源及び資金の流動性

当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集約し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。

なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③ キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　② 財政状態の状況」に記載の通りであります。

④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。

### ５【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。