１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　(1) 経営方針・経営戦略等

 ① 会社の経営の基本方針

　当社グループは、フィロソフィ経営を実践しており、利他の価値観を共有した集団であることを重視しております。そのうえで「利を求むるにあらず、信任を求むるにあり。変わるのは自分、お客様視点でお困りごとを解決する、期待以上で応える」という大方針のもと、経営において積極果敢に変化・挑戦しながら、事業活動を通した社会課題の解決に取り組むとともに、ステークホルダーの皆様との調和を図り、持続可能な社会の実現に貢献します。

 ② 目標とする経営指標

　　当社グループは、中長期的に安定した成長を目指し、収益性・生産性の観点から売上高経常利益率20％以上を、また、財務の安全性の観点から自己資本比率45％水準を、株主資本をいかに効率的に運用できたかを表すROE14％以上の水準をそれぞれ維持することを重視しております。

 ③ 経営環境

　国内経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の急増によって、緩やかな回復が継続いたしました。金融面においては、米国の関税政策が招く不透明感もあり、日銀は追加利上げを見送り、国内の金利上昇は落ち着きを見せました。ただし、米国の政策変更や中国経済の減速と地政学リスクの影響を受け、今後の成長見通しに注視する必要があります。

(2) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 
　当社グループでは、創業来「利他」の精神を軸とするフィロソフィ経営を実践してまいりました。また、企業哲学を「再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する」と定め、社会の持続可能性に資する事業活動を展開しております。
　「利他」の精神とは、自分と同じように他者を大切にするという考え方です。多くの人を笑顔にしたい、地球上の人類や動植物の繁栄に寄与したい、その思いが事業思想の根幹です。そして損得ではなく、善悪を判断基準に“正しさ” と“思いやり” をもち、“他者の喜びが自分の喜び” という価値観を共有しながら、お客様に寄り添うことを大切にしています。
　このような当社グループの考えを再定義し、そして当社グループが持続的な成長を遂げていくため、サステナビリティ・ビジョンを制定しています。さらに、「環境保護」「地域創生」「人財育成」の３つの重要課題（マテリアリティ）を特定し、「利他」の精神と融合したサステナビリティ経営を推進しております。引き続き、本ビジョンの実現と重要課題に対する具体的施策を実行することにより、事業活動を通して持続可能な社会の実現へ貢献し、中長期的な企業価値の向上を図ってまいります。

サステナビリティ・ビジョンと重要課題（マテリアリティ）

 
 　１．サステナビリティ・ビジョン

　　 私たちは、社是（Credo）である利他の心を大切に、

　　 事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献していきます。

 ２．サステナビリティの重要課題

サステナビリティ・ビジョンの実現に向けて、取り組むべき重要な３つの課題を定めています。「環境保護」「地域創生」「人財育成」の３項目において、それぞれ具体的な施策を展開していきます。なお、今後の環境や社会動向、および事業環境の変化に応じて、具体的な施策は適宜見直していきます。

(3) 中期経営戦略

当社グループは、10年後のあるべき姿を描いた長期ビジョン（以下、長期ビジョン2035）と、その達成に向けた2028年３月期を最終年度とする中期経営計画（以下、中期経営計画2028）を2024年５月に策定いたしました。

＜長期ビジョン2035の概要＞

当社グループは社是「利他」の価値観のもと「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共創の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能な社会を実現する」を経営理念としております。その実現を通して、今般策定した以下の長期ビジョン2035とその定量目標を目指してまいります。

・長期ビジョン2035

限りある資源を活かし、世界を笑顔と感動で満たす！

未来価値創造に挑み続ける企業グループへ

・定量目標

2035年に売上高3,000億円と経常利益600億円を目指す。

＜中期経営計画2028の概要＞

10年後のありたい姿「長期ビジョン2035」から遡って現行の中期経営計画を達成した後の3年間（2026年3月期～2028年3月期）を期間とする中期経営計画の概要は以下になります。

・基本方針

お客様視点のものづくりと心温かいサービスで、本業連携多角化を推進し、社会課題の解決に取り組む

・定量目標

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

■サステナビリティ・ビジョン
　　私たちは、社是（Credo）である利他の心を大切に、
　　事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献していきます。

　
　■サステナビリティの３つの重要課題（マテリアリティ） 

■具体的施策とKPI

■TCFD提言に基づく情報開示

i. ガバナンス 

当社では気候変動・環境への対応を経営上の重要課題と認識しています。その諸課題についてはサステナビリティ委員会がリスク検証委員会と連携し、気候変動に係るリスクや機会を取りまとめ、対応策を検討し取締役会へ定期報告します。取締役会は業務執行部門で論議・報告された気候変動課題に関する取り組み施策の進捗を監督し、関連課題に関する事項を少なくとも年に1回以上議題としています。

代表取締役社長は、諮問機関であるサステナビリティ委員会やリスク検証委員会より気候変動関連の取り組み状況について報告を受け、気候変動リスクを含むリスク評価および管理に対する最高責任を負います。

 

 

サステナビリティ推進体制 

 

サステナビリティ推進体制における会議体および役割 

組織・会議体	役割
取締役会	サステナビリティ委員会より気候変動等に関するリスク管理の状況と対応について報告を受け、施策の進捗を監督。
代表取締役社長	諮問機関であるサステナビリティ委員会より気候変動関連を含む、サステナビリティ活動全般の取り組み状況について報告を受ける。気候変動リスクを含むリスク評価および管理に対する最高責任を負う。
リスク検証委員会	代表取締役社長の諮問機関として気候変動を含む包括的なリスクへの評価を協議する。リスク管理委員会で報告されたリスクについて検証し、リスク管理委員会を通じて事業部門への対策を指示する。
リスク管理委員会	気候変動を含めた事業におけるリスクの総合的な管理および対策を協議する。毎月開催。
サステナビリティ委員会	代表取締役社長の諮問機関として気候変動対策を含むサステナビリティ活動を推進。リスク検証委員会、リスク管理委員会と連携し、各事業部門や各グループ会社からの気候変動等に係るリスクや機会を取りまとめ、対応策を検討し取締役会に定期報告をする。年４回開催。

 

 

 

iii.リスク管理 

当社はサステナビリティ体制構築のため、全社的なリスク管理に関する規程を定め、気候変動課題を含めたサステナビリティ全般に対応するため「サステナビリティ委員会」を設置しています。気候変動に関するリスクについては、リスク検証委員会がリスク管理委員会より報告されたリスクについて評価を行います。抽出及び評価されたリスクはサステナビリティ委員会による対応策の検討後、各事業部門やグループ会社によるリスク対応が行なわれます。また、取締役会は、リスク管理委員会より気候変動リスクを含む包括的なリスク管理の状況と対応について報告を受けます。

 

■人的資本経営への取り組み

　サンフロンティアグループは、経営理念である「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共創の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能な社会を実現する」に向けて、サンフロンティアフィロソフィの浸透と、社員一人ひとりが経営に参画するアメーバ経営を推進してきました。社員一人ひとりが自発的・主体的に仕事に取組み、サンフロンティアグループ全体の一体感を醸成しながら、それぞれが持つ力を最大限に発揮できる社風や職場環境を作ることで、一人ひとりのやりがいや働きがいを大切にしてきました。そして、大方針である「利を求むるに非ず、信任を求むるにあり」に沿い、目先の利益よりもお客様との信頼関係をベースに事業を展開しています。

　サンフロンティアグループにおいては、全従業員の判断そして行動の基軸となるのが、「人としての正しさ」をベースとするフィロソフィです。そして、「フィロソフィ」の中には、「人生の結果・仕事の結果＝考え方×熱意×能力」が掲げられています。能力や熱意とともに、「人としての正しさ」という判断軸を大切にするサンフロンティアグループでは、街や社会の進化発展に貢献すべく、一人ひとりの成長を促しています。グループ事業が多角化し、様々な社員が働く中にあっても、この共通の考え方があることで、事業の枠を超え、社員一人ひとりが、組織横断的につながり、志高き目標へと共創する風土を生み出しています。また、アメーバ経営を推進していくことによって、経営者意識をもった人財が育成され、新たなリーダーの輩出により、組織と事業の拡大に寄与しています。

　サンフロンティアグループでは、フィロソフィをベースとする「考え方」を磨くとともに、各人の能力やスキル、更なる専門性を高める教育機会を提供していくことで、一人ひとりが持てる力を最大限に発揮し、「働きがい」「創造性」「成長機会」のある職場環境の実現を目指しています。

 

　◆人的資本に関する考え方

フィロソフィとアメーバ経営の両輪で、善き企業風土・企業文化を作り、経営理念を実現する。

※「アメーバ経営」は、京セラ株式会社の登録商標です

 

 

　◆求める人物像

社名である「Sun Frontier」の「Sun(太陽)」とは、いちばん高く大きく輝き続ける力強さの象徴であり、万人に降り注ぐ愛の象徴です。また、「Frontier」とは、ベンチャースピリットで事業を開拓し、常に前向きであり、無限の可能性を信じ、新たな価値創造に挑戦し続ける姿勢を表しています。

サンフロンティアに集う社員には、「利他の心」と「フロンティア精神」を併せもった人物像を求めています。

 

　◆人財育成方針

利他の価値観を共有する仲間と共に、持続可能な社会の実現に向けて、

フロンティア精神を持って、新たな領域を切り拓いていける人財を育成します。

 

将来世代にも継承することができる社会の実現を目指し、周囲の人を思いやる優しさと人としての正しさを貫ける強さを合わせ、未経験の領域にも果敢に挑戦する人財を育成します。

 

当社グループの人財育成に関する取り組みは当社ホームページhttps://www.sunfrt.co.jp/company/bring_comp/をご参照ください。

 

■社内環境整備方針

　「働きがい」「創造性」「成長機会」のある職場環境をつくります。

　全社員が自ら目標を掲げ、その目標に向かって意欲的に取り組み、
　そしてお互いに信頼し合い新たな価値創造に挑み続ける、「共創」の組織を実現します。

 

＜働きがい＞

挑戦と成長を後押しし、挑戦した仲間を称える風土　

人や社会に貢献するための社員の自発的な取り組みを尊重し、任せてみて、その挑戦を賞賛し合う文化を大切にします。社員それぞれのライフステージに合った環境を提供することで、企業としてより高い目標を達成できると考えています。

＜創造性＞

未来を構想し、新たな価値創造を目指す風土

未来を描きながら、現状を常に改良改善し、感性を磨き続けることで新しい発想が生まれます。

お互いに人として尊重する環境があるからこそ、多様な発想を活かした新たな価値創造へと繋げることができると考えています。 

＜成長機会＞

学びたい意欲を刺激し、高い目標に取り組む風土

社員自らの知りたい、学びたいという自己成長に対する意欲を尊重し、その学ぶ機会を提供します。

未来の変化を大胆に予測し、自らの目標を見据えて努力をし続けることが、成長し続ける企業の礎を成すと考えています。

 

■健康経営への取組み

＜健康経営宣言＞

　サンフロンティア不動産は全従業員を守り、物心両面の幸福を目指し、従業員の健康の維持・向上に取り組みます。

 

＜健康経営推進体制＞

 

健康経営推進の最高責任者を代表取締役社長とし、総務部を中心に、衛生委員会、産業医、健康保険組合と連携しております。衛生委員会は月1回、総務部長を委員長に、労務担当者、衛生に関する経験を有する社員と産業医で開催し、社員の健康保持増進を図るための議論、快適な職場環境の形成に関することなどを協議しております。また、総務部と健康保険組合が連携し、今後も定期的情報交換、施策の協議を行ってまいります。

 

＜健康経営で解決したい経営課題＞

　　・従業員の心身の健康維持ならびに増進

　　・従業員が心身の健康を保つことで、今以上に働きがいを感じ、生産性を向上させる

 

従業員の心身の健康の維持・増進のための疾病予防、エンゲージメントの向上、メンタルヘルス不調発生リスク改善に取り組んでおります。また、心身が健康であることで働きがいを感じ、さらなる仕事への向上心が生まれると考えております。

 

 

 

＜健康課題改善に関する取り組み実績と目標＞

	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度	2025年度 （目標）
定期健康診断受診率	98.9%	99.1%	99.7%	98.0%	100.0%
有給休暇取得率	66.5%	64.2%	68.4%	66.8%	-
有給休暇取得日数	10.2日	10.3日	11.6日	10.7日	-
ストレスチェック受検率	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%
高ストレス者率	11.5%	9.3%	9.6%	9.3%	10%未満
離職率（正社員のみ）※1	12.8%	7.3%	9.1%	7.4%	-
平均勤続年数	6.34年	6.71年	6.80年	6.94年	-
喫煙率※2	-	19.4%	-		-
運動習慣化率※2※3	-	25.4%	-		-
睡眠による休養がとれている比率※2	-	56.0%	-		-
適正体重者率（BMI18.5～25未満）※2	-	71.6%	-		-
労働災害件数	1件	5件	0件	3件	-

 

※1　離職率:当期に退職した正社員数÷期初在籍正社員数
※2　40歳以上
※3　1週間に2回以上、1回あたり30分以上運動を実施している

 

当社グループの健康経営に関する取り組みは、当社ホームページhttps://www.sunfrt.co.jp/company/health_management_declaration/をご参照ください。

 

３ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

１．当社グループを取り巻く事業環境及び当社事業の特性等について

(1) 事業環境

当社グループは、東京都心部を中心に「不動産再生と活用」に取り組み、企業としての市場競争力を高めるべく影響力のある都心部のオフィスビル及び商業ビルを中心に、仲介・管理・保証・工事・賃貸・売買等の一貫した不動産サービスをワンストップで展開しております。しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(2) 競合の状況

　当社グループの事業は、リプランニング事業、賃貸ビル事業、事業用不動産の売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、滞納賃料保証事業、貸会議室事業、ホテル開発事業、ホテル運営事業、海外開発事業及び建設事業等から構成されており、これら各事業が有機的に結合し、事業用不動産に係る一貫したサービスを提供するところにその特徴があります。そして、各事業部門の機能を連鎖させることにより発揮する総合力、及び顧客の広範なネットワークから潜在的な優良物件を購入する等、各部門が連動した事業運営を行なうことにより競争力の維持・強化、競合他社との差別化を図っております。しかしながら、この優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3) リプランニング事業の特性

① リプランニング事業は、主に事業用不動産を対象とした再生事業であり、不稼働又は空室率が高く低収益の事業用不動産を再生することにより収益の改善を実現させる事業であります。売却先は主に不動産賃貸収入を目的とした投資を行う個人・法人等であります。

経済情勢の悪化や信用収縮等により金融市場に混乱が発生した場合、不動産の流通市場が低迷するおそれがあり、リプランニング事業で扱う物件の棚卸資産としての評価額が下がり、また、販売活動が計画通り進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

② リプランニング事業は、主に金融機関からの借入により資金調達し物件を購入するため、有利子負債残高は物件購入及び売却の状況によって変動します。資金調達にあたりましては、特定の金融機関からの借入に依存することなく、常に複数の金融機関との均衡を図りつつ、安定的、かつ適正な条件での資金調達に努めております。しかしながら、信用収縮等による金融市場の混乱が発生した場合には、事業の展開に必要な資金調達が進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

③ リプランニング事業は、物件を購入し、リプランニング完了後に売却を行いますが、当該事業の売上原価及び売上高は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他の不動産サービス事業等の収入等に比較して高額となっております。したがって、その売却の時期や金額の変動等により、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(4) ホテルの開発について

　ホテルの企画、開発、再生から運営に至るまでを当社グループが担いますが、所有物件に関して、一部は安定稼働後に投資家へ販売する場合もございます。ただし、物件販売後も当該物件を賃借し継続して運営することを基本的なビジネスモデルとしております。リプランニング事業とは異なり、ホテル開発事業では、自社にて土地を仕入れ、一から開発を行う場合があります。そのような場合には、竣工までに相当の期間を必要とするため、ホテルの宿泊収入等の収益を計上できない期間が長くなることや、事業期間が相対的に長くなることによって景気変動の影響を受けやすくなることで、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5) ホテルの運営について

　ホテル運営事業は、一般的に景気動向や個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰、あるいは感染症の流行等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、為替の変動、近隣国との領土問題や反日感情の増大等の情勢変化が生じた場合、外国人観光客の減少、海外渡航の自粛または消費マインドの減退に繋がることが予想され、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) カントリーリスクについて

　当社グループは、海外事業の拡大を戦略の一つとしていますが、海外では為替動向、宗教や文化及び商習慣の相違、経済情勢の不確実性、紛争・内乱・テロ・暴動等政情不安、現地における労使関係のトラブル等のリスクに直面する可能性があります。また、投資規制、送金に関する規制、税率変更を含む税制改正等、政治的、経済的、法的あるいはその他の障害に伴うリスクがあります。海外事業の拡大においては、投資利益の実現までに長い期間を要することがあり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 災害等について

地震・暴風雨・洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には、当社グループが保有・管理・投資を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 訴訟等のリスク

当社グループが売買・賃貸・売買又は賃貸の仲介・管理等を行う物件に関連して、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容・結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（9）気候変動・環境に関するリスク

地球環境問題への対応は、企業市民として避けることのできない重要事項と認識しております。環境負荷の低い商品の取り扱い、脱炭素社会への取り組みが遅延した場合、当社グループの社会的評価の低下につながる可能性があり、ひいては業績に影響を及ぼす可能性があります。

（10）サプライチェーンに関するリスク

当社グループは資材や什器類を外部のサプライヤーに依存しています。当社グループの製品で横断的に使用されている資材や什器類に供給不足あるいは納期遅延や価格高騰が発生する場合等には、当社グループの事業期間の長期化や事業原価の上昇等により当社の経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

（11）市場金利に関するリスク

当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。また、市場金利の上昇は、不動産購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの不動産売却収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

（12）為替変動に関するリスク

当社グループは、国外においても事業を展開しており、為替の変動は、海外事業における資金調達時のコストや、当社連結決算上の海外事業損益の取り込み額、資産・負債の計上額の変動要因となります。また、為替の大幅な変動は、輸入価格の変動を通じ、建築コストやエネルギーコスト等に影響を与え、当社グループの個別事業におけるコストの変動要因となる可能性があります。加えて、為替の変動が、テナント企業の業績へ影響を与えることを通じて、当社グループの賃貸収入等に影響を及ぼすおそれがあります。これらにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に影響を与える可能性があります。

２．資産評価について

(1) 販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の評価に関するリスク

　当社グループは、販売用不動産及び仕掛販売用不動産（オフィスビル、ホテル資産等）の棚卸資産を多く保有しております。これらの棚卸資産の評価については、正味売却価額により評価が行われており、正味売却価額は販売見込額から工事原価の今後発生見込額及び販売経費等見込額を控除した額であり、販売見込額は主として、当社が策定した事業計画に基づき見積もった収益還元価額であります。また、これらの棚卸資産については、商品化の遅延等による所有期間の長期化やテナントリーシングの状況、ホテル稼働率等運営状況による収益性、不動産の投資利回りの変動、市場金利の上昇等のリスクに晒されており、正味売却価額が下落し、評価損の認識等を行う可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

(2) ホテル事業に係る固定資産の減損損失に関するリスク

　当社グループは、ホテル・観光事業セグメントのホテル開発事業、及びホテル運営事業において、固定資産（建物、建物附属設備、土地、ソフトウェア等）を保有しております。これらの固定資産については、将来における不動産市況の変化、ホテル客室の稼働率の低下等のリスクに晒されております。今後、上記のリスクの拡大に伴い、ホテルの事業計画を基礎として算定した、ホテルに係る主要な資産の経済的残存使用年数にわたって得られる割引前将来キャッシュ・フローの見積総額が減少した場合には、固定資産の減損損失が発生する可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

３．法的規制について

当社グループの事業は、宅地建物取引業法、建設業法、不動産の鑑定評価に関する法律、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法、建築士法、警備業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、賃貸住宅管理業者登録規程、建築物における衛生的環境の確保に関する法律等による法的規制を受けており、関連許認可を得ております。

当社グループの主要な業務に係る免許や許認可等の有効期限等は下記のとおりであり、現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、万一、将来このような事由が発生した場合、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後、これらの関係法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合にも、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。

(1) 有効期間その他の期限が法令、契約等により定められている主なものは以下のとおりであります。

(2) 不動産証券化事業を行うに当たりましては、資産流動化法に基づく特定目的会社、会社法に基づく株式会社・合同会社のいずれかにより設立されたSPC（特別目的会社）を利用することになります。この内、資産流動化法に基づく特定目的会社により、証券化事業を行う場合には資産流動化法の規制を受けることになります。

４．会計基準・不動産税制の変更について

　　　会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、物件の取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

５．個人情報保護

当社グループは業務上、ビルオーナー様、テナント様、ホテル宿泊者等の個人情報を保有する「個人情報取扱事業者」に該当し、今後の事業拡大につれ関連情報が増加することが予想されます。これに対しては、情報管理体制を強化し、内部情報管理の徹底を図っておりますが、不測の事態により、顧客情報等個人情報が外部に流失した場合は当社グループの信用を毀損し、経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績の状況

　我が国経済は緩やかな回復が継続しました。一方、米国の関税政策が招く不透明感もあり、日銀は追加利上げを見送りました。これにより、国内の金利上昇は落ち着きを見せつつあるものの、今後の推移を注視する必要があります。世界経済は、米国の政策変更や中国経済の減速と地政学リスクの影響を受け、今後の成長見通しには不透明感が漂っています。

　不動産市場においては、オフィスビルの新規供給量が減少に転じたことに加え、オフィス回帰も進み、賃料の上昇と空室率の改善が継続しています。2025年には数件の大規模なオフィスビル竣工により、供給量の増加が予想されますが、それに伴う市場への影響は限定的だと考えられます。不動産投資市場においては、欧米市場と比較して資金調達のコストが低水準であることなどから、アジアを中心とする富裕層や機関投資家による安定収益物件への高い投資意欲は継続しています。ホテル・観光市場においては、国内旅行やインバウンド需要の拡大により、宿泊施設の稼働率や客室単価が上昇する一方、人手不足やオーバーツーリズムによる影響が顕在化しつつあります。

　このような事業環境の中、当社グループのオフィスビル事業は、出社とリモートワークを融合したハイブリッドな働き方に対応するオフィスビルへリノベーションしており、社会的価値に合致した商品化に注力しております。当期の物件販売については、計画通りに進捗し、通期予想を達成いたしました。物件の仕入れについては、中期経営計画2028およびその先の持続的な成長に向けて、市場変化を見極めつつ着実に進めております。また、ホテル開発事業においては、今後の新規開業に向けて建設工事が概ね順調に進行しております。ホテル運営事業は、観光需要拡大の恩恵を受け、さらに、ホスピタリティおよびマーケティングの強化による成果が見られ、稼働率および客室単価が大きく上昇し、業績が大幅に伸長しました。この結果、当期は2021年５月に２年延長を発表した中期経営計画（以下「中期経営計画2025」）で掲げた売上高と各利益の目標を達成し、過去最高を更新いたしました。

（百万円）

※売上総利益および営業利益は中期経営計画の定量目標ではございません。

　各セグメントの業績は次のとおりであります。

（不動産再生事業）

　　不動産再生事業では、①リプランニング事業、②賃貸ビル事業を行っております。

①　リプランニング事業は、稼働率が低下し、修繕やデザイン性の向上等が必要なビルを「お客様視点」に拘ってリノベーションすることにより、高稼働・高付加価値のビルへバリューアップする事業です。ニューヨークの不動産再生事業では、日本国内で培ったノウハウを活かし、現地居住者様の豊かな生活の実現、および日本国内の投資家様に対する不動産投資機会を提供しております。不動産特定共同事業では、都心を中心とした優良不動産を小口化し、幅広い投資家層に対し、少額から始められる不動産投資商品を提供しています。

当期においては、物件販売件数が38件（うち、NY案件２件、小口所有商品３件）となり、前期の25件と比べ、13件増加したため、売上高、利益ともに増加しました。来期はニューヨークの不動産再生事業と不動産特定共同事業の更なる進展に加え、大阪へのリプランニング事業の進出やレジデンシャル物件の開発により、事業領域を広げ、一層幅広くお客様のご要望にお応えしてまいります。

②　賃貸ビル事業は、ストック事業として安定した収益基盤の構築を目的に、リプランニング事業における物件の商品化中でも、不動産サービス事業で蓄積したノウハウを活かし、賃料収入の増加を図っております。

当期においては、好調なリーシング活動によって空室率が改善し、売上高は前期比で増加したものの、工事費用等の発生により、利益は減少しました。

＜不動産再生事業の業績＞

                                                                                 （百万円）

（不動産サービス事業）

不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。

①　プロパティマネジメント事業は、テナント様のニーズを汲んだビル管理により、オーナー様の所有物件の収益向上と不動産価値の最大化に努め、高稼働・高収益なビル経営をサポートさせていただいております。

当期においては、受託棟数が前期比49棟増加の542棟となり、稼働率も94.23％と前期と同水準で推移したことにより、売上高、利益ともに増加しました。受託棟数は中期経営計画の期末目標としていた500棟を前倒しで達成し、今期見込みの540棟を超えました。引き続き、迅速かつ高品質なサービスを提供することにより、お客様の満足度を高め、熱狂的ファンづくりに努めてまいります。

②　ビルメンテナンス事業は、「東京を世界一美しい街に」を合言葉に、建物を維持・管理するための点検、清掃、リニューアル工事や調査等の事業を行っております。

当期においては、グループ内各部門との協働で管理棟数が増加したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。引き続き、インフレ圧力に対してはサービス内容を充実させながら、適切な管理報酬で吸収できるよう、業績を伸長させてまいります。

③　売買仲介事業は、不動産コンサルティングの一環として、プロパティマネジメント事業や賃貸仲介事業をはじめとする、各部門のお客様からの物件売買などのお困りごとをスピーディーに解決するサービスを提供しております。

当期においては、主に日本と海外の金利差を背景とする円安やトランプ政権下でのドル資産離れ等により、アジアを中心とした投資家による日本の不動産への投資意欲が旺盛でした。その結果、海外の投資家を含めた外部仲介件数が増加したため、前期比で売上高、利益ともに増加しました。今後も海外投資家による旺盛な投資意欲が継続すると見られ、引き続き好調な業績が期待されます。

④　賃貸仲介事業は、都心主要エリアに12拠点のサービス網を構築しており、ビルオーナー様のご要望に沿ったビル経営に関するあらゆるお困りごとを解決しつつ、テナント様の出店や移転を支援するサービスを提供しております。

当期においては、オフィス市場の回復基調が継続し、売上高、利益ともに前期並みとなりました。来期はオフィス回帰等によるオフィス賃貸市場の更なる改善が進み、当社における仲介案件の成約件数も通年ベースで増加し続ける見込みです。その追い風に乗り、積極的に新規出店を検討し、より多くのビルオーナー様のお困りごとを解決してまいります。

⑤　貸会議室事業は、首都圏内において18拠点を展開しており、研修、セミナー、展示会、試験会場、パーティーなどの多様なお客様ニーズに応えた空間を貸し出しております。

当期においては、３拠点の開業および３拠点で増床を行い、運営規模は18拠点9,711坪となりました。リピーターのお客様からの長期・大規模な催事の受注が増加したことにより、前期比で売上高は増加したものの、大型拠点の新規開業費用を計上したため、利益は減少しました。引き続き「部屋を売るのではなく、催事の成功を叶える」という方針のもと、事業全体の収益性を高めていくと同時に、中期経営計画2028で掲げた目標である16,000坪を目指して、新規開業や既存拠点の増床を推進してまいります。

⑥　滞納賃料保証事業は、オフィス・店舗における入居調査・審査・滞納保証・建物の明渡訴訟・退去までを広範囲にカバーする賃貸保証サービスである「TRI-WINS（トライウインズ）」を提供し、オーナー様・テナント様双方が抱えるリスクや課題を解決し、経済成長や社会の安定にも貢献することに努めております。

当期においては、主たる事業である信用保証の新規契約件数が増加し、業績が堅調に進捗したため、前期比で売上高、利益ともに増加しました。

＜不動産サービス事業の業績＞

                                                                                    （百万円）

（ホテル・観光事業）

　ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行っております。

①　ホテル開発事業は、街や社会の活性化につながる、豊かな魅力を備えたホテルを開発・再生する事業を行っております。

当期においては、物件販売件数が３件となり、前期比２件増加したものの、前期の販売物件規模が大きかった反動で、売上高、利益ともに減少しました。来期はホテル３軒の竣工を予定しており、2025年６月に京都河原町にある「STITCH HOTEL Kyoto」が開業予定です。当ホテルは建て替えを前提とした開発ではなく、資源の無駄遣いを抑えるホテル再生案件として、既存の不動産に新たな価値を創造していく思いが込められています。また、2025年９月には、兵庫県加古川市に地域創生型ホテル「たびのホテル加古川」を開業する予定です。駅近かつ飲食店等が充実する好立地にあり、全客室に洗濯機、電子レンジ、2ドア冷蔵庫等を備え、長期滞在も快適に過ごしていただけるホテルです。現在、新規開業予定のホテルおよび建設中・計画中のホテルの合計は16軒2,502室となりました。

②　ホテル運営事業は、地域の文化と歴史を大切にし、地域とともに発展するホテルを運営しつつ、「心温かい楽しいホテル」をテーマに、ナチュラルフレンドリーなサービスを提供しております。

当期末におけるホテル運営客室数は28軒3,144室となります。インバウンド需要の拡大に加え、当社グループの高付加価値戦略に基づく稼働率と客室単価の上昇が継続した結果、前期比で売上高、利益ともに大幅に増加しました。今後も中国人向けビザの緩和等による観光需要の拡大に加え、システム活用による業務効率化やマーケティング強化の成果と相まって、ホテル運営事業の好調な業績は継続すると見込んでおります。2025年４月に、「日和ホテル大阪住之江公園駅前」が日和ホテル３号店としてリブランドオープンしました。『日和』ブランドならではの“心温かい楽しいホテル”としてのサービスを拡充し、お客様に上質な時間と空間をご提供することで、「お客様にとって、世界でたった一つのホテル」を目指してまいります。

＜ホテル・観光事業の業績＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（百万円）

（その他）

　その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。

①　海外開発事業は、成長が期待できるベトナムの中部最大都市であるダナン市へ進出し、高層分譲マンションの開発・販売から賃貸仲介、管理業務までトータルで事業を展開しております。

当期においては、第２号案件である「HIYORI Aqua Tower」を2024年８月に着工しました。販売活動は2025年の秋季より開始し、2026年の秋季に竣工する予定であることから、売上高、利益ともに前期並みとなりました。

②　建設事業は、オフィス空間や外観・エントランスなどのリニューアル企画を中心に、オフィスや住宅などの内装工事、オフィスの通信ネットワーク工事等を行っております。

当期においては、前期にグループ子会社において大型案件の受注があったため売上高は反動減となりました。一方、利益は利益率の改善等により増加しました。

＜その他の業績＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  （百万円）

当期におけるサステナビリティへの取り組みは次のとおりです。

当社グループでは、「私たちは、社是（Credo）である利他の心を大切に、事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献していきます。」という、サステナビリティビジョンのもと、事業を通した社会課題の解決への取り組みを推進しております。

このたび、2004年に制定した環境方針を「環境保全と自然資本・生物多様性に関する方針」に改定しました。本改定は、事業活動が地球環境および生物多様性や水資源に与える影響を認識するとともに、自然資本の保全と生物多様性の保全に努め、より積極的かつ継続的な地球環境保護への貢献を目指すことを明文化したものです。

また、当社グループは長期ビジョン2035の達成に向けて、事業活動を通じた社会への貢献をサプライチェーン全体で取り組むことの重要性を認識し、ともに歩んでくださるお取引先の皆様に当社グループの調達に関する考え方へのご理解を得るため、サプライチェーンマネジメントに関する考え方を制定しました。

引き続き、当社グループは持続的な社会の実現に向けてサステナビリティ経営を推進してまいります。

当社グループのサステナビリティに関する取り組みは、下記のサステナビリティサイトにてご覧ください。

（https://www.sunfrt.co.jp/sustainability/）

　生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 生産実績

当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。

② 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １　調整額はセグメント間の取引消去であります。

２　当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

(2) 財政状態の状況

　当連結会計年度末における総資産は218,190百万円（前連結会計年度末比15.7％増）、負債は112,298百万円（同19.2％増）、純資産は105,892百万円（同12.2％増）となりました。

　総資産の増加の主な要因は、現金及び預金の減少2,947百万円、有形固定資産土地の減少1,141百万円等があったものの、販売用不動産の増加5,518百万円、仕掛販売用不動産の増加21,335百万円及び長期貸付金の増加1,459百万円等があったことによるものであります。

　負債の増加の主な要因は、１年以内返済予定の長期借入金の減少2,067百万円等があったものの、未払法人税等の増加2,026百万円、長期借入金の増加14,946百万円等あったことによるものであります。

　純資産の増加の主な要因は、配当金の支払い3,165百万円等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上14,163百万円等があったことによるものであります。

　なお、自己資本比率は46.8％（同1.2％ポイント減）となりました。

(3) キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が4,236百万円減少、投資活動による資金が8,809百万円減少、財務活動による資金が9,479百万円増加した結果、期首残高に比べ3,112百万円減少し、当連結会計年度末残高は44,754百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

　（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動においては、4,236百万円の支出超過（前期は11,003百万円の支出超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益20,552百万円、減価償却費2,612百万円等があったものの、棚卸資産の増加に伴う減少25,042百万円、法人税等の支払額5,071百万円等があったことによるものであります。

　（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動においては、8,809百万円の支出超過（前期は4,254百万円の支出超過）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入165百万円、差入保証金の回収による収入129百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出4,019百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出2,369百万円等があったことによるものであります。

　（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動においては、9,479百万円の収入超過（前期は21,040百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出23,703百万円等があったものの、長期借入れによる収入36,535百万円等があったことによるものであります。

　（資本の財源及び資金の流動性について）

　当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。

（財務施策について）

　当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。

　(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

　連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

５ 【重要な契約等】

該当事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。