## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

#### (1) 経営方針

当社は、2026年3月期から2028年3月期までの3カ年を対象とする中期経営計画「New Growth 2028」を策定いたしました。

レオパレス２１の価値創造で、賃貸住宅を中心とする住まいの領域において、イノベーティブで持続可能なサービスの提供を続け、これからも社会に必要とされる企業であり続けることを重点テーマとし、将来の事業環境を見据えて当社のあるべき姿を明確にし、賃貸事業及び開発事業を主軸とする事業基盤の強化を図るとともに、経済価値と社会価値の両立を目指した４つの戦略を推進することで、長期的な企業価値向上を目指してまいります。

#### (2) 経営環境及び対処すべき課題

(経営環境)

・単身世帯の将来見通し

日本国内における世帯総数は、2030年をピークに減少に転じる一方、当社の主要ターゲットである単身世帯は2035年にかけて増加する見通しであり、単身者向け賃貸住宅の需要は今後も高い水準で推移すると見込まれることから、賃貸事業の持続的な成長を支える外部環境が継続すると想定しております。

*1 出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)令和6(2024)年推計」(https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2024/t-page.asp)

*2 出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)令和6(2024)年推計」(https://www.ipss.go.jp/pp-pjsetai/j/hpjp2024/t-page.asp)

※上記データをもとに当社にて作成

賃貸事業を主な事業とする他社は、ファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具家電を備えたワンルームを大都市圏に集中して提供している当社は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。

・入居率と有効求人倍率

当社の入居率は、企業の人材採用に伴う寮・社宅としての需要から、有効求人倍率と連動して推移する傾向があります。現在、採用市場は活況であり、今後も法人顧客による寮・社宅需要の拡大が見込まれます。

出典：e-Stat「一般職業紹介状況有効求人倍率（実数、季節調整値）」をもとに当社にて作成

（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00450222&tstat=000001020327&cycle=1&tclass1=000001228445&tclass2val=0）

・外国人就労者・留学生の推移

日本人の生産年齢人口の減少が続くなか、労働力不足や留学生の増加を背景に、外国人の入国・在留が拡大しております。当社管理物件は外国籍入居者が約10％を占めており、今後も当社にとって追い風となる外部環境が継続する見通しです。

*1 出典：出入国在留管理庁「令和6年入国者数等」(https://www.moj.go.jp/isa/publications/press/13_00051.html)、e-Stat「出入国管理統計」(https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003288049)

*2 出典：出入国在留管理庁「令和6年末在留外国人数」（https://www.moj.go.jp/isa/publications/press/13_00052.html）、e-Stat「在留外国人統計」（https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0004019020)

※上記データをもとに当社にて作成

(対処すべき課題)

■基盤戦略

エリア戦略の実行（入居率及び稼働家賃単価の向上）

2026年3月期からの3カ年は、エリア支社制に向けた事業基盤の強化に取り組む重要な期間であり、エリア戦略の実行により地域ごとの収益性を最大化するとともに、以下の課題に取り組むことにより、入居率及び稼働家賃単価の向上を図り、総合賃貸管理業としての地位を確立してまいります。

＜法人利用の拡大＞

・トップ営業は継続する一方、法人部から地域へ顧客・人員の移管を行い、エリア制による営業力強化を目指す。

・商工会議所や自治体との連携を通じて、地場企業、特に外国籍人材の受け入れに積極的な企業との関係を強化し、利用率向上を図る。

＜個人契約の改善＞

・個人契約の増加を目指し、自治体との連携、留学生を含めた学生市場の開拓を推進する。

・需要に応じた柔軟な価格設定を行うダイナミックプライシングを導入し、入居率と収益性の両面の向上を目指す。

＜外国籍入居者の獲得＞

・今後も外国籍人材や留学生の需要拡大が見込まれる中、当社の強みとノウハウを活かし、自治体や企業との連携を通じて、外国籍入居者の獲得を図る。

＜賃貸管理業の基盤再構築＞

・協力業者との連携強化やサービス品質の向上により、物件価値の維持と顧客満足度の向上を図る。

・オーナー様との定期的なコミュニケーションに加え、資産運用やリスク管理の支援を通じ、満足度向上と長期的な関係強化を図る。

DX・人的資本経営の推進による持続可能な組織体制の整備

当社は、お客様への価値創造を拡大し、従業員が主役になる会社をデジタルを使って実現することを目指しています。データに基づいて迅速な意思決定を行うデータドリブン経営が可能な基盤構築を目指し、デジタル人材の育成にも力を入れていきます。

また、人材戦略として、社長自らが先頭に立って人的資本経営・ウェルビーイング経営を推進しており、その詳細については、「第２ 事業の状況 ２　サステナビリティに関する考え方及び取組（2）戦略」に記載しております。

■成長戦略

開発事業の本格再開（管理物件ポートフォリオの最適化）

2026年3月期より開発事業を本格的に再開し、収益性の高い管理物件の確保と新たな事業基盤の構築に取り組んでまいります。管理物件のポートフォリオ最適化（平均築年数の引き下げ、収益性のある管理物件の確保）を図るため、老朽化が進む既存物件の建替えに加え、不動産開発（ファンド、ランドセット販売等）や法人市場の開拓（法人保有遊休地の開発支援等）を通じて、新規物件の供給に積極的かつ多様性をもって取り組んでまいります。

ZEH物件の供給による脱炭素社会への貢献

環境配慮に向けた現在の取り組み（CO2排出量削減・省エネ配慮・廃材削減）に加えて、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）物件の供給を推進してまいります。

ZEH水準の省エネ性能仕様は2026年3月期内に検討を完了し、2029年3月期には建築請負契約におけるZEH比率50％（ZEH Orientedを含む）を目標としております。

なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しました。当社は引き続き入居者様及び建物所有者様の要望に対応できる体制を維持し、特定行政庁との協議の上、入居者様及び建物所有者様の個別の事情に配慮した丁寧な対応を行い、各物件の状況に応じた対応計画に基づき、改修等を進めてまいります。

#### (3) 目標とする経営指標

中期経営計画における目標とする経営指標は以下のとおりです。

(単位：百万円)

| 2026年3月期 | 2027年3月期 | 2028年3月期
売上高 | 441,400 | 456,300 | 468,000
営業利益 | 32,400 | 38,500 | 41,300
経常利益 | 30,900 | 37,300 | 40,100
親会社株主に帰属する当期純利益 | 11,600 | 22,100 | 23,900
１株当たり当期純利益(ＥＰＳ) | 34.79円 | 69.56円 | 75.23円

(4) 資本コストや株価を意識した経営

当社は、中長期的な企業価値の向上に向けて、資本コストや株価を意識した経営に取り組んでおります。経営資源の最適配分と資本効率の改善を図る中で、ROEおよびROICを重要な経営指標と位置づけ、経営判断に活用しています。

中期経営計画では、2028年3月期にROE 20%、ROIC 18％の達成を目標とし、これらの水準を持続的に上回る収益力の確保を通じて、企業価値のさらなる向上を目指しています。また、統合報告書や決算説明資料の充実、ESG情報の積極的な開示、説明会・IRイベントの開催等、IR活動の強化を通じて株主との建設的な対話を促進し、株主価値の最大化を図ります。

| 2026年3月期 | 2027年3月期 | 2028年3月期
ROE | 21％ | 21％ | 20％
ROIC | 19％ | 19％ | 18％

* ROE＝当期純利益÷期中平均自己資本

* ROIC＝NOPAT(税引後営業利益)÷期中平均投下資本(有利子負債＋株主資本)

### ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）ガバナンス

当社グループでは、取締役会の傘下にサステナビリティ委員会を設置し、取締役会が諮問するサステナビリティ経営に関する取り組みを事業の一環として推進すべく、３カ月毎に会議を開催しております。

取締役会は、サステナビリティ経営の重要な課題として位置づける８つのマテリアリティについて検討・諮問を行うことで、サステナビリティ活動全般についての監督責任を果たします。

サステナビリティ委員会はサステナビリティ担当役員を委員長とし、各部署・各グループ会社のサステナビリティ担当者で構成され、当社のマテリアリティ解決に向けた施策の審議・検討、ならびに進捗状況の確認を行っております。

当社のサステナビリティ経営における重要な課題（８つのマテリアリティ）

① 安定した賃貸住宅の提供 | ⑤ ステークホルダーとの対話
② 不動産テックの推進 | ⑥ コーポレート・ガバナンスの実効性確保
③ 働き方改革・人材育成 | ⑦ コンプライアンス強化
④ 人権尊重 | ⑧ 環境に対する取り組み

#### （2）戦略

#### ■「ＤＸ推進」

当社は、ＤＸを通じて持続可能で柔軟なビジネス基盤を構築し、社会の変化に迅速に対応することを目指しています。

これまでも、デジタル化に取り組むことで、生産性の向上や省力化に向けた業務効率の改善を実現してきましたが、今後はさらに、顧客や社会のニーズ、そして社員の声を反映させた製品やサービス、ビジネスモデルを変革するとともに、競争上の優位性を確立し、データ基盤を活かしたシステム変革に取り組む“データドリブン経営”を目指し、データを活かす人材の育成にも力を入れていきます。

##### ■人的資本経営の推進

①　ガバナンス

人材戦略に関しては、代表取締役社長を委員長とする人事委員会にて、重要であり広範囲に関係する企画事項や、全社的事項である各部門間の協調または統制、人事処遇の公平性に関する審査・決定を行っています。さらには2024年３月期より、新たに経営戦略と人材戦略を連動させるための取り組みとして、取締役（非業務執行取締役を除く）・執行役員・監査役・人事各部門責任者による月次定例会議を設けております。

当社グループが求める人材像の特定から、人事制度の改廃、人員に関する計画、教育研修施策、ウェルビーイング経営に至るまで、進捗状況を共有し活発に議論を行うことで、一貫性を持たせた戦略を従業員へ展開し、多様な個人や組織の更なる活性化と企業文化の定着を目指してまいります。

##### ②　戦略

＜人的資本経営ビジョン＞

「社員が主役の会社」

レオパレス21のブランドを再構築し、新生レオパレスとしてこれから歩んでいくために、新たな企業理念体系であるＭＶＶＣ（＝ミッション・ビジョン・バリュー・クレド）を策定しています。当社で働く社員が何を大切にすべきなのか、どのような行動を取るべきなのかをクレド（行動指針）として策定しております。クレドの根底に流れるメッセージは主体性・自律性を備えた社員が活躍することで、ミッションを達成していくというものです。

このメッセージと連動し、人的資本経営ビジョンとして「社員が主役の会社」を掲げております。

主体性・自律性を備えた“主役”人材が目標に向かって、熱意であらゆる困難に打ち克ち、その熱量で関わる人たちの心を動かし、人生を輝かせていく。そのような会社を目指してビジョン達成に向け取り組んでまいります。

＜テーマ＞

「社員が主役の会社」への変革を遂げ、ブランド価値向上を目指す

＜テーマ詳細説明＞

「社員一人ひとりの熱意を引き出し、多様な個の活躍により社員の生み出す価値の総和がレオパレスというブランド価値の向上につながっていく。」

当社が人的資本経営ビジョンに掲げている「社員が主役の会社」のあるべき姿は、主体性を持って創意工夫をしながら自律的に働き、その行動に覚悟と責任を持っている社員が活躍している姿です。

その姿を実現するには社員一人ひとりの「熱意」を引き出すことが必要不可欠です。

当社は熱意を持って活躍する社員への支援と報奨を約束することで、「会社と従業員が互いに影響し成長する関係」を築いてまいります。

また、社員の生み出す価値の総和を高めていくためには、熱意を持った社員一人ひとりが早期かつ長期的に当社で活躍していくことが重要です。

＜ＥＬＴＶ（従業員生涯価値）について＞

2024年３月期よりＥＬＴＶ（従業員生涯価値）の考え方を採用し、人的価値貢献、平均勤続年数、従業員数の向上を目指し、各種施策に取り組んでまいりました。

2026年３月期につきましても引き続きＥＬＴＶを採用し、ＥＬＴＶの最大化を目指した施策に取り組むとともにKPIを設定し、人的資本経営を推進してまいります。

ＥＬＴＶの概念は人的価値貢献、平均勤続年数、従業員数の３つを向上させることにより、従業員が会社に提供する価値が高まり、その総和が会社として社会に対する提供価値（≒長期利益）になるというものです。

当社は人的資本に対する積極的な投資をさらに進め、従業員が主体的に働き、社会に対して新しい価値を創造し、提供できる環境を整えてまいります。

＜施策＞

ＥＬＴＶの総和を高めていくことで、当社の主力事業である賃貸事業のさらなる成長及び新規事業の創出を目指して、下記の４つの施策に取り組んでまいります。

##### ○ 有資格者の増加

土地開発及び新築物件の施工を再開し、事業の再拡大フェーズに入る当社にとって、不動産関連資格保有者の総数を増加させていくことが事業目標達成のために必要不可欠となります。

資格取得支援及び有資格者の採用を推進するために各種施策に取り組んでまいります。

有資格者数はＥＬＴＶにおいて人的価値を計測する最も重要な指標の一つです。資格保有者を増やし、顧客ニーズへ確実に対応していくことで顧客満足度向上を目指します。

また、当社が資格取得支援策を通じて目指す姿は、「積極的に自己研鑽を行える機会を提供することで、競争力が高い組織を構築し、貪欲に成長を追い求める文化を醸成すること」です。継続的な学びにより専門性の高い人材となることで、顧客に対して付加価値の高いサービスや商品を提供し、レオパレス21のブランド価値を向上させていきます。

○ ＤＸ人材の育成

複雑化する顧客課題及び社会課題の解決にはＩＴの活用が必要不可欠です。当社がこれまで培ってきたひとり暮らしのノウハウとＩＴを組み合わせることで、当社の保有している情報資産を活用し、賃貸事業分野におけるＤＸの実現を目指してまいります。

ＤＸ人材を育成するため、デジタルスキルを向上させる研修プログラムを導入し、2028年３月期までに800名の受講を目標としております。ＤＸ人材の育成により、変革に向けた行動をリードする人材が増加することでＥＬＴＶにおける人的価値貢献の向上を目指します。

○ キャリア開発支援

イノベーションの創出には、社員一人ひとりの専門性や能力を最大限発揮する必要があります。社員の熱意を引き出し、能力を最大限発揮するには、社員一人ひとりがキャリアを自分事として捉え、キャリア形成に意欲的に取り組む必要があります。

2025年3月期につきましては、年代別のキャリア研修を実施したことに加え、キャリア相談窓口を開設し、個人に寄り添ったキャリア開発支援をあるべき姿として捉え、各種施策に取り組んでまいりました。

中期経営計画の達成に向け、キャリア自律プログラムの拡充を実施するとともに、個人が思い描いているキャリアが実現できるような環境を整備する事で、自身のキャリアに責任と覚悟を持ち、意欲的に取り組む人材の育成を目指してまいります。

キャリアオーナーシップ度を向上させ、当社で長期的に活躍する人材が増えることで、ＥＬＴＶにおける平均勤続年数を向上させてまいります。

○ 事業戦略と連動した人材ポートフォリオの構築

中期経営計画を達成するためには、「成長戦略を推進していく人材」及び「コア事業の基盤強化を担う人材」の採用・育成が必要となります。当社の持続的成長に必要な人材を定義するとともに、その人材の採用・育成に資源を集中させることにより、事業戦略と連動した人材ポートフォリオを構築してまいります。

採用につきましては、新卒・キャリアの両軸で活動しており、2025年３月期の採用実績といたしましては、新卒採用で138名、キャリア採用で174名となります。

今後につきましては、新卒採用は地域志向の人材の獲得も視野にいれるとともに幹部候補人材としての採用も強化してまいります。

キャリア採用では成長戦略を推進していく人材として、専門性を有した人材の獲得を強化していくことに加え、コア事業の基盤強化を担う人材として即戦力の採用も引き続き注力してまいります。

これらの戦略に基づきＥＬＴＶの従業員数を増加させていきます。

また、既存従業員及び採用した人材の教育も強化していくことで、理想的な人材ポートフォリオを構築してまいります。

具体的な取り組みといたしまして、次世代リーダー育成に取り組んでおり、未来の当社を担う若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムを実施しております。

＜ウェルビーイング経営＞

当社では人的資本経営ビジョンである「社員が主役の会社」を達成するために、“攻め”のウェルビーイング経営と、人的資本経営を推進するための土台として“守り”のウェルビーイング経営を推進しています。

ウェルビーイング経営は心身の健康の保持増進に加え、従業員同士での活き活きとしたつながりから創造される職場の活性化、さらには顧客・取引先・株主等あらゆるステークホルダーの皆さまとの良好な相互関係の実現に向けた「ウェルビーイング経営」を目指しております。

当社のウェルビーイング経営の推進体制は代表取締役社長自らが推進体制のトップとして立ち、人事部をウェルビーイング経営推進部門と位置づけ、各事業所責任者や衛生委員会との連携も図りながら各種施策を実施し、2016年度より9年連続で経済産業省と日本健康会議主催の健康経営優良法人に認定されました。

2026年3月期はホワイト500の認定を目指しさらに企業ブランド価値を高めていきます。

（方針）

・健康診断やストレスチェックに加えて社内アンケートを活用し、予防の段階からの心の健康づくり、生活習慣病対策、エンゲージメント向上施策などを実施する

・健康と職場環境に関する現状を従業員にも見える化し自分事として考えられるよう取り組む

・誰もが安心して働き、成長できる環境づくりの基盤となる働き方改革、人材育成施策を推進する

（ウェルビーイング経営に関する具体的な取り組み）

○禁煙推進

2016年度に当社の喫煙率は全国平均と比較して２倍以上高い状態であることが判明したため、喫煙による健康被害防止や受動喫煙防止を目的として2021年に社内禁煙宣言の実施及び禁煙推進4カ年計画を開始し、2024年5月1日には『レオパレス21禁煙宣言』を発布しました。

これらの取り組みの結果、喫煙率は2016年度社内調査に比べ13.8ポイント低下（2024年度：25.8％）しました。

○健康フォーラム

従業員のヘルスリテラシー向上のため「健康フォーラム」を6年ぶりに開催いたしました。本イベントは、11社の法人企業様と協業で開催し、ブース出展やスマートヘルスチェック測定器を用いた健康測定などを実施しました。

法人企業様と協業で開催することで、従業員の健康をサポートするだけでなく、法人企業様の健康経営の推進や関係強化を図り、社会全体での健康経営の実現を目指してまいります。

○パルスサーベイ

コミュニケーション活性化を目的としてパルスサーベイを導入しました。毎月の仕事、対人、健康に関する簡単な質問に回答し、アラートが出たら上司が面談するスキームを構築しました。毎月90%を超える従業員が回答しており、ツール導入後3か月後に15.6％、10か月後に18.8％、1年4か月後に20.0％の従業員が「コミュニケーションが増えた・とても増えた」と回答しました。

またストレスチェックにおいて上司からのサポートに関する偏差値が50.2という状況でしたが、パルスサーベイ導入後は51.7（2024年度）と1.5ポイント上昇しました。

③リスク管理

「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（3）リスク管理」に記載しております。

#####

④指標及び目標

テーマ | 指標 | 2024年3月期 （実績） | 2025年3月期 （実績） | 2026年3月期 （目標）
資格取得者数の増加 | 宅建士・賃管士　資格保持者数 | 651名 | 646 名 | 1,000 名 (2028年3月期目標)
建築士・施菅士　資格保持者 | 318名 | 333 名 | 450 名 (2028年3月期目標)

キャリア開発支援 | キャリア研修受講者数 ※1 | 92名 | 119 名 | －
女性管理職比率 ※2 | 5.4％ | 5.1% | 20.0％ (2030年3月期目標)
女性正社員比率 ※2 | 39.0％ | 32.7％ | －
男性社員による育児休業等、育児目的休暇の取得率 ※2 | 71.4％ | 69.6％ | 70％以上
男女間賃金格差 (女性賃金/男性賃金) ※3 | 正規従業員 | 68.3% | 69.0％ | 70.0％
非正規従業員 | 45.0% | 47.6％ | 48.0％
全体 | 50.1% | 50.7％ | 55.0％
平均勤続年数 | 13年10カ月 | 13年10カ月 | －
ＤＸ人材育成 | ＤＸプログラム受講累計者数 ※4 | － | － | 800 名 (2028年3月期目標)
人材ポートフォリオの構築 | 新卒採用人数 ※5 | 67名 | 138 名 | 100 名
キャリア採用人数 ※5 | 105名 | 174 名 | 200 名
離職率 ※2 | 9.0％ | 7.9% | 10%以内
ウェルビーイング経営 | エンゲージメントスコア[eNPS] ※6 | △71 | △62 | △53
年次有給休暇取得率 | 80.5％ | 82.0％ | －
喫煙率 | 29.3％ | 25.8% | －
定期健診後の精密検査受診率 | 74.8％ | 85.3% | －

※1 単一年度での年代別キャリア研修の受講者総数

※2 当社個別ベース

※3 同一労働の賃金に差はなく社員区分別・等級別人員構成の差によるもの

※4 当社指定のDX研修受講者

※5 シルバー事業部の介護施設（あずみ苑）採用を除く

※6 サーベイツールGeppoによる調査結果（eNPS：従業員満足度指標。Geppo利用企業平均は△63）

■コンプライアンス強化

取締役会の諮問機関としてコンプライアンス委員会を設置し、社外取締役を委員長に、専門的見識を有する社外委員を構成員として四半期に1回開催し、当社グループのコンプライアンス体制強化を図っております。

また、2024年10月よりコンプライアンス問題への対応強化を目的として、重要な事案や協議が必要となる内容に関して協議を行うコンプライアンス協議部会を設置いたしました。

施工不備問題を発端として企業風土の抜本的改革に取り組んでおり、再発防止策については、当初計画を完了した後も風化させることなく、継続的な取り組みを実施しており、各部門や関係会社における自走式のコンプライアンス推進の実現に向け、コンプライアンスに係わる施策を業務執行現場で積極的に実行する体制を構築しております。それに加え、当期に第三者評価を受け、高度化のための課題を特定いたしました。今後も継続的改善に努め、コンプライアンスの高度化を図ってまいります。

なお、当社では、施工不備問題を風化させないため、毎年５月29日を「変革の日5.29」と定め、再び社会から信頼される企業になるためにグループ全役職員一人ひとりが自覚を高め、再発防止を誓う日としております。全役職員向けに毎年実施している「コンプライアンス意識調査」では、2019年時点では「コンプライアンスを意識している」と回答した役職員が83％でありましたが、2025年時点では98％となり、業務の中でコンプライアンスを意識している役職員が増えていることが確認できております。

コンプライアンスに関する取り組みの詳細については、弊社ウェブサイトをご覧ください。

（URL https://www.leopalace21.co.jp/sustainability/esg/compliance/index.html）

当社グループでは、コンプライアンス違反の防止並びに早期発見及び是正を図ることにより、レオパレス２１グループのコンプライアンス体制を充実・強化し、当社グループに対する社会からの信頼を確立することを目的として、法令に基づき内部通報制度を導入しております。

内部通報の受付件数（取引先ホットライン含む）は以下のとおりになります。

※取引先ホットラインは当社ホームページの受付フォームで受付しているため、件数はメールに算入。

■「環境に対する取り組み」

〇 特定したリスク・機会及びその事業/財務影響

区分 | 分類 | 内容 | 事業/財務影響
1.5℃ | 4℃
リスク | 移行 リスク | 政策・規制 | 炭素税等の規制強化に伴う運用コストの増加 | 中 | 中
技術 | 新築物件における建築コストの増加 | 大 | 大
市場 | 投資家による気候変動対応不十分企業としての低評価 | 大 | 大
評判 | 環境対応の遅れによる法人顧客からの取引忌避 | 中 | 中
物理 リスク | 急性 | 気象災害発生に伴う売上減少 | 小 | 小
慢性 | 猛暑日増加に伴う工期の延長によるコストの増加 | 中 | 中
機会 | 製品及び サービス | 環境配慮型アパートの需要増加に伴う売上増加（建築） | 小 | 小
環境配慮型アパート提供による売上増加（賃貸） | 小 | 小
環境対応事業に取り組む法人の事業所新設による売上増加（賃貸） | 小 | 小
レジリエンス | 水害や洪水被害発生時の復旧需要（建築） | 中 | 中

影響度 大：売上高に対する影響額50億円以上 / 事業運営に重大な影響を及ぼすもの

中：売上高に対する影響額５億円以上50億円未満 / 事業運営に影響を及ぼすもの

小：売上高に対する影響額５億円未満 / 事業運営に軽微な影響を及ぼすもの

〇 主な対応策

移行リスクのうち、環境対応の遅れによる法人顧客からの取引忌避については、「レオパレスグリーンエネルギー」プロジェクトを通じ、管理物件で使用する電気・ＬＰガスを順次ＣＯ 2 排出量実質ゼロのものに切り替え、全国約55万戸の管理物件に供給される電気・ガスのＣＯ 2 排出量実質ゼロ化を進めてまいります。

これにより、当社管理物件を利用される法人顧客様のＣＯ 2 排出量の削減に貢献できるほか、当社にとってもスコープ３の削減が実現する見込みです。

当社ではシナリオ分析を実施し、社内で気候変動リスク及び機会への対応策を検討した結果、1.5℃、4℃いずれのシナリオの社会が現実のものとなったとしても、レジリエンスを有していることが確認されました。

また、環境問題への対応策を講じることが当社の企業価値向上に寄与するものと結論づけました。

「環境に対する取り組み」に関する詳細な情報については、弊社ウェブサイトに公表されている情報をご参照ください。

(URL https://www.leopalace21.co.jp/sustainability/esg/climate/index.html）

〇 スコープ１、２、３の目標と実績

当社グループでは、2016年度より事業活動を通じて排出されるＣＯ 2排出量の集計と開示を開始しており、当社関連施設からのＣＯ 2排出量のうち、スコープ１・２に該当する排出量を「2030年度までに2016年度対比46％削減※」することを2020年に目標として掲げております。

※日本政府の目標：地球温暖化対策計画（2021年10月22日閣議決定）

https://www.env.go.jp/earth/ondanka/keikaku/211022.html

今後は、これまで実施してきた管理物件の照明器具のLED化に加えて、「レオパレスグリーンエネルギー」プロジェクトの遂行により、管理物件の入居者様が使用するLPガスをＣＯ 2排出量実質ゼロのレオパレスグリーンLPガス導入等を促進することを通じて、スコープ3の削減施策をより一層強化してまいります。

スコープ１・２・３の実績

| 2019年3月期 | 2020年3月期 | 2021年3月期 | 2022年3月期 | 2023年3月期 | 2024年3月期
スコープ１（t-CO 2） | 5,518 | 5,218 | 3,475 | 3,285 | 3,135 | 4,289
スコープ２（t-CO 2）※1 | 12,558 | 11,578 | 8,089 | 7,233 | 8,206 | 7,458
スコープ１・２合計（t-CO 2）※1 | 18,075 | 16,796 | 11,564 | 10,518 | 11,341 | 11,747
基準年からの削減率 （スコープ１+２） | -10.0％ | -16.4％ | -42.4％ | -47.6％ | -43.5％ | -41.5％
スコープ３（t-CO 2）※2 | 786,510 | 692,463 | 693,388 | 748,745 | 540,558 | 491,433
スコープ１・２・３の売上高 原単位（t-CO 2/億円）※2 | 159.3 | 163.6 | 172.4 | 190.6 | 135.8 | 119.0
スコープ３カテゴリ13の売上高 原単位（t-CO 2/億円） ※2※3 | 169.9 | 170.5 | 171.7 | 193.1 | 136.2 | 118.7

※1　2023年3月期実績から精緻化のため、スコープ２のＣＯ 2排出量の計算方法をロケーション基準からマーケット基準に変更しています。

※2　2023年3月期実績よりスコープ３カテゴリ13のGHG排出量の計算方法を見直し、精緻化を行っております。

※3　スコープ３カテゴリ13の排出量÷賃貸セグメント売上高

（3）リスク管理

当社グループでは、全社的なリスクを網羅的に把握・管理する仕組みを構築するため、以下の６つの大分類に基づいてリスク評価・対応を進めております。

リスク分類表

外的要因 | ①外的環境変化リスク ②カントリーリスク ③災害リスク | コンプライアンス | ①法令違反・訴訟リスク ②コンプライアンスリスク
戦略・ガバナンス | ①戦略リスク ②経営者リスク ③委託先・子会社管理リスク | オペレーション | ①業務リスク ②情報管理リスク ③人的リスク ④システムリスク
財務 | ①市場リスク ②流動性リスク ③デフォルトリスク | レピュテーション | マスコミ報道、評判、風説などがきっかけとなり、損失を被るリスク

「２　サステナビリティに関する考え方及び取組　（２）戦略」で記載しているサステナビリティ戦略を推進するにあたり、当社グループで特定もしくは定期的に見直した関連リスクは、全社的なリスクとしてサステナビリティ委員会及びリスク管理委員会で検討しております。また、サステナビリティ委員会及びリスク管理委員会を中心に、関係部署と連携して各リスクへの対応策について検討・立案し、実行しております。

効果検証を含めたモニタリングを関係部署にて相互実施し、その結果をサステナビリティ委員会及びリスク管理委員会にて報告、ならびに取締役会にも共有される仕組みです。

### ３ 【事業等のリスク】

当社グループでは、物理的、経済的、または信用上の損失、不利益を生じさせる可能性のある潜在的なものをリスクとして特定し、潜在リスクについて組織的に対策を行って管理することにより、リスクの低減及び未然防止を図る対応を行っております。

（１）グループのリスク管理体制

①リスク分類と報告体制

当社グループでは、「第２　事業の状況　２　サステナビリティに関する考え方及び取組　(３)　リスク管理」に記載のとおり、全体のリスクを大きく６つに分類しています。

各々の分類をさらに細分化し、合計16種類のリスクを想定しております。

これらのリスクが顕在化しないよう、業務執行の各部門でリスク管理責任者及びリスク管理担当者を選任し、各々の役割と責任を明確にしてリスク管理を行っております。

なお、各関係会社の社長は、リスク管理責任者としての役割を担っており、関係会社のリスク情報を当社へ報告する体制となっております。

②リスク管理体制

当社グループでは、全社的なリスクを網羅的に把握・管理するため、取締役会の諮問機関としてリスク管理委員会を設置しております。リスク管理委員会は、代表取締役社長を委員長とし、弁護士等の専門的知識を有する社外委員も含めた構成員でリスク検討を行っており、書面開催を含めて毎月１回開催しております。

なお、リスク管理委員会におけるリスク管理状況については、四半期に１回、取締役会に報告しております。

昨今の外部環境の変化に伴うリスクの増大傾向を踏まえ、潜在リスクに対する「起きる前の予防策」や「顕在化した時の対応を準備する取組み」を強化したリスク管理体制へ整備・拡充を図るため、下図のとおりリスク管理委員会の分科会として６つの会議体を新たに設置しております。

各会議体で押さえるべきリスクを定め、専門性の観点からリスクアセスメント及び顕在化したインシデントについて協議を行っております。

また、全国７エリアによる現場ごとの部署横断的な会議体として現場会を新たに設置し、リスクの高い事象（事件・事故）やクレーム情報をいち早く全国へ水平展開するように分科会へ情報共有しております。また、これらの情報をもとに協議した対応策は、各エリアの現場会に対して共有しております。

③リスク管理プロセス

当社グループでは、各部門にて洗い出されたリスクを下図のプロセスで管理しております。外的要因リスクについては、リスク管理委員会の場で経営層を中心に検討しております。

戦略・ガバナンス、財務、レピュテーションに関するリスクについては『経営戦略・財務』、コンプライアンスリスクについては『リーガル管理』、オペレーショナルリスクについては『品質管理』、『クレーム管理』、『情報・システム管理』、『介護事業』の各分科会で部署横断的に協議した上で、リスクを特定、分析、評価しております。

分科会で協議したリスクに対する対応策及びインシデントの再発防止策等についてはリスク管理委員会へ報告し、グループ全体のリスク評価を実施した上でリスク対応を行う優先順位を決定しております。リスク管理委員会での評価結果をもとに各分科会にて対応策を協議し、所管部署にて実行しております。

| 各部門でリスクの洗い出しを行い、各分科会でリスクの特定、分析、評価を行い、リスクアセスメントシートを作成 |  | リスクアセスメントシートをもとにリスク管理委員会にて確認、相対的に評価（優先順位付け） |  | リスク管理委員会での評価をもとに各分科会で対策を協議し、所管部署にて対策を実行 |  | リスク管理状況をリスク管理委員会に中間報告し、分科会へフィードバックされた追加策について協議 |

④リスクマップ

当社グループでは、リスク対応の優先順位付けを行う際に、「影響度」及び「発生可能性」の大小によってリスクの大きさの程度を認識し、下図のリスクマップにて可視化しております。「影響度」については「メディア注目度」、「直接的なインパクト」、「原因から発生に至るまでの期間」の３つの指標を総合して３段階で評価しております。

「発生可能性」については今後起こりうる頻度を３段階で評価しております。「影響度×発生可能性」でリスクの大きさを５段階（「極大」、「大」、「中」、「小」、「極小」）評価しております。

リスクマップにおいて「極大」、「大」、「中」に分類されたリスクは、各分科会で対応策を協議し、所管部署で実行することで業績等への影響を最小限に抑えております。また、「小」、「極小」に分類されたリスクについては、定期的にモニタリングを行い、リスクの大きさの変動について注視しております。

高 影響度 低 | ３ | 中 | 極大 | 極大
２ | 小 | 中 | 大
１ | 極小 | 極小 | 小
|  | １ | ２ | ３
|  | 低発生可能性高

（２）主要なリスク

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、「３　事業等のリスク　（１）グループのリスク管理体制 ③ リスク管理プロセス」に記載のプロセスに即してリスク管理委員会にてグループ全体のリスク評価を実施した結果、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりです。

ただし、以下のリスクは当社の全てのリスクを網羅したわけではなく、対応策もこれらのリスクを完全に排除するものではありません。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

① 自然災害・気候変動に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループは、国内及び海外に事務所、アパート物件等の施設を展開しておりますが、地震や台風、水害等の大規模な自然災害により、従業員や顧客、施設、物件等への直接的な被害のほか、通信ネットワークの遮断等による間接的な被害を受ける可能性があり、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。

これらの災害が発生した場合、事業活動の中断等による損失、各事業で管理、運営している物件に対する点検や応急処置の実施、その他社会的な支援活動を行うための費用等が発生し、業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、首都直下地震が発生した場合には、本社及び本社従業員の被災が想定され、事業活動や社内システムに大きな影響を受ける可能性があり、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。

［対応策］

当社グループでは、重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しております。

また、リスク管理委員会の下部組織として『経営戦略・財務』に関する分科会を設置し、自然災害・気候変動への対策に焦点を当てた協議と対応を行っております。

②ＩＴシステム及び情報セキュリティに係るリスク

［リスクシナリオ］

急速に進むデジタル化に伴い、企業においてもＤＸとデータの利活用による生産性の向上や社会課題の解決が期待されている一方で、サイバー攻撃の脅威が急速に高まっており、その対策が脆弱であった場合、個人情報・機密情報の漏えいや、サーバダウンなどによる事業停止を引き起こす可能性があります。

また、プライバシー保護の要請や各国の政策により、個人情報・データ保護法規制の制改定や運用の強化がグローバルで行われる中、当社グループの事業運営において違反が発生した場合には、社会からの信頼喪失や事業停止、高額な罰金の支払いが発生する可能性があります。

さらに、情報管理が不十分であった場合、不正な持ち出しや漏えいにより事業競争力が失われる可能性があり、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。

［対応策］

情報システム部セキュリティ部門では、ＩＴシステム・情報セキュリティリスクに対しNIST（National Institute of Standards and Technology「米国国立標準技術研究所」)のセキュリティフレームワークに基づき、セキュリティレベルを評価し、課題に対応しております。

また、サイバーセキュリティに関する国家資格である「情報処理安全確保支援士」の専門人材を配置し、リスク管理を支援しております。万一、情報セキュリティに関する事件・事故が発生した場合は、情報システム部セキュリティ部門に報告され、状況に応じリスク管理委員会へ報告する体制となっております。

当社グループでは、2023年度以降、ＰＣの不審な挙動を監視する対策を強化するなど、ゼロトラストモデルへの移行を進めております。

また、2022年４月１日に施行された改正個人情報保護法への対応として、プライバシーポリシーや各種規程及び手順の見直し、及び全社員教育（ｅラーニング、標的型攻撃メール訓練等）を実施しております。

引き続き、サイバー攻撃に対する危機管理体制の強化や個人情報・データ保護規制の変化に迅速に対応する体制の再構築を進めてまいります。

(３) 法的規制に関するリスク

［リスクシナリオ］

社会や時代の変化により、新たな法規制の制定や法令の改廃等があった場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。

［対応策］

当社グループでは、当該法令を所管する部署の責任者に法改正の担当者を紐づけることで、新たな法規制の制定や法令の改廃等があった際に責任の明確化を行っております。また、当該法令を所管する部署の実務担当者によって、全社掲示にて周知を行っております。

さらに、リスク管理委員会の下部組織として『リーガル管理』に関する分科会を設置し、法改正に焦点を当てた協議と対応を行っております。

### ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況及び分析の内容は次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

#### (1) 経営成績の状況及び分析

(単位：百万円)

| 2024年３月期 | 2025年３月期 | 増減額 | 増減率
売上高 | 422,671 | 431,831 | +9,159 | +2.2％
売上原価 | 353,836 | 354,537 | +700 | +0.2％
売上総利益 （売上総利益率） | 68,835 (16.3％) | 77,293 (17.9％) | +8,458 | +12.3％ （+1.6p)
販売費及び一般管理費 | 45,521 | 48,062 | +2,541 | +5.6％
営業利益 （営業利益率） | 23,313 (5.5％) | 29,231 (6.8％) | +5,917 | +25.4％ （+1.3p)
ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費） | 27,974 | 32,734 | +4,759 | +17.0％
経常利益 | 19,476 | 26,936 | +7,459 | +38.3％
親会社株主に帰属する当期純利益 | 42,062 | 17,861 | △24,200 | △57.5％

当連結会計年度における国内経済は、物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影響、中国の不動産市場停滞やアメリカの通商政策による影響などが国内景気を下押しするリスクが懸念されるものの、雇用・所得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復基調で推移しました。

賃貸住宅市場においては、貸家の新設着工戸数は前年度比4.8％増加となりましたが、人口減少・少子高齢化により空き家数の増加は続いております。

このような状況の中、当社グループは、安定した入居率を確保するため、今後も増加していくことが見込まれる単身世帯を主要ターゲットとして、地域や顧客の特性に合った販売戦略、適切なメンテナンスによる物件価値の維持・向上、ＤＸ推進による顧客への利便性の高いサービスの提供と生産性の向上等を進めてまいりました。

##### ① 売上高

売上高は、前連結会計年度比9,159百万円(2.2％）増加の431,831百万円となりました。

これは主に、家賃単価が上昇基調で推移したことにより、賃貸事業売上高が前連結会計年度比9,428百万円(2.3％)増加の416,918百万円となったことによるものであります。

##### ② 売上総利益

売上総利益は、前連結会計年度比8,458百万円(12.3％)増加の77,293百万円、売上総利益率は17.9％(前連結会計年度比1.6ポイント上昇)となりました。

##### ③ 営業利益

営業利益は、前連結会計年度比5,917百万円(25.4％)増加の29,231百万円となりました。

これは主に、予防メンテナンス強化等による売上原価の増加、財務基盤の安定化に伴う待遇改善や予算拡充による販管費の増加を、収益性の向上で吸収したことによるものであります。

なお、営業利益率は6.8％(前連結会計年度比1.3ポイント改善)となりました。また、当連結会計年度のＥＢＩＴＤＡは32,734百万円（前連結会計年度比17.0％増）となりました。

##### ④ 経常利益

経常利益は、前連結会計年度比7,459百万円(38.3％)増加の26,936百万円となりました。

これは主に、リファイナンスによる支払利息の低減等によるものであります。

なお、経常利益率は6.2％(前連結会計年度比1.6ポイント上昇)となりました。

##### ⑤ 親会社株主に帰属する当期純利益

親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比24,200百万円(57.5％)減少の17,861百万円となりました。

これは主に、補修工事関連損失引当金戻入額1,394百万円を計上したものの、繰延税金資産の一部取り崩しに伴い法人税等調整額8,744百万円を計上したこと等によるものです。

なお、１株当たり当期純利益は56.22円(前連結会計年度比74.69円減少)となりました。

#### (セグメント別の経営成績の状況及び分析)

(単位：百万円)

|  | 売上高 |  |  | 営業利益 |
| 前期 | 当期 | 増減額 | 前期 | 当期 | 増減額
賃貸事業 | 407,489 | 416,918 | +9,428 | 30,386 | 38,059 | +7,673
シルバー事業 | 14,007 | 13,726 | △280 | △621 | △803 | △182
その他事業 | 1,175 | 1,186 | +10 | △2,391 | △2,608 | △217
調整額 | － | － | － | △4,059 | △5,416 | △1,356
合計 | 422,671 | 431,831 | +9,159 | 23,313 | 29,231 | +5,917

#### ①　賃貸事業

賃貸事業においては、WEB契約やスマートロックの設置拡大、トップ営業による法人需要の深掘り、顧客やエリアの特性・ニーズに合わせたきめ細やかなプライシング戦略の実行等により、安定した入居率の確保と収益力の強化に取り組んでまいりました。

当連結会計年度末の入居率は87.57％（前期末比△0.46ポイント）、期中平均入居率は85.56％（前期比△0.43ポイント)となりました。

入居率が前期を下回った主な要因は、収益力向上に向けたプライシング戦略の実行と低収益プランであるマンスリー契約を抑制したことによるものであり、賃貸契約の入居率は前期比プラスで推移いたしました。

なお、当連結会計年度末の成約家賃単価指数（2016年４月を100とする）は107（前期末比＋6ポイント）となり、入居１戸あたりの利益単価は過去最大水準まで改善いたしました。

これらの結果、当連結会計年度の売上高は、416,918百万円（前連結会計年度比2.3％増）、営業利益は、管理物件のメンテナンス費用や人件費の増加を収益力の向上で吸収したことにより、38,059百万円（前連結会計年度比25.3％増）となりました。

#### ②　シルバー事業

シルバー事業においては、各種営業施策や原価抑制策を継続しているものの、売上高13,726百万円（前連結会計年度比2.0％減）、営業損失803百万円（前連結会計年度比182百万円損失増加）となりました。

なお、当連結会計年度末の施設数は85施設（前期末比増減なし）となっております。

#### ③　その他事業

グアムリゾート施設の運営等を行っているその他事業について、グアムへの入島者数は依然としてコロナ禍前の水準には達しておらず、リゾート施設の稼働率低迷が続いたことにより、売上高1,186百万円（前連結会計年度比0.9％増加）、営業損失2,608百万円（前連結会計年度比217百万円損失増加）となりました。

(生産、受注及び販売の実績)

###### ａ．生産実績

当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額（百万円） | 前期比(％)
賃貸事業 | 1,311 | 127.3

（注）生産実績の著しい増加は、主にアパート建築請負工事原価の増加によるものであります。

###### ｂ．受注実績

当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 総受注高(百万円) | 前年同期比(％) | 受注残高(百万円) | 前期比(％)
賃貸事業 | 3,660 | 520.6 | 3,083 | 94.3

（注）1．上記以外の事業につきましては、受注の形態を取っておりませんので記載しておりません。

2．総受注高及び受注残高の著しい増加は、アパート建築請負工事の新規契約によるものであります。

###### ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額（百万円） | 前期比(％)
賃貸事業 | 416,918 | ＋2.3
シルバー事業 | 13,726 | △2.0
その他事業 | 1,186 | ＋0.9
合計 | 431,831 | ＋2.2

（注）1．当社グループの相手先は不特定の法人・個人であるため、主要な販売先の記載は省略しております。

2．セグメント間の取引については相殺消去しております。

#### (2) 財政状態の状況及び分析

(単位：百万円)

| 2024年３月期 | 2025年３月期 | 増減額 | 増減率
資産 | 205,000 | 216,625 | +11,625 | +5.7％
負債 | 133,320 | 128,356 | △4,963 | △3.7％
純資産 | 71,679 | 88,268 | +16,588 | +23.1％
自己資本比率 | 31.2％ | 37.5％ | － | +6.3ｐ

当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末比11,625百万円増加の216,625百万円となりました。これは主に繰延税金資産が8,753百万円、投資その他の資産におけるその他（求償債権等）が1,607百万円それぞれ減少した一方、現金及び預金が19,781百万円、長期前払費用が1,058百万円それぞれ増加し、貸倒引当金（投資その他の資産）が902百万円減少したことによるものであります。

負債の合計は、前連結会計年度末比4,963百万円減少の128,356百万円となりました。これは主に買掛金が796百万円、前受金が2,638百万円それぞれ増加した一方、完成工事補償引当金（従来の補修工事関連損失引当金を含む）が8,182百万円減少したことによるものであります。

純資産の合計は、前連結会計年度末比16,588百万円増加の88,268百万円となりました。これは主に、配当金の支払が3,238百万円あった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を17,861百万円計上したことにより利益剰余金が14,622百万円増加したこと、連結子会社における非支配株主への自己株式取得代金及び配当金の支払等により非支配株主持分が925百万円減少したこと、円安の進行に伴い為替換算調整勘定が2,791百万円増加したことによるものであります。

なお、自己資本比率は、前連結会計年度末比6.3ポイント上昇し37.5％となりました。

#### (3) キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

(単位：百万円)

| 2024年３月期 | 2025年３月期 | 増減額
営業活動によるキャッシュ・フロー | 21,422 | 25,899 | ＋4,477
投資活動によるキャッシュ・フロー | 851 | △604 | △1,455
財務活動によるキャッシュ・フロー | △7,119 | △6,404 | ＋714
現金及び現金同等物残高 | 68,143 | 87,075 | ＋18,931

営業活動によるキャッシュ・フローは、25,899百万円の収入(前連結会計年度比4,477百万円の収入増加)となりました。これは主に、補修工事関連支払額が6,747百万円、預り保証金の減少額が916百万円、貸倒引当金の減少額が843百万円となった一方、税金等調整前当期純利益が28,077百万円、減価償却費が3,502百万円、前受金の増加額が1,997百万円となったことによるものであります。

投資活動によるキャッシュ・フローは、604百万円の支出(前連結会計年度は851百万円の収入)となりました。これは主に、投資有価証券の償還による収入が403百万円となった一方、定期預金の預入による支出が1,003百万円となったことによるものであります。

財務活動によるキャッシュ・フローは、6,404百万円の支出(前連結会計年度比714百万円の支出減少)となりました。

これは主に、短期借入れによる収入が30,000百万円あった一方、長期借入金の返済による支出が29,845百万円、配当金の支払額が3,238百万円、資金調達による支出が1,049百万円、子会社の自己株式の取得による支出が990百万円、非支配株主への配当金の支払額が800百万円となったことによるものであります。

この結果、当連結会計年度末の現金及び現金同等物残高は87,075百万円となり、前連結会計年度末比18,931百万円増加いたしました。

また、当連結会計年度のフリー・キャッシュ・フロー（営業活動によるキャッシュ・フロー＋投資活動によるキャッシュ・フロー）は、前連結会計年度比3,022百万円増加し25,295百万円となりました。

(契約債務)

2025年３月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。

| 年度別要支払額(百万円)
契約債務 | 合計 | １年以内 | １年超３年以内 | ３年超５年以内 | ５年超
短期借入金 | 30,000 | 30,000 | － | － | －
リース債務 | 1,630 | 398 | 760 | 469 | 1

(財務政策)

当社グループは、設備投資計画等に照らして、必要な資金を主に銀行借入や社債発行等により調達する方針としております。

当連結会計年度においては、Fortress Investment Group LLCの関連事業体である枇杷合同会社からの借入金の借換（リファイナンス）を目的として、株式会社みずほ銀行から30,000百万円の資金調達を行い、枇杷合同会社からの借入金29,225百万円の期限前弁済を行いました。

翌年度以降については、賃貸事業の収益力強化並びにキャッシュ・フローの改善に努め、資金計画に基づき想定される需要に十分対応できる資金を確保してまいります。

なお、2025年３月31日現在、短期借入金の残高は30,000百万円であります。

#### (4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項(重要な会計上の見積り)に記載のとおりであります。

### ５ 【重要な契約等】

(第三者割当契約）

当社は、2020年９月30日付で、Fortress Investment Group LLC（以下「FIG」といい、FIGとその関連事業体を総称して、以下「Fortress」といいます。）の関連事業体である千鳥合同会社との間で、第三者割当契約を締結しています。当該契約の概要等は以下のとおりです。

１．契約の概要

契約締結日 2020年9月30日

相手先の名称 千鳥合同会社

相手先の住所 東京都港区西新橋一丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内

合意の内容

(1) 当社は、千鳥合同会社が当社の発行済普通株式の10％以上を保有している限り、自らの費用で、次に掲げる事項を行う。

① 当社グループの事業計画について、千鳥合同会社の事前の承認を得ること。

② 千鳥合同会社に対し、リノベーション、リーシング等を統括する当社の執行役員を指名する権利を付与すること。

(2) 当社は、千鳥合同会社が当社の発行済普通株式の10％以上を保有している限り、千鳥合同会社の事前の書面による承諾なく、次に掲げる事項を行わない。

① 千鳥合同会社の事前の書面による承諾がある場合を除き、一定の株式、新株予約権等の発行等を行わないこと。

② 合併、会社分割、株式交換、株式移転その他これらに類似する行為、簿価１億円以上の資産その他の処分又は解散に係る決議その他の行為（(a)当社及びその子会社間において実施される取引、(b)上記(1)①に基づき承認された事業計画に基づいて行う取引等を除く。）

２．合意の目的

2020年11月２日付で実施した千鳥合同会社を割当先とする普通株式84,507,000株の第三者割当による新規発行（以下「本第三者割当」といいます。）に関し締結したものです。

３．取締役会における検討状況および意思決定過程

・2020年９月30日付の第三者割当契約の締結及び同年11月２日付本第三者割当の実施にあたり、当社はフィナンシャル・アドバイザーとしてSMBC日興証券株式会社を起用し、同社を通じて、複数の投資家候補に対して、当社に対する出資を通じた資金提供を含む支援の可能性を打診した上で、かかる複数のスポンサー候補から提示された提供可能な資金の金額、資金提供の方法、その実施時期・実現可能性、当社の経営・事業に関する考え方等を含む提案内容を慎重に検討しました。

・2020年9月30日に開催された取締役会において、取締役全員の賛成のもと第三者割当契約の締結及び本第三者割当の実施を承認しております。

・当社監査役４名（うち社外監査役２名）から、本第三者割当は、有利発行に該当しない旨の取締役の判断について、法令に違反する重大な事実は認められない旨の意見を得ております。

・当社社外取締役及び当社社外監査役計３名（いずれも当社独立役員）で構成された第三者委員会に本第三者割当の必要性及び相当性について客観的な意見を求めるため、2020年９月29日付で意見書を入手し、本第三者割当による資金調達には、必要性及び相当性が認められるとの意見を得ております。

４．合意が当社の企業統治に及ぼす影響

当社は、施工不備問題が発覚した2019年３月期以降、施工不備問題により毀損したステークホルダー信頼の回復に向け、施工不備問題の解決、再発防止策の具体化やガバナンスの高度化に取り組むとともに、ノンコア・不採算事業の譲渡・撤退の方針及び希望退職の募集を柱とする構造改革の実施等により企業価値の向上に向けた抜本的な体質改善を目指しておりました。

その後、2020年９月30日付の第三者割当契約の締結及び同年11月２日付本第三者割当の実施にあたり、様々な資金調達方法を検討し、当社グループをご支援頂ける投資家候補との協議及び交渉を進めて参りました。当社は、フィナンシャル・アドバイザーとしてSMBC日興証券株式会社を起用し、同社を通じて、複数の投資家候補に対して、当社に対する出資を通じた資金提供を含む支援の可能性を打診した上で、かかる複数のスポンサー候補から提示された提供可能な資金の金額、資金提供の方法、その実施時期・実現可能性、当社の経営・事業に関する考え方等を含む提案内容を慎重に検討しました。その中で、千鳥合同会社が属するFIGの提案が当社のファイナンスニーズに最も合致していると判断いたしました。

なお、千鳥合同会社はFortressの関連事業体であり、Fortress及びFortressが運営するファンドは、多数の不動産や不動産企業に様々な形で投資した実績があり、当社は、Fortressが当社のファイナンスニーズに最も合致する資金調達方法を提案したことに加え、千鳥合同会社が属するFortressが賃貸事業に注力しており、当社とのシナジーが期待できることから、千鳥合同会社と第三者割当契約を締結しました。

（タームアウトオプション付コミットメントライン契約）

当社は、2025年３月７日付で、2023年12月25日にFortress Investment Group LLCの関連事業体である枇杷合同会社より調達した借入金のリファイナンスを目的に、株式会社みずほ銀行との間で、タームアウトオプション付コミットメントライン契約を締結し、当該契約に基づく借入れを実行しています。当該契約の概要は以下のとおりです。

(1) 契約締結日

2025年３月７日

(2) 相手先（貸付人）の名称

株式会社みずほ銀行

(3) 債務の期末残高及び弁済期限並びに当該債務に付された担保の内容

期末残高 30,000百万円

弁済期限 コミットメント期間：初回貸付実行日（2025年３月14日）から１年間

タームローン期間 ：コミットメント期間の末日から３年後の応当日

担保の内容 無担保

(4) 財務上の特約の内容

以下の財務制限条項等に違反した場合、貸付人の当社に対する通知により、当社は貸付人に対する本契約上の全ての債務について期限の利益を喪失します。

① 2026年３月期以降、各年度の決算期における連結損益計算書に示される営業損益が損失とならないこと

② 2026年３月期以降、各年度の決算期における連結損益計算書に示される経常損益が損失とならないこと

③ 各年度の決算期におけるネットデットに対するＥＢＩＴＤＡの比率が５倍を超えないこと

④ 毎月、月初第10営業日時点において、当社指定口座における残高を200億円以上に維持すること（当該時点で200億円未満となる場合は、当該日以降10営業日以内に治癒すること）

### ６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。