１ 連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について
２ 監査証明について
３ 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組について
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（単位：千円） |
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前連結会計年度 (2024年11月30日) |
当連結会計年度 (2025年11月30日) |
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資産の部 |
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流動資産 |
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現金及び預金 |
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営業未収入金 |
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販売用不動産 |
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その他 |
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貸倒引当金 |
△ |
△ |
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流動資産合計 |
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固定資産 |
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有形固定資産 |
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建物及び構築物 |
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減価償却累計額 |
△ |
△ |
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建物及び構築物（純額） |
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その他 |
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減価償却累計額 |
△ |
△ |
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その他（純額） |
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有形固定資産合計 |
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無形固定資産 |
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投資その他の資産 |
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投資有価証券 |
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繰延税金資産 |
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その他 |
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貸倒引当金 |
△ |
△ |
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投資その他の資産合計 |
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固定資産合計 |
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繰延資産 |
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社債発行費 |
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繰延資産合計 |
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|
資産合計 |
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（単位：千円） |
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前連結会計年度 (2024年11月30日) |
当連結会計年度 (2025年11月30日) |
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負債の部 |
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流動負債 |
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営業未払金 |
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短期借入金 |
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１年内返済予定の長期借入金 |
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未払法人税等 |
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その他 |
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流動負債合計 |
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固定負債 |
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社債 |
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長期借入金 |
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固定負債合計 |
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負債合計 |
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純資産の部 |
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株主資本 |
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資本金 |
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資本剰余金 |
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利益剰余金 |
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自己株式 |
△ |
△ |
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株主資本合計 |
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その他の包括利益累計額 |
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繰延ヘッジ損益 |
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その他の包括利益累計額合計 |
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新株予約権 |
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純資産合計 |
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負債純資産合計 |
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（単位：千円） |
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前連結会計年度 (自 2023年12月１日 至 2024年11月30日) |
当連結会計年度 (自 2024年12月１日 至 2025年11月30日) |
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売上高 |
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売上原価 |
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売上総利益 |
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販売費及び一般管理費 |
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営業利益 |
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営業外収益 |
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受取利息 |
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受取配当金 |
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デリバティブ評価益 |
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違約金収入 |
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その他 |
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営業外収益合計 |
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営業外費用 |
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支払利息 |
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支払手数料 |
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|
|
その他 |
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営業外費用合計 |
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経常利益 |
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税金等調整前当期純利益 |
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法人税、住民税及び事業税 |
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法人税等調整額 |
△ |
△ |
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法人税等合計 |
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当期純利益 |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
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（単位：千円） |
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前連結会計年度 (自 2023年12月１日 至 2024年11月30日) |
当連結会計年度 (自 2024年12月１日 至 2025年11月30日) |
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当期純利益 |
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その他の包括利益 |
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繰延ヘッジ損益 |
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その他の包括利益合計 |
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包括利益 |
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（内訳） |
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親会社株主に係る包括利益 |
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前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
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（単位：千円） |
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株主資本 |
||||
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資本金 |
資本剰余金 |
利益剰余金 |
自己株式 |
株主資本合計 |
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当期首残高 |
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△ |
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|
当期変動額 |
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新株の発行 |
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剰余金の配当 |
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△ |
|
△ |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
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自己株式の取得 |
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|
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△ |
△ |
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自己株式の処分 |
|
|
△ |
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株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
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当期変動額合計 |
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△ |
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当期末残高 |
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|
△ |
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その他の包括利益累計額 |
新株予約権 |
純資産合計 |
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繰延ヘッジ損益 |
その他の包括利益累計額合計 |
||
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当期首残高 |
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当期変動額 |
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新株の発行 |
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剰余金の配当 |
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△ |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
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自己株式の取得 |
|
|
|
△ |
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自己株式の処分 |
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株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
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当期変動額合計 |
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当期末残高 |
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当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
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（単位：千円） |
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株主資本 |
||||
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資本金 |
資本剰余金 |
利益剰余金 |
自己株式 |
株主資本合計 |
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当期首残高 |
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△ |
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当期変動額 |
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新株の発行 |
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剰余金の配当 |
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△ |
|
△ |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
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|
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|
自己株式の取得 |
|
|
|
△ |
△ |
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自己株式の処分 |
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株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
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当期変動額合計 |
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△ |
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当期末残高 |
|
|
|
△ |
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その他の包括利益累計額 |
新株予約権 |
純資産合計 |
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繰延ヘッジ損益 |
その他の包括利益累計額合計 |
||
|
当期首残高 |
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|
当期変動額 |
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|
|
新株の発行 |
|
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|
剰余金の配当 |
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△ |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
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自己株式の取得 |
|
|
|
△ |
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自己株式の処分 |
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株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
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当期変動額合計 |
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当期末残高 |
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（単位：千円） |
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前連結会計年度 (自 2023年12月１日 至 2024年11月30日) |
当連結会計年度 (自 2024年12月１日 至 2025年11月30日) |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
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税金等調整前当期純利益 |
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減価償却費 |
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株式報酬費用 |
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貸倒引当金の増減額（△は減少） |
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△ |
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受取利息 |
△ |
△ |
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支払利息 |
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社債発行費償却 |
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デリバティブ評価損益（△は益） |
△ |
△ |
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匿名組合投資損益（△は益） |
△ |
△ |
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営業投資有価証券評価損 |
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営業債権の増減額（△は増加） |
△ |
△ |
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未収消費税等の増減額（△は増加） |
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販売用不動産の増減額（△は増加） |
△ |
△ |
|
営業債務の増減額（△は減少） |
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|
|
未払消費税等の増減額（△は減少） |
|
△ |
|
その他 |
|
△ |
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小計 |
△ |
△ |
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利息の受取額 |
|
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|
利息の支払額 |
△ |
△ |
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法人税等の支払額 |
△ |
△ |
|
法人税等の還付額 |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
△ |
△ |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
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有形固定資産の取得による支出 |
△ |
△ |
|
無形固定資産の取得による支出 |
△ |
△ |
|
投資有価証券の取得による支出 |
△ |
△ |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
△ |
△ |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
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短期借入金の純増減額（△は減少） |
|
△ |
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長期借入れによる収入 |
|
|
|
長期借入金の返済による支出 |
△ |
△ |
|
社債の償還による支出 |
△ |
△ |
|
株式の発行による収入 |
|
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自己株式の取得による支出 |
△ |
△ |
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配当金の支払額 |
△ |
△ |
|
新株予約権の発行による収入 |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
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現金及び現金同等物の増減額（△は減少） |
△ |
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現金及び現金同等物の期首残高 |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
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１．連結の範囲に関する事項
(1）連結子会社の数
連結子会社の名称
スター・マイカ株式会社
スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社
スター・マイカ・レジデンス株式会社
スター・マイカ・プロパティ株式会社
スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社
(2）非連結子会社の名称等
該当事項はありません。
(3）開示対象特別目的会社
開示対象特別目的会社の概要、開示対象特別目的会社を利用した取引の概要及び開示対象特別目的会社との取引金額等については、「注記事項（開示対象特別目的会社関係）」に記載しております。
２．持分法の適用に関する事項
・持分法を適用していない関連会社の名称及び持分法を適用しない理由
UT創業者の会有限責任事業組合及びUT創業者の会投資事業有限責任組合は、当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等からみて、持分法の対象から除いても連結財務諸表に及ぼす影響が軽微であり、かつ、全体としても重要性がないため、持分法の適用範囲から除外しております。
３．連結子会社の事業年度等に関する事項
すべての連結子会社の事業年度の末日は、連結決算日と一致しております。
４．会計方針に関する事項
(1）重要な資産の評価基準及び評価方法
イ 有価証券
その他有価証券（営業投資有価証券を含む）
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法
また、匿名組合への出資について、入手可能な直近の決算書を基礎とし、組合決算の持分相当額を純額方式により当連結会計年度の損益として計上しております。
ロ デリバティブ
時価法
ハ 棚卸資産
販売用不動産
個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）
(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法
イ 有形固定資産
定率法を採用しております。
ただし、建物並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 ８～15年
その他 ２～20年
ロ 無形固定資産
定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウエアは、社内における見込利用可能期間（５年）を採用しております。
ハ 長期前払費用
定額法を採用しております。
(3）重要な繰延資産の処理方法
社債発行費
償還期間にわたり均等償却しております。
(4）重要な引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒による損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
(5）重要な収益及び費用の計上基準
当社グループの顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
イ リノベマンション事業
・不動産販売
不動産販売においては主に取得した中古分譲マンションをリノベーションし、居住用物件として一般消費者へ販売しております。当該不動産販売において当社は、顧客との不動産売買契約に基づき対象不動産の引渡しを行う義務を負っており、対象不動産の顧客への引渡し完了時点において収益を計上しております。
ロ インベストメント事業
・不動産販売
不動産販売においては主に取得した一棟賃貸マンション等の収益不動産をバリューアップ工事等により資産価値を高めた後、投資用不動産として、個人投資家や事業会社等へ販売しております。当該不動産販売において当社は、顧客との不動産売買契約に基づき対象不動産の引き渡しを行う義務を負っており、対象不動産の顧客への引き渡し完了時点において収益を計上しております。
ハ アドバイザリー事業
・不動産仲介
不動産仲介においては主に中古分譲マンションの仲介を行っており、顧客との媒介契約に基づき不動産売買契約成立に向けての一連の業務に関する義務を負っております。当該不動産仲介において、媒介契約に基づき成立した不動産売買契約に関する物件の引渡しをもって履行義務が充足されることから、不動産取引の完了時点において収益を計上しております。
・不動産管理
不動産管理においては不動産の所有者との管理契約に基づき、賃貸管理及び建物管理等の受託管理業を行っております。当該業務にかかる履行義務はそれぞれのサービスが提供される時点で充足されることから、サービスの提供が完了した時点において収益を計上しております。
(6）重要なヘッジ会計の方法
イ ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ロ ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…金利スワップ
ヘッジ対象…借入金
ハ ヘッジ方針
変動金利による借入金金利を固定金利に変換し、金利変動リスクをヘッジしております。
ニ ヘッジ有効性評価の方法
繰延ヘッジ処理による金利スワップについては、金利スワップの受取キャッシュ・フローの累計とヘッジ対象の支払キャッシュ・フローの累計を比較し、その変動額の比率により有効性を評価しております。
(7）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３カ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
販売用不動産の評価
１．当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
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前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
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販売用不動産 |
95,811,006千円 |
105,029,935千円 |
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売上原価に計上した販売用不動産評価損 |
244,896千円 |
89,642千円 |
２．識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当社グループは、販売用不動産の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。なお、正味売却価額は、販売見込額から過去の実績率等に基づく販売経費等見込額を控除して算出しております。
販売用不動産の正味売却価額の見積りの基礎となる販売見込額は、物件ごとの現況に応じて、物件の立地、規模、周辺の売買取引事例、販売実績、外部業者による価格査定結果等を踏まえ、算出しております。なお、物件ごとに特性があり、景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けて、その見積りは変動する可能性があります。その結果、販売用不動産の正味売却価額の見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表における販売用不動産の金額に重要な影響を与える可能性があります。
（リースに関する会計基準等）
・「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号 2024年９月13日 企業会計基準委員会）
・「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第33号 2024年９月13日 企業会計基準委員会） 等
(1）概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2）適用予定日
2028年11月期の期首から適用します。
(3）当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めておりました「デリバティブ評価損益（△は益）」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記することとし、この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△84,247千円は、「デリバティブ評価損益（△は益）」△112,410千円、「その他」28,162千円として組替えております。
※１．担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は次のとおりであります。
|
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前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
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販売用不動産 |
75,533,987千円 |
79,569,855千円 |
担保付債務は次のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
|
短期借入金 |
1,885,700千円 |
127,000千円 |
|
１年内返済予定の長期借入金 |
7,315,175 |
3,423,719 |
|
長期借入金 |
55,168,845 |
65,758,391 |
|
計 |
64,369,720 |
69,309,111 |
※２．関連会社に対するものは、次のとおりであります。
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前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
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投資有価証券（株式） |
89,084千円 |
85,646千円 |
※３．当座貸越契約
当社は、運転資金の効率的な調達を行うため22金融機関と当座貸越契約を締結しております。これらの契約に基づく連結会計年度末の借入未実行残高は次のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
|
当座貸越極度額の総額 |
25,900,000千円 |
34,650,000千円 |
|
借入実行残高 |
11,920,171 |
25,945,740 |
|
差引額 |
13,979,829 |
8,704,260 |
※４．流動負債のその他のうち、契約負債の金額は以下のとおりであります。
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|
前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
|
契約負債 |
|
|
※１．顧客との契約から生じる収益
売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載しております。
※２．売上原価に含まれる棚卸資産の収益性の低下による簿価切下げ額は次のとおりであります。
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前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
|
|
|
※３．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
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前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
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役員報酬 |
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|
|
給与及び賞与 |
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|
株式報酬費用 |
|
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退職給付費用 |
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租税公課 |
|
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※ その他の包括利益に係る組替調整額並びに法人税等及び税効果額
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前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
|
繰延ヘッジ損益： |
|
|
|
当期発生額 |
97,756千円 |
239,827千円 |
|
組替調整額 |
△296 |
－ |
|
法人税等及び税効果調整前 |
97,460 |
239,827 |
|
法人税等及び税効果額 |
△29,842 |
△73,435 |
|
繰延ヘッジ損益 |
67,617 |
166,392 |
|
その他の包括利益合計 |
67,617 |
166,392 |
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
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当連結会計年度 期首株式数（株） |
当連結会計年度 増加株式数（株） |
当連結会計年度 減少株式数（株） |
当連結会計年度末 株式数（株） |
|
発行済株式 |
|
|
|
|
|
普通株式 |
34,000,000 |
－ |
－ |
34,000,000 |
|
合計 |
34,000,000 |
－ |
－ |
34,000,000 |
|
自己株式 |
|
|
|
|
|
普通株式（注） |
589,058 |
757,700 |
471,169 |
875,589 |
|
合計 |
589,058 |
757,700 |
471,169 |
875,589 |
（注）普通株式の自己株式の株式数の増加757,700株及び減少471,169株の内訳は、次のとおりであります。
2023年８月17日及び2024年１月19日の取締役会の決議に基づく
自己株式の取得による増加 117,500株
2024年１月19日及び2024年２月15日の取締役会の決議に基づく
自己株式の取得による増加 167,100株
2024年８月６日の取締役会の決議に基づく自己株式の取得による増加 166,800株
2024年10月17日の取締役会の決議に基づく自己株式の取得による増加 306,300株
譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分による減少 471,169株
２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
|
区分 |
新株予約権の内訳 |
新株予約権の目的となる株式の種類 |
新株予約権の目的となる株式の数（株） |
当連結会計年度末残高 （千円） |
|||
|
当連結会計年度期首 |
当連結会計年度増加 |
当連結会計年度減少 |
当連結会計年度末 |
||||
|
提出会社 |
ストック・オプションとして の新株予約権 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
58,136 |
|
合計 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
58,136 |
|
３．配当に関する事項
(1）配当金支払額
|
（決議） |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
１株当たり配当額（円） |
基準日 |
効力発生日 |
|
2024年１月12日 取締役会 |
普通株式 |
334,109 |
10.0 |
2023年11月30日 |
2024年２月26日 |
|
2024年７月１日 取締役会 |
普通株式 |
352,773 |
10.5 |
2024年５月31日 |
2024年８月２日 |
(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
|
（決議） |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
配当の原資 |
１株当たり |
基準日 |
効力発生日 |
|
2025年１月14日 取締役会 |
普通株式 |
414,055 |
利益剰余金 |
12.5 |
2024年11月30日 |
2025年２月25日 |
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
|
|
当連結会計年度 期首株式数（株） |
当連結会計年度 増加株式数（株） |
当連結会計年度 減少株式数（株） |
当連結会計年度末 株式数（株） |
|
発行済株式 |
|
|
|
|
|
普通株式（注）１ |
34,000,000 |
755,900 |
－ |
34,755,900 |
|
合計 |
34,000,000 |
755,900 |
－ |
34,755,900 |
|
自己株式 |
|
|
|
|
|
普通株式（注）２ |
875,589 |
232,216 |
286,264 |
821,541 |
|
合計 |
875,589 |
232,216 |
286,264 |
821,541 |
（注）１．普通株式の株式数の増加755,900株は第三者割当による新株式の発行によるものであります。
２．普通株式の自己株式の株式数の増加232,216株及び減少286,264株の内訳は、次のとおりであります。
2025年２月21日及び2025年11月20日の取締役会の決議に基づく
自己株式の取得による増加 217,700株
2025年４月17日の取締役会の決議に基づく自己株式の無償取得による増加 14,516株
譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分による減少 286,264株
２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
|
区分 |
新株予約権の内訳 |
新株予約権の目的となる株式の種類 |
新株予約権の目的となる株式の数（株） |
当連結会計年度末残高 （千円） |
|||
|
当連結会計年度期首 |
当連結会計年度増加 |
当連結会計年度減少 |
当連結会計年度末 |
||||
|
提出会社 |
ストック・オプションとして の新株予約権 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
89,267 |
|
合計 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
89,267 |
|
３．配当に関する事項
(1）配当金支払額
|
（決議） |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
１株当たり配当額（円） |
基準日 |
効力発生日 |
|
2025年１月14日 取締役会 |
普通株式 |
414,055 |
12.5 |
2024年11月30日 |
2025年２月25日 |
|
2025年６月30日 取締役会 |
普通株式 |
512,280 |
15.0 |
2025年５月31日 |
2025年８月４日 |
(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
|
（決議） |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
配当の原資 |
１株当たり |
基準日 |
効力発生日 |
|
2026年１月13日 取締役会 |
普通株式 |
746,555 |
利益剰余金 |
22.0 |
2025年11月30日 |
2026年２月６日 |
※現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
|
|
前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
|
現金及び預金勘定 |
1,904,843千円 |
3,400,884千円 |
|
現金及び現金同等物 |
1,904,843 |
3,400,884 |
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
当社グループは、主にリノベマンション事業を行うために必要な資金を、金融機関からの借入や社債発行により調達しております。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客及び取引先の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、相手先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権について定期的な報告を求め、回収懸念の早期把握によりリスク軽減を図っております。
営業投資有価証券及び投資有価証券は非上場株式、資産流動化法に基づく特定目的会社に対する優先出資及び特別目的会社に対する匿名組合出資等であり、主に発行体の信用リスクを伴っておりますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しております。
営業債務である営業未払金は、そのほとんどが１カ月以内の支払期日であります。
借入金は主にリノベマンション事業に係る資金調達であり、償還日は最長で決算日より19年後であります。社債は主に運転資金の調達を目的とした資金調達であり、償還日は最長で決算日より１年後であります。
これら借入金及び社債は資金調達に係る流動性リスク（支払期日に支払いを実行できなくなるリスク）を伴っておりますが、当社グループでは、資金繰り計画を作成、適宜に見直すとともに、手許流動性の維持等により当該リスクを管理しております。
また、変動金利による長期借入金については、金利の変動リスクに晒されておりますが、主として営業取引に係るものであり、金利動向を随時把握し、適切に管理しております。
デリバティブ取引は、借入金に係る支払利息の変動リスクに対するヘッジを目的とした金利スワップ取引であります。なお、ヘッジ会計の概要は、「注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項 (6)重要なヘッジ会計の方法」に記載のとおりであります。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することがあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。
前連結会計年度（2024年11月30日）
|
|
連結貸借対照表計上額 （千円） |
時価 （千円） |
差額 （千円） |
|
(1）社債(*2、3) |
60,000 |
59,999 |
0 |
|
(2）長期借入金(*4) |
71,390,125 |
71,697,893 |
307,768 |
|
負債計 |
71,450,125 |
71,757,893 |
307,768 |
|
デリバティブ取引(*4) |
269,325 |
269,325 |
－ |
(*1)現金は注記を省略しており、預金、営業未収入金、営業未払金、短期借入金及び未払法人税等は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、記載を省略しております。
(*2)１年内償還予定の社債を含めております。
(*3)１年内償還予定の社債につきましては、連結貸借対照表の流動負債の「その他」に含まれております。
(*4)１年内返済予定の長期借入金を含めております。
(*5)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しております。
当連結会計年度（2025年11月30日）
|
|
連結貸借対照表計上額 （千円） |
時価 （千円） |
差額 （千円） |
|
(1）社債(*2、3) |
20,000 |
20,000 |
－ |
|
(2）長期借入金(*4) |
80,613,166 |
80,930,724 |
317,558 |
|
負債計 |
80,633,166 |
80,950,724 |
317,558 |
|
デリバティブ取引(*4) |
817,149 |
817,149 |
－ |
(*1)現金は注記を省略しており、預金、営業未収入金、営業未払金、短期借入金及び未払法人税等は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、記載を省略しております。
(*2)１年内償還予定の社債を含めております。
(*3)１年内償還予定の社債につきましては、連結貸借対照表の流動負債の「その他」に含まれております。
(*4)１年内返済予定の長期借入金を含めております。
(*5)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しております。
（注）１．市場価格のない株式等は時価開示の対象としておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。
|
（単位：千円） |
|
区分 |
前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
|
営業投資有価証券(*1) |
29,180 |
72,980 |
|
投資有価証券 |
|
|
|
その他有価証券 |
|
|
|
優先出資 |
108,000 |
108,000 |
|
匿名組合出資(*2) |
1,140,488 |
1,652,866 |
|
その他（非上場株式等）(*2) |
27,599 |
24,313 |
|
関係会社出資金(*2) |
89,084 |
85,646 |
(*1)営業投資有価証券につきましては、連結貸借対照表の流動資産の「その他」に含まれております。
(*2)匿名組合出資（前連結会計年度1,140,488千円、当連結会計年度1,652,866千円）、その他（非上場株式等）（前連結会計年度27,539千円、当連結会計年度24,253千円）及び関係会社出資金（前連結会計年度89,084千円、当連結会計年度85,646千円）につきましては、貸借対照表に持分相当額を純額で計上する組合等への出資であります。なお、時価の算定に関する会計基準の適用指針第24-16項を適用しており、金融商品の時価等の開示に関する適用指針第４項（1）に定める事項を記載しておりません。
（注）２．金銭債権の連結決算日後の償還予定額
|
（単位：千円） |
||
|
|
前連結会計年度 （2024年11月30日） １年以内 |
当連結会計年度 （2025年11月30日） １年以内 |
|
現金及び預金 |
1,861,657 |
3,384,501 |
|
営業未収入金 |
50,073 |
54,702 |
|
合計 |
1,911,730 |
3,439,204 |
（注）３．短期借入金、社債及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度（2024年11月30日）
|
|
１年以内 （千円） |
１年超２年以内 （千円） |
２年超３年以内 （千円） |
３年超４年以内 （千円） |
４年超５年以内 （千円） |
５年超 （千円） |
|
短期借入金 |
1,885,700 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
社債 |
40,000 |
20,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
長期借入金 |
10,214,855 |
12,671,966 |
11,832,885 |
8,922,465 |
8,680,589 |
19,067,365 |
|
合計 |
12,140,555 |
12,691,966 |
11,832,885 |
8,922,465 |
8,680,589 |
19,067,365 |
当連結会計年度（2025年11月30日）
|
|
１年以内 （千円） |
１年超２年以内 （千円） |
２年超３年以内 （千円） |
３年超４年以内 （千円） |
４年超５年以内 （千円） |
５年超 （千円） |
|
短期借入金 |
127,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
社債 |
20,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
長期借入金 |
7,063,049 |
11,823,386 |
11,584,904 |
9,410,525 |
11,582,970 |
29,148,331 |
|
合計 |
7,210,049 |
11,823,386 |
11,584,904 |
9,410,525 |
11,582,970 |
29,148,331 |
３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。
レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価
レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価
レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。
(1）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品
前連結会計年度（2024年11月30日）
|
区分 |
時価（千円） |
|||
|
レベル１ |
レベル２ |
レベル３ |
合計 |
|
|
デリバティブ取引(*) |
－ |
269,325 |
－ |
269,325 |
|
デリバティブ取引計 |
－ |
269,325 |
－ |
269,325 |
(*)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しております。
当連結会計年度（2025年11月30日）
|
区分 |
時価（千円） |
|||
|
レベル１ |
レベル２ |
レベル３ |
合計 |
|
|
デリバティブ取引(*) |
－ |
817,149 |
－ |
817,149 |
|
デリバティブ取引計 |
－ |
817,149 |
－ |
817,149 |
(*)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しております。
(2）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品
前連結会計年度（2024年11月30日）
|
区分 |
時価（千円） |
|||
|
レベル１ |
レベル２ |
レベル３ |
合計 |
|
|
社債(*1) |
－ |
59,999 |
－ |
59,999 |
|
長期借入金(*2) |
－ |
71,697,893 |
－ |
71,697,893 |
|
負債計 |
－ |
71,757,893 |
－ |
71,757,893 |
(*1)１年内償還予定の社債を含めております。
(*2)１年内返済予定の長期借入金を含めております。
当連結会計年度（2025年11月30日）
|
区分 |
時価（千円） |
|||
|
レベル１ |
レベル２ |
レベル３ |
合計 |
|
|
社債(*1) |
－ |
20,000 |
－ |
20,000 |
|
長期借入金(*2) |
－ |
80,930,724 |
－ |
80,930,724 |
|
負債計 |
－ |
80,950,724 |
－ |
80,950,724 |
(*1)１年内償還予定の社債を含めております。
(*2)１年内返済予定の長期借入金を含めております。
（注）時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明
デリバティブ取引
金利スワップの時価は、金利や為替レート等の観察可能なインプットを用いて割引現在価値法により算定しており、レベル２の時価に分類しております。
社債（１年内償還予定を含む）
当社の発行する社債の時価は、元利金の合計額を当該社債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割引いた現在価値により算出しており、レベル２の時価に分類しております。
長期借入金（１年内返済予定を含む）
長期借入金は、一定の期間ごとに区分した当該借入金の元利金の合計額を、同様の新規借入において想定される利率で割引いた現在価値により算出しており、レベル２の時価に分類しております。
１.その他有価証券
前連結会計年度（2024年11月30日）
非上場株式等（連結貸借対照表計上額 56,779千円）、優先出資（連結貸借対照表計上額 108,000千円）、匿名組合出資（連結貸借対照表計上額 1,140,488千円）及び関係会社出資（連結貸借対照表計上額 89,084千円）については、市場価格のない株式等であることから、記載をしておりません。
当連結会計年度（2025年11月30日）
非上場株式等（連結貸借対照表計上額 97,293千円）、優先出資（連結貸借対照表計上額 108,000千円）、匿名組合出資（連結貸借対照表計上額 1,652,866千円）及び関係会社出資（連結貸借対照表計上額 85,646千円）については、市場価格のない株式等であることから、記載をしておりません。
２.減損処理を行った有価証券
前連結会計年度（2024年11月30日）
当連結会計年度において、有価証券について70千円(非上場株式等)減損処理を行っております。
なお、市場価格のない株式等については、財政状態の悪化により実質価額が著しく低下した場合には、回復可能性等を考慮して必要と認められた額について減損処理を行っております。
当連結会計年度（2025年11月30日）
該当事項はありません。
１．ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引
金利関連
前連結会計年度（2024年11月30日）
|
区分 |
取引の種類 |
契約額等 （千円） |
契約額等のうち１年超（千円） |
時価 （千円） |
評価損益 （千円） |
|
市場取引以外の取引 |
金利スワップ取引 |
|
|
|
|
|
変動受取・固定支払 |
15,471,134 |
15,200,000 |
156,990 |
156,990 |
|
|
合計 |
15,471,134 |
15,200,000 |
156,990 |
156,990 |
|
当連結会計年度（2025年11月30日）
|
区分 |
取引の種類 |
契約額等 （千円） |
契約額等のうち１年超（千円） |
時価 （千円） |
評価損益 （千円） |
|
市場取引以外の取引 |
金利スワップ取引 |
|
|
|
|
|
変動受取・固定支払 |
25,200,000 |
25,200,000 |
464,987 |
464,987 |
|
|
合計 |
25,200,000 |
25,200,000 |
464,987 |
464,987 |
|
２．ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引
金利関連
前連結会計年度（2024年11月30日）
|
ヘッジ会計の方法 |
取引の種類 |
主なヘッジ対象 |
契約額等 （千円） |
契約額等のうち１年超（千円） |
時価 （千円） |
|
金利スワップの繰延 ヘッジ処理 |
金利スワップ取引 |
|
|
|
|
|
変動受取・固定支払 |
長期借入金 |
21,228,865 |
18,000,000 |
112,334 |
|
|
合計 |
21,228,865 |
18,000,000 |
112,334 |
||
当連結会計年度（2025年11月30日）
|
ヘッジ会計の方法 |
取引の種類 |
主なヘッジ対象 |
契約額等 （千円） |
契約額等のうち１年超（千円） |
時価 （千円） |
|
金利スワップの繰延 ヘッジ処理 |
金利スワップ取引 |
|
|
|
|
|
変動受取・固定支払 |
長期借入金 |
18,000,000 |
18,000,000 |
352,162 |
|
|
合計 |
18,000,000 |
18,000,000 |
352,162 |
||
１．採用している退職給付制度の概要
当社及び連結子会社は、確定拠出型の年金制度である企業型確定拠出年金制度及び中小企業退職金共済制度を採用しております。
２．退職給付費用に関する事項
当社及び連結子会社の確定拠出制度等に係る退職給付費用の額は、前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）50,027千円、当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）55,291千円であります。
１．ストック・オプションに係る費用計上額及び科目名
|
|
前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
|
株式報酬費用 （販売費及び一般管理費） |
－千円 |
26,821千円 |
２．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況
(1）ストック・オプションの内容
提出会社
|
|
第２回 ストック・オプション |
第３回 ストック・オプション |
第４回 ストック・オプション |
|
付与対象者の区分及び人数 （注）２ |
当社取締役 １名 当社子会社取締役 ２名 |
当社取締役 １名 当社子会社取締役 ２名 |
当社取締役 １名 当社子会社取締役 ４名 |
|
ストック・オプション数（注）１ |
普通株式 32,400株 |
普通株式 48,000株 |
普通株式 88,000株 |
|
付与日 |
2019年６月１日 |
2019年６月１日 |
2019年６月１日 |
|
権利確定条件 |
（注）３ |
（注）３ |
（注）３ |
|
対象勤務期間 |
定めておりません。 |
定めておりません。 |
定めておりません。 |
|
権利行使期間 |
2019年６月１日 |
2019年６月１日 |
2019年６月１日 |
|
|
第５回 ストック・オプション |
第６回 ストック・オプション |
第12回 ストック・オプション |
|
付与対象者の区分及び人数 （注）２ |
当社取締役 １名 当社子会社取締役 ３名 |
当社取締役 １名 当社子会社取締役 ３名 |
当社取締役 １名 当社子会社取締役 ２名 当社子会社従業員 27名 |
|
ストック・オプション数（注）１ |
普通株式 52,800株 |
普通株式 61,600株 |
普通株式 331,500株 |
|
付与日 |
2019年６月１日 |
2019年６月１日 |
2025年１月31日 |
|
権利確定条件 |
（注）３ |
（注）３ |
（注）３ |
|
対象勤務期間 |
定めておりません。 |
定めておりません。 |
定めておりません。 |
|
権利行使期間 |
2019年６月１日 |
2019年６月１日 |
2027年３月１日 |
（注）１．株式数に換算して記載しております。なお、2022年12月１日付株式分割（１株につき２株の割合）による分割後の株式数に換算して記載しております。
２．付与対象者の区分及び人数は、付与時の区分及び人数であります。
３．権利行使の条件等については、「第４ 提出会社の状況 １ 株式等の状況（２）新株予約権等の状況」に記載のとおりであります。
(2）ストック・オプションの規模及びその変動状況
当連結会計年度（2025年11月期）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。
① ストック・オプションの数
提出会社
|
|
第２回 ストック・オプション |
第３回 ストック・オプション |
第４回 ストック・オプション |
|
権利確定前 （株） |
|
|
|
|
前連結会計年度末 |
－ |
－ |
－ |
|
付与 |
－ |
－ |
－ |
|
失効 |
－ |
－ |
－ |
|
権利確定 |
－ |
－ |
－ |
|
未確定残 |
－ |
－ |
－ |
|
権利確定後 （株） |
|
|
|
|
前連結会計年度末 |
32,400 |
48,000 |
88,000 |
|
権利確定 |
－ |
－ |
－ |
|
権利行使 |
－ |
－ |
－ |
|
失効 |
－ |
－ |
－ |
|
未行使残 |
32,400 |
48,000 |
88,000 |
|
|
第５回 ストック・オプション |
第６回 ストック・オプション |
第12回 ストック・オプション |
|
権利確定前 （株） |
|
|
|
|
前連結会計年度末 |
－ |
－ |
－ |
|
付与 |
－ |
－ |
331,500 |
|
失効 |
－ |
－ |
－ |
|
権利確定 |
－ |
－ |
－ |
|
未確定残 |
－ |
－ |
331,500 |
|
権利確定後 （株） |
|
|
|
|
前連結会計年度末 |
52,800 |
61,600 |
－ |
|
権利確定 |
－ |
－ |
－ |
|
権利行使 |
－ |
－ |
－ |
|
失効 |
－ |
－ |
－ |
|
未行使残 |
52,800 |
61,600 |
－ |
（注）2022年12月１日付株式分割（１株につき２株の割合）による分割後の株式数に換算して記載しております。
② 単価情報
提出会社
|
|
第２回 ストック・オプション |
第３回 ストック・オプション |
第４回 ストック・オプション |
|
権利行使価格 （円） |
１ |
１ |
１ |
|
行使時平均株価 （円） |
－ |
－ |
－ |
|
公正な評価単価(付与日）（円） |
192 |
192 |
122 |
|
|
第５回 ストック・オプション |
第６回 ストック・オプション |
第12回 ストック・オプション |
|
権利行使価格 （円） |
１ |
１ |
774 |
|
行使時平均株価 （円） |
－ |
－ |
－ |
|
公正な評価単価(付与日）（円） |
311 |
255 |
19,100 |
（注）2022年12月１日付株式分割（１株につき２株の割合）による分割後の価格に換算して記載しております。
３．ストック・オプションの公正な評価単価の見積方法
当連結会計年度において付与された第12回ストック・オプションについての公正な評価単価の見積方法は以下のとおりであります。
① 使用した評価技法 ブラック・ショールズモデル
② 主な基礎数値及び見積方法
|
|
第12回ストック・オプション |
|
株価変動性（注）１ |
32.60％ |
|
予想残存期間（注）２ |
3.54年 |
|
予想配当利回り（注）３ |
3.04％ |
|
無リスク利子率（注）４ |
0.797％ |
（注）１．2021年７月19日から2025年１月31日までの株価実績に基づき算定しております。
２．算定時点から権利行使期間の中間点までの期間であります。
３．付与時点の配当予想26円に基づき算定しております。
４．予想残存期間に対応する期間に対応する国債の利回りであります。
４．ストック・オプションの権利確定数の見積方法
将来の失効数の合理的な見積りは困難なため、実績の失効数のみ反映させる方法を採用しております。
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
|
|
前連結会計年度 （2024年11月30日） |
|
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
||
|
繰延税金資産 |
|
|
|
|
|
|
棚卸資産評価損 |
124,169 |
千円 |
|
94,762 |
千円 |
|
販売用不動産 |
84,283 |
|
|
140,280 |
|
|
未払事業税 |
74,149 |
|
|
91,114 |
|
|
未払賞与 |
64,172 |
|
|
88,337 |
|
|
株式報酬費用 |
262,821 |
|
|
353,159 |
|
|
その他 |
79,212 |
|
|
134,435 |
|
|
繰延税金資産小計 |
688,809 |
|
|
902,088 |
|
|
評価性引当額 |
△114,516 |
|
|
△159,246 |
|
|
繰延税金資産合計 |
574,293 |
|
|
742,842 |
|
|
繰延税金負債 |
|
|
|
|
|
|
繰延ヘッジ損益 |
34,396 |
|
|
107,832 |
|
|
繰延税金負債合計 |
34,396 |
|
|
107,832 |
|
|
繰延税金資産の純額 |
539,896 |
|
|
635,010 |
|
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
|
前連結会計年度 （2024年11月30日） |
|
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
|
法定実効税率 |
30.6％ |
|
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。 |
|
（調整） |
|
|
|
|
住民税均等割 |
0.3 |
|
|
|
連結子会社の適用税率差異 |
1.0 |
|
|
|
評価性引当額の増減 |
0.7 |
|
|
|
その他 |
△0.1 |
|
|
|
税効果会計適用後の法人税等の負担率 |
32.6 |
|
|
３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」（令和７年法律第13号）が2025年３月31日に国会で成立し、2026年４月１日以後に開始する事業年度から防衛特別法人税が課されることとなりました。これに伴い、2026年４月１日以降開始の事業年度に解消が見込まれる一時差異については従来の30.6％から31.5％に変更されます。
なお、この税率変更による連結財務諸表に与える影響は軽微であります。
前連結会計年度（2024年11月30日）
当社グループは、本社等の事務所の不動産賃貸借契約に基づく退去時における原状回復義務を資産除去債務として認識しておりますが、当該債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しております。
なお、当連結会計年度末における資産除去債務は、負債計上に代えて、不動産賃貸借契約に関連する敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、当連結会計年度の負担に属する金額を費用に計上する方法によっております。
当連結会計年度（2025年11月30日）
当社グループは、本社等の事務所の不動産賃貸借契約に基づく退去時における原状回復義務を資産除去債務として認識しておりますが、当該債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しております。
なお、当連結会計年度末における資産除去債務は、負債計上に代えて、不動産賃貸借契約に関連する敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、当連結会計年度の負担に属する金額を費用に計上する方法によっております。
１．顧客との契約から生じる収益の分解情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項（５）重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1）契約負債の残高等
当社及び連結子会社の契約負債については、残高に重要性が乏しいことから記載を省略しております。
(2）残存履行義務に配分した取引価格
当社及び連結子会社では、当社の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、実務上の便法を適用し、残存履行義務に関する情報を省略しております。また、顧客との契約から生じる対価の中に取引価格に含まれていない重要な金額はありません。
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、「リノベマンション事業」、「インベストメント事業」及び「アドバイザリー事業」の３つを報告セグメントとしております。
各事業の内容は下記のとおりであります。
「リノベマンション事業」
主として中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
「インベストメント事業」
主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。
「アドバイザリー事業」
主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表の作成のために採用している会計処理の方法と同一であります。
報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
|
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
|
報告セグメント |
合計 |
調整額 （注）１ |
連結財務諸表 計上額 （注）２ |
||
|
|
リノベマン |
インベスト |
アドバイザ |
|||
|
売上高 |
|
|
|
|
|
|
|
一時点で移転される財又はサービス |
48,894,358 |
741,117 |
1,069,186 |
50,704,663 |
－ |
50,704,663 |
|
一定の期間にわたり移転される財又はサービス |
－ |
－ |
43,623 |
43,623 |
－ |
43,623 |
|
顧客との契約から生じる収益 |
48,894,358 |
741,117 |
1,112,810 |
50,748,286 |
－ |
50,748,286 |
|
その他の収益 （注）３ |
4,841,364 |
155,006 |
105,302 |
5,101,672 |
－ |
5,101,672 |
|
外部顧客への売上高 |
|
|
|
|
|
|
|
セグメント間の内部売上高又は振替高 |
|
|
|
|
△ |
|
|
計 |
|
|
|
|
△ |
|
|
セグメント利益 |
|
|
|
|
△ |
|
|
セグメント資産 |
|
|
|
|
|
|
|
その他の項目 |
|
|
|
|
|
|
|
減価償却費 |
|
|
|
|
|
|
|
有形固定資産及び無形固定資産の増加額 |
|
|
|
|
|
|
（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。
(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。
(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。
(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。
(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。
２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
|
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
|
報告セグメント |
合計 |
調整額 （注）１ |
連結財務諸表 計上額 （注）２ |
||
|
|
リノベマン |
インベスト |
アドバイザ |
|||
|
売上高 |
|
|
|
|
|
|
|
一時点で移転される財又はサービス |
55,814,783 |
1,984,416 |
821,018 |
58,620,219 |
－ |
58,620,219 |
|
一定の期間にわたり移転される財又はサービス |
－ |
－ |
51,516 |
51,516 |
－ |
51,516 |
|
顧客との契約から生じる収益 |
55,814,783 |
1,984,416 |
872,534 |
58,671,735 |
－ |
58,671,735 |
|
その他の収益 （注）３ |
10,197,909 |
184,266 |
104,362 |
10,486,538 |
－ |
10,486,538 |
|
外部顧客への売上高 |
|
|
|
|
|
|
|
セグメント間の内部売上高又は振替高 |
|
|
|
|
△ |
|
|
計 |
|
|
|
|
△ |
|
|
セグメント利益 |
|
|
|
|
△ |
|
|
セグメント資産 |
|
|
|
|
|
|
|
その他の項目 |
|
|
|
|
|
|
|
減価償却費 |
|
|
|
|
|
|
|
有形固定資産及び無形固定資産の増加額 |
|
|
|
|
|
|
（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。
(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。
(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。
(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。
(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。
２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会 移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等であります。
【関連情報】
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1）売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2）有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1）売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2）有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
該当事項はありません。
関連当事者との取引
連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
|
種類 |
会社等の名称又は氏名 |
所在地 |
資本金又は出資金 （千円） |
事業の内容又は職業 |
議決権等の所有（被所有）割合（％） |
関連当事者との関係 |
取引の内容 |
取引金額 （千円） |
科目 |
期末残高 （千円） |
|
役員 |
水永 政志 |
－ |
－ |
当社代表 取締役 |
（被所有） |
－ |
金銭報酬債権の現物出資 （注） |
223,199 |
－ |
－ |
（注）譲渡制限付株式報酬制度に基づく、金銭報酬債権の現物出資であります。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
|
種類 |
会社等の名称又は氏名 |
所在地 |
資本金又は出資金 （千円） |
事業の内容又は職業 |
議決権等の所有（被所有）割合（％） |
関連当事者との関係 |
取引の内容 |
取引金額 （千円） |
科目 |
期末残高 （千円） |
|
役員 |
水永 政志 |
－ |
－ |
当社代表 取締役 |
（被所有） |
－ |
金銭報酬債権の現物出資 （注） |
223,198 |
－ |
－ |
（注）譲渡制限付株式報酬制度に基づく、金銭報酬債権の現物出資であります。
１．開示対象特別目的会社の概要及び開示対象特別目的会社を利用した取引の概要
当社グループは、資金調達先の多様化を図り、安定的に資金を調達することを目的として、不動産の流動化を実施しております。流動化においては、当社グループが不動産（信託受益権等）を特別目的会社に譲渡し、当該資産を裏付けとして特別目的会社が借入等によって調達した資金を、売却代金として受領しております。また、特別目的会社に対しては、匿名組合契約を締結しており、当該契約に基づき出資しております。
当連結会計年度末現在の開示対象特別目的会社は次のとおりであります。
なお、当社グループは、当該特別目的会社について、議決権のある出資等は有しておらず、役員の派遣もありません。
|
|
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
|
特別目的会社数 |
２社 |
２社 |
|
直近の決算日における資産総額 |
6,414,413千円 |
5,996,663千円 |
|
直近の決算日における負債総額 |
6,398,503千円 |
5,964,421千円 |
２．特別目的会社との取引金額等
前連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）
|
|
主な取引の金額 |
主な損益 |
|
|
項目 |
金額（千円） |
||
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匿名組合出資金（注）１ |
－ |
匿名組合投資損益 |
252,066 |
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譲渡価額 |
－ |
売上高 |
－ |
（注）１．当連結会計年度末現在、匿名組合出資金の残高は1,140,488千円であります。また、匿名組合出資金に係る投資損益は、売上高に計上しております。
２．スター・マイカ・プロパティ株式会社は、特別目的会社に譲渡した物件の賃貸管理業務を受託しております。なお、金額については、重要性が乏しいため記載を省略しております。
当連結会計年度（自 2024年12月１日 至 2025年11月30日）
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主な取引の金額 |
主な損益 |
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項目 |
金額（千円） |
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匿名組合出資金（注）１ |
－ |
匿名組合投資損益 |
242,640 |
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譲渡価額 |
－ |
売上高 |
－ |
（注）１．当連結会計年度末現在、匿名組合出資金の残高は1,383,129千円であります。また、匿名組合出資金に係る投資損益は、売上高に計上しております。
２．スター・マイカ・プロパティ株式会社は、特別目的会社に譲渡した物件の賃貸管理業務を受託しております。なお、金額については、重要性が乏しいため記載を省略しております。
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前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
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１株当たり純資産額 |
768.06円 |
872.58円 |
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１株当たり当期純利益 |
92.98円 |
124.40円 |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益 |
92.20円 |
123.37円 |
（注）１．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
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前連結会計年度 （自 2023年12月１日 至 2024年11月30日） |
当連結会計年度 （自 2024年12月１日 至 2025年11月30日） |
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１株当たり当期純利益 |
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親会社株主に帰属する当期純利益 （千円） |
3,106,800 |
4,184,941 |
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普通株主に帰属しない金額（千円） |
－ |
－ |
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普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（千円） |
3,106,800 |
4,184,941 |
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期中平均株式数（株） |
33,413,268 |
33,640,131 |
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|
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|
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 |
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親会社株主に帰属する当期純利益調整額（千円） |
－ |
－ |
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普通株式増加数（株） |
282,349 |
282,521 |
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（うち新株予約権（株）） |
(282,349) |
(282,521) |
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希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要 |
－ |
－ |
２．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
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前連結会計年度 （2024年11月30日） |
当連結会計年度 （2025年11月30日） |
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純資産の部の合計額（千円） |
25,499,546 |
29,699,793 |
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純資産の部から控除する金額（千円） |
58,136 |
89,267 |
|
（うち新株予約権（千円）） |
(58,136) |
(89,267) |
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普通株式に係る期末の純資産額（千円） |
25,441,409 |
29,610,525 |
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１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株） |
33,124,411 |
33,934,359 |
該当事項はありません。
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会社名 |
銘柄 |
発行年月日 |
当期首残高 (千円) |
当期末残高 (千円) |
利率 (％) |
担保 |
償還期限 |
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スター・マイカ㈱ |
第9回無担保社債 |
2021年１月28日 |
60,000 (40,000) |
20,000 (20,000) |
0.11 |
なし |
2026年１月28日 |
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合計 |
－ |
－ |
60,000 (40,000) |
20,000 (20,000) |
－ |
－ |
－ |
（注）１．（）内書は、１年以内の償還予定額であります。
２．連結決算日後５年間の償還予定額は以下のとおりであります。
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１年以内 (千円) |
１年超２年以内 (千円) |
２年超３年以内 (千円) |
３年超４年以内 (千円) |
４年超５年以内 (千円) |
|
|
20,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
区分 |
当期首残高 （千円） |
当期末残高 （千円） |
平均利率 （％） |
返済期限 |
|
短期借入金 |
1,885,700 |
127,000 |
－ |
－ |
|
１年以内に返済予定の長期借入金 |
10,214,855 |
7,063,049 |
1.4 |
－ |
|
１年以内に返済予定のリース債務 |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く。) |
61,175,270 |
73,550,116 |
1.5 |
2026年～2044年 |
|
リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。） |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
その他有利子負債 |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
合計 |
73,275,825 |
80,740,166 |
－ |
－ |
（注）１．平均利率については期末借入残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年間の返済予定は以下のとおりであります。
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１年超２年以内 （千円） |
２年超３年以内 （千円） |
３年超４年以内 （千円） |
４年超５年以内 （千円） |
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長期借入金 |
11,823,386 |
11,584,904 |
9,410,525 |
11,582,970 |
本明細表に記載すべき事項が連結財務諸表規則第15条の23に規定する注記事項として記載されているため、資産除去債務明細表の記載を省略しております。
当連結会計年度における半期情報等
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中間連結会計期間 |
当連結会計年度 |
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売上高（千円） |
33,722,075 |
69,158,274 |
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税金等調整前中間（当期）純利益 （千円） |
3,549,424 |
6,156,962 |
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親会社株主に帰属する中間（当期） 純利益（千円） |
2,431,587 |
4,184,941 |
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１株当たり中間（当期）純利益（円） |
73.01 |
124.40 |