第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
(1) 連結経営指標等
(注) １．第２期及び第３期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの、当社株式は2022年11月期末において非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。
２. 第４期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、当社は2022年12月13日付で東京証券取引所グロース市場に上場したため、新規上場日から2023年11月期連結会計年度の末日までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。
３．当社は2022年５月23日付で普通株式及びＡ種優先株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。第２期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。
４．当社株式は2022年11月期末において非上場であるため、第２期及び第３期の株価収益率は記載しておりません。
５．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。）は、年間の平均人員を( )外書で記載しております。
６．第２期の１株当たり純資産額については、優先株主に対する残余財産の分配額を控除して算定しております。
７．2022年８月５日付で、Ａ種優先株主の株式取得請求権の行使を受けたことにより、408,000株のうち306,000株のＡ種優先株式を自己株式として取得し、対価として普通株式630,151株を交付しております。また、2022年８月５日開催の臨時株主総会決議により、Ａ種優先株式102,000株を自己株式として取得しております。また、会社法第178条の規定に基づき2022年７月15日開催の取締役会決議により、2022年８月５日付で自己株式408,000株を消却しております。
８．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第３期の期首から適用しており、第３期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。
９．当社は、2025年８月１日を効力発生日として、普通株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、当該株式分割が第２期の期首に行われたものと仮定して算定しております。
(2) 提出会社の経営指標等
(注) １．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、第２期は１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。第３期は潜在株式は存在するものの、当社株式は2022年11月期末において非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。
２. 第４期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、当社は2022年12月13日付で東京証券取引所グロース市場に上場したため、新規上場日から第４期事業年度末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。
３．当社は、2022年５月23日付で普通株式及びＡ種優先株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。第２期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失を算定しております。
４．第２期及び第３期の１株当たり配当額及び配当性向については、配当を実施していないため、記載しておりません。
５．第２期の自己資本利益率については、当期純損失を計上しているため記載しておりません。
６．第２期及び第３期の株価収益率については、当社株式は2022年11月期末において非上場であるため、記載しておりません。
７．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を( )外書で記載しております。
８．第２期の１株当たり純資産額については、優先株主に対する残余財産の分配額を控除して算定しております。
９．2022年８月５日付で、Ａ種優先株主の株式取得請求権の行使を受けたことにより、408,000株のうち306,000株のＡ種優先株式を自己株式として取得し、対価として普通株式630,151株を交付しております。また、2022年８月５日開催の臨時株主総会決議により、Ａ種優先株式102,000株を自己株式として取得しております。また、会社法第178条の規定に基づき2022年７月15日開催の取締役会決議により、2022年８月５日付で自己株式408,000株を消却しております。
10.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第３期の期首から適用しており、第３期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。
11．当社は2022年12月13日付で東京証券取引所グロース市場に上場したため、第２期から第４期までの株主総利回り及び比較指標については記載しておりません。第５期及び第６期の株主総利回り及び比較指標は、第４期末を基準として算定しております。
12. 第２期及び第３期の最高株価、最低株価については、当社は2022年12月13日付で東京証券取引所グロース市場に上場したため、記載しておりません。
13. 第５期における資本金の減少は、2024年7月31日に実施した減資により資本金をその他資本剰余金に振り替えたことによるものです。
14. 当社は、2025年８月１日付で普通株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。これに伴い、第２期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益、最高株価及び最低株価を算定しております。なお、第４期及び第５期の１株当たり配当額については、2025年８月１日付の株式分割前の配当額を記載しております。
15. 第６期の１株当たり配当額25円については、2026年２月26日開催予定の定時株主総会の決議事項になっております。
２ 【沿革】
当社は、2020年11月16日に株式移転により、株式会社ホームネットの完全親会社として設立されました。
株式会社ホームネットは、代表取締役の濱中雄大が目標としていた不動産事業での興業を実現すべく、2000年12月に設立しました。その後、子会社の買収や設立を経て企業グループとなったことから、グループ全体の持続的な成長維持のため、事業領域および業容拡大に即したグループ経営形態への変化が必要と考え、現在の持株会社体制に移行しております。
以下、当社グループの沿革として、株式会社ホームネットの沿革と併せて記載しております。
(株式会社ホームネット)
(株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ)
※ AIを活用して不動産価格査定を行い、不動産の売り手から不動産会社または不動産ポータルサイトが直接買い取る不動産売却のビジネスモデル
３ 【事業の内容】
当社グループは、当社及び子会社８社で構成されており、「リアル(住まい)×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供しております。
当社グループが扱う主力商品は、リノベーション済中古区分所有マンションであり、株式会社ホームネットが北海道から沖縄まで主要都市部で販売しています。また秋田県と山口県では株式会社サンコーホーム、株式会社ファーストホームが地元有数の施工会社として新築戸建の請負を行っております。
各地域の住宅事情にあった住宅供給を行うことをコンセプトとした展開に加え、住まい・住み替えに関わる主なプロセス、すなわち住宅購入・売却以外の住宅リフォーム・リノベーション、不動産賃貸等のサービスも提供しております。
また、当社グループは中古住宅再生及び戸建住宅を取り扱うリアル(実取引)を通じて蓄積してきた不動産情報のデータベースを有しており、当社グループが全国に展開する拠点の先にある仲介会社ネットワークを介した情報の受け渡しと、テクノロジーとしてAI査定やポータルサイトの機能をも有している『KAITRY（カイトリー）』にて直接一般顧客と情報の受け渡しを行うことで幅広い不動産情報を取り扱っております。
上記事業内容を総称して、当社グループではKAITRY事業としております。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであります。
※ 各子会社の左肩の％表記は、当連結会計年度末現在の矢印でつながる会社間の持ち株比率を表しております。
なお、当社は特定上場会社等に該当し、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準のうち、上場会社の規模との対比で定められる数値基準については連結ベースの計数に基づいて判断することとなります。
(1) 不動産供給の状況
１．中古住宅再生
株式会社ホームネットの全国15拠点(2025年11月末現在)で中古区分所有マンションを仕入れ、リノベーションを施した上で販売しております。取扱い物件はファミリー実需向け中心で、マーケットが一番広い30、40歳代の一次取得者を主なターゲットとしております。また事業の拡張、安定化を企図して、良質なリノベーション物件へのニーズの強い都心高価格帯マンションの取扱いも開始しております。全国拠点において地元の売主、買主、仲介会社、リノベーション工事業者と取引しており、仕入資金についても同社が各拠点の地元金融機関から調達しております。
２．戸建住宅
戸建住宅は株式会社サンコーホーム(秋田県に４拠点)及び株式会社ファーストホーム(山口県に４拠点)において、主に新築戸建住宅を扱っております。両社ともに顧客要望に応じた注文住宅の請負建築を得意として地元に根ざした事業展開を行っており、株式会社サンコーホーム約3,400棟、株式会社ファーストホーム約2,700棟、累計約6,100棟の引渡し実績があります(株式会社サンコーホーム1994年10月以降、株式会社ファーストホーム1999年５月以降、2025年11月末現在)。
(2) プラットフォームを活用した事業展開について
主力商品である中古区分所有マンションの取引に関しては、「リアル（住まい）×テクノロジー」で多くの不動産情報を授受し、実取引に結び付ける事業モデルを構築しております。
１．リアル(実取引)実績件数
① 販売・査定実績
2025年11月末時点で株式会社ホームネットが販売した中古区分所有マンション数は累計約9,000件あります (2011年12月以降)。また、2025年11月期に年間約29,900百万円の中古区分所有マンションの仕入契約を行っていますが、その過程では約36,400件の価格査定を行っております。これらリアル(実取引)に基づく実績データベースが構築できております。
② 取引ネットワーク
当社グループの拠点は北海道から沖縄に及び、主要都市をカバーしております。更に各拠点合計で不動産仲介会社約7,500社、仲介会社拠点約11,200拠点、仲介会社営業員数約32,000人(それぞれ2025年11月末時点の下記「ホームネットシステム」に登録された社数・人数)と繋がっており、顧客との接点となっております。
２．テクノロジーと事業展開
① テクノロジー
当社グループは以下のようなテクノロジーを保有・活用しております。
・AI査定
PriceHubble社が人口動態や住環境等のビッグデータを用いて算出する査定価格に当社グループが保有するリアルの査定実績を掛け合わせることで査定精度を高めた当社グループ独自のAI査定機能です。
・物件管理システム
当社グループが独自開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を株式会社ホームネットで使用しております。このシステムは社内向けに物件仕入から売却までをデジタル化した社内DXであり、具体的には「物件概要」「物件設備」「事業計画」「購入/在庫」「販売開始計画」「営業活動」「案内」「販売最終計画」「売却」等の必要項目を入力することで、物件そのものの情報や情報提供を受けた仲介会社のデータを保管し、後の案件捕捉に活用しつつ、進行中の保有物件を見える化して物件回転を促進しております。
・業務支援システム(「HOMENET Pro」「KAITRY finance」「KAITRY professional」)
「HOMENET Pro」は、仲介会社に対して当社グループが保有する物件の内見予約や販売図面(物件の概要・間取り図・契約関連情報などを纏めた資料)等の情報をオンラインで提供するシステムで、当社グループ保有物件を顧客との取引のきっかけとして活用していただくことを目的としてます。また、同システムには、仲介会社の顧客に対して、当社グループの保有の有無を問わず全国の物件関連情報(査定価格、市場動向、周辺環境、近隣物件等)を提供できる機能も備えております。その他、この「HOMENET Pro」を、金融機関向けに仕様変更した「KAITRY finance」や、士業向けの「KAITRY professional」も提供しております。
② プラットフォームで提供するビジネス
上記１．①、②、２．①の経営資源を有機的に結び付けることで差別化を図る事業展開をしており、これら機能の連携を一体のプラットフォームと捉えております。プラットフォームの特徴として、AI査定の活用と社内DXの推進による効率性を追求しており、提案のスピードと質で物件取引を伸ばしております。具体的には、従来は物件情報に対する仕入価格提案を行うにあたり、過去の売買事例や周辺環境、周辺開発計画などの調査に数時間要して査定していたものを、必要情報をデータベースから取込み、AIで瞬時に査定できる体制に転換しております。
この当社グループのAI査定では、ビッグデータに過去に行ったリアルの査定実績を掛け合わせることで、培ってきた経験値を損なうことなく査定結果に反映しております。仲介会社に対して従来と変わらない精度の価格査定を短時間でお返しすることで、仲介会社の先にいらっしゃる売主顧客の取引を促し、当社グループの仕入に繋げております。
社内DXとしては、査定の省力化以外にも、仲介会社に対して提供する物件関連情報を導出できる物件情報提供システムの整備、仕入れた後のリノベーションから販売までの工程を見える化し適切に管理する物件管理システムの開発などにより、マンパワーをより付加価値の高い提案営業に振り向けております。こうして整えた営業体制で、全国拠点の取引ネットワークから幅広い不動産情報を得て、取引を拡大しております。
これら仲介会社を経由するビジネスに加えて、2021年７月にリリースしたポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』では、一般顧客から直接価格査定や売却相談を受け付け当社グループで買取りを行うiBuyer機能を提供しております。
このように、プラットフォームを活用して(a)取引ネットワークを介した売買と(b)直接仕入（iBuyer）という２つの取引ルートを備えたビジネス展開を図っております。
また、業務支援システムは不動産情報と仕入機会を増やすことに加えて、有償サービスとしてもビジネス展開しております。
なお、2025年11月末現在で、当該プラットフォームは一部戸建住宅に関する情報収集も行っておりますが、主に中古住宅再生において活用しております。
なお、本書に記載する「AI査定」、つまり当社グループが活用する「AI査定」とは、現在の住宅価格・リノベーションを実施した際の品質改善がなされた後の売却確率と売却期待価格を予測するものであります。モデルの開発では、住宅の特性（広さ、築年数、階数、向き、内装高級度など）や周辺環境（公共交通機関・商業施設・病院・学校からの距離、今後の開発計画など）といった属性情報を学習します。具体的には、過去に取引された大規模な類似事例データベースから、対象物件の価格・リノベーション後の価格と売却確率を算出するための手続きと、それによって開発されたシステムを広い意味での「AI査定」として定義しています。
事業系統図
当社グループの事業の系統図は、次のとおりであります。
４ 【関係会社の状況】
(注) １．「主要な事業の内容」には、当社グループは単一セグメントであるため、連結子会社が行う主要な事業を記載しております。
２．特定子会社であります。
３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。
４．議決権の所有割合の( )内は、間接所有割合であります。
５．株式会社ホームネット及び株式会社サンコーホームについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
５ 【従業員の状況】
(1) 連結会社の状況
2025年11月30日現在
(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時雇用人員(契約社員及びパートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるためセグメント別の記載を省略しております。
(2) 提出会社の状況
2025年11月30日現在
(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を( )外書で記載しております。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．子会社からの転籍者については、当該子会社での勤続年数は含めておりません。
４．当社は純粋持株会社であるためセグメント別の記載をしておりません。
(3) 労働組合の状況
当社グループにおいて労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満であり、特記すべき事項はありません。
(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異
① 提出会社
(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。
３．「労働者の男女の賃金の差異」について、賃金制度・体系において性別による差異はありません。男女の賃金の差異は主に男女間の管理職比率等によるものです。
４．該当者が存在しない区分は、「―」としています。
② 主要な連結子会社
(注)１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。
３．「労働者の男女の賃金の差異」について、賃金制度・体系において性別による差異はありません。男女の賃金の差異は主に男女間の管理職比率等によるものです。
４．該当者が存在しない区分は、「―」としています。