第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

回次

第22期

第23期

第24期

第25期

第26期

決算年月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

2024年12月

2025年12月

売上高

(百万円)

56,177

49,887

31,597

57,068

76,327

経常利益

(百万円)

5,002

5,943

5,718

8,265

7,191

親会社株主に帰属する当期純利益

(百万円)

3,124

3,641

4,709

6,087

7,369

包括利益

(百万円)

3,397

4,042

4,991

6,287

7,026

純資産額

(百万円)

27,781

30,960

31,501

44,800

51,906

総資産額

(百万円)

86,337

72,153

101,482

115,417

146,354

１株当たり純資産額

(円)

1,519.30

1,690.17

1,915.86

2,181.23

2,509.89

１株当たり当期純利益

(円)

170.90

199.16

267.76

334.89

357.07

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

(円)

－

－

－

－

－

自己資本比率

(％)

32.2

42.8

30.9

38.6

34.1

自己資本利益率

(％)

11.9

12.4

15.1

16.0

15.6

株価収益率

(倍)

10.06

9.32

8.15

6.45

8.53

営業活動による

キャッシュ・フロー

(百万円)

11,373

19,993

△25,212

△4,329

△3,328

投資活動による

キャッシュ・フロー

(百万円)

△17,513

△156

3,691

△2,069

△15,366

財務活動による

キャッシュ・フロー

(百万円)

2,363

△13,975

21,112

6,875

22,512

現金及び現金同等物の期末残高

(百万円)

17,178

23,140

22,747

23,492

27,302

従業員数

(人)

74

90

95

111

116

(外、平均臨時雇用者数)

(1)

(1)

(－)

(－)

(－)

(注)  １．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。

 

(2）提出会社の経営指標等

回次

第22期

第23期

第24期

第25期

第26期

決算年月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

2024年12月

2025年12月

売上高

(百万円)

45,446

43,326

28,525

46,810

67,819

経常利益

(百万円)

4,335

8,709

5,390

6,254

6,287

当期純利益

(百万円)

2,835

3,707

4,453

4,401

11,842

資本金

(百万円)

3,048

3,048

3,048

6,461

6,461

発行済株式総数

(株)

18,285,800

18,285,800

18,285,800

21,569,700

21,569,700

純資産額

(百万円)

22,550

25,360

25,337

36,652

46,911

総資産額

(百万円)

78,121

64,976

91,453

104,911

119,493

１株当たり純資産額

(円)

1,233.25

1,386.92

1,540.94

1,784.55

2,268.38

１株当たり配当額

(円)

50.00

55.00

55.00

85.00

110.00

（うち１株当たり中間配当額）

(－)

(－)

(－)

(42.50)

(50.00)

１株当たり当期純利益

(円)

155.04

202.77

253.17

242.14

573.77

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

(円)

－

－

－

－

－

自己資本比率

(％)

28.9

39.0

27.7

34.9

39.3

自己資本利益率

(％)

13.3

15.5

17.6

14.2

28.3

株価収益率

(倍)

11.09

9.15

8.62

8.92

5.31

配当性向

(％)

32.2

27.1

21.7

35.1

19.2

従業員数

(人)

45

58

60

69

71

（外、平均臨時雇用者数）

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

株主総利回り

(％)

105.5

116.9

139.7

143.4

202.7

（比較指標：配当込みTOPIX）

(％)

(112.7)

(110.0)

(141.1)

(169.9)

(213.2)

最高株価

(円)

1,920

2,152

2,368

2,830

3,150

最低株価

(円)

1,610

1,645

1,776

1,620

1,750

(注)  １．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。

３．2025年12月期の１株当たり配当額110円のうち、期末配当額60円については、2026年３月25日開催予定の定時株主総会の決議事項になっております。

４．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所プライム市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであります。

 

２【沿革】

年月

事項

2000年４月

商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立

 

商業施設の企画・開発及び運営・管理業務開始

2001年１月

東京事務所（現本社）を開設

2001年10月

宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号）

2003年11月

金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務開始

2004年９月

アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務開始

 

駐車場施設に係るサブリース業務開始

2005年５月

不動産投資業務開始

2006年11月

宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号）

2007年１月

名古屋事務所（現名古屋支店）を開設

2007年２月

信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号）
（現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号））

2007年11月

名古屋証券取引所（以下、「名証」という。）セントレックスに株式を上場

2008年１月

2008年９月

2010年８月

2012年３月

2013年４月

2014年10月

 

 

2014年12月

 

2015年11月

2016年４月

2016年５月

2016年９月

 

2016年11月

 

2017年１月

2017年３月

2018年５月

2018年７月

2019年11月

 

2019年12月

 

2020年12月

2022年１月

2022年４月

 

2022年12月

2023年７月

2023年10月

 

2024年３月

株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立

本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転

一級建築士事務所登録（東京都知事  第56464号）

JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始

株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更

当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始

東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。）に指定

ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化

地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。）（現 連結子会社）を設立

ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化

地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）を設立

当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始

地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始

新日本商業開発株式会社を解散

JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立

地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立

当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

決算期を３月31日から12月31日に変更

地主株式会社へ商号変更

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。）に移行

九州支店を開設

本社を東京に移転

一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始

ポーター賞を受賞

名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。東証プライム市場に一本化

(注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

 

３【事業の内容】

当社グループ（当社、子会社12社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。

なお、次の３事業は「第５  経理の状況  １  連結財務諸表等  （１）連結財務諸表  注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。

不動産投資事業

土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。

不動産賃貸事業

当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。

資産運用事業

地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。

 

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。

当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地権設定契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ、事業会社、一般投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。

 

(2) 不動産賃貸事業

①  長期賃貸事業

当社グループが開発した不動産金融商品を、自ら保有し賃貸収益を得ております。

②  サブリース事業

当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。

③  不動産特定共同事業

不動産特定共同事業を活用し、一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。

 

(3) 資産運用事業

地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。

 

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４【関係会社の状況】

名称

住所

資本金又は

出資金

主要な事業の内容

（注）１

当社の

議決権比率

又は出資比率

（％）(注)３

関係内容

（連結子会社）

 

 

 

 

 

地主アセットマネジメント株式会社

東京都千代田区

百万円

150

資産運用事業

100

従業員の出向有

地主フィナンシャル

アドバイザーズ株式会社

東京都千代田区

百万円

100

不動産投資事業

不動産賃貸事業

100

従業員の出向・当社からの借入金・債務保証有

JINUSHI USA INC.

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

5,500

不動産投資事業

不動産賃貸事業

100

従業員の出向・当社からの借入金有

当社から経営管理及び管理業務等の役務提供を受けております。

ニューリアルプロパティ

株式会社

福井県福井市

百万円

100

不動産投資事業

100

－

所沢インベストメント合同会社を営業者とする匿名組合（注）２

東京都中央区

百万円

4,300

不動産賃貸事業

58.1

当社が匿名組合出資を行っております。

LCP San Antonio Owner LLC（注）２、４

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

5,500

不動産投資事業

(95)

－

LCP Jinushi MO JV１ LLC

（注）２、４

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

5,591

不動産投資事業

(95)

－

CJ TX Luxton LLC

（注）２

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

9,630

不動産投資事業

(95)

－

CJ IL Schaumburg, LLC

（注）２

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

6,740

不動産投資事業

(95)

－

その他３社

 

 

 

 

 

（持分法適用関連会社）

 

 

 

 

 

CREI 5 WB – SEPULVEDA LLC

アメリカ合衆国

カリフォルニア州

千US$

8,608

不動産賃貸事業

(50)

－

(注)  １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

２．特定子会社に該当しております。

３．議決権の所有割合の（  ）内は、間接所有であります。

４．有価証券報告書提出日現在、清算結了しております。

 

５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

 

2025年12月31日現在

セグメントの名称

従業員数（人）

全社共通

116

（－）

合計

116

（－）

(注)  １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。

 

　　(2) 提出会社の状況

 

 

 

2025年12月31日現在

従業員数（人）

平均年齢（歳）

平均勤続年数（年）

平均年間給与（千円）

71（－）

38.7

4.4

17,500

 

セグメントの名称

従業員数（人）

全社共通

71（－）

合計

71（－）

(注)  １．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者は除いております。）であり、臨時従業員は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与、基準外賃金及び譲渡制限付株式による株式報酬費用を含んでおります。

３．当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。

 

　　(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

　　(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び

「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に

よる公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。