１．連結の範囲に関する事項
全ての子会社を連結しております。
連結子会社の数
連結子会社の名称
㈱サンセイランディックファンディング、八幡平観光活性化合同会社
２．持分法の適用に関する事項
(1) 持分法を適用した関連会社数 －
(2) 持分法を適用しない関連会社 －
３．連結子会社の事業年度等に関する事項
連結子会社の決算日は、連結決算日と一致しております。
４．会計方針に関する事項
(1）重要な資産の評価基準及び評価方法
① 有価証券
その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法を採用しております。なお、評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定しております。
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法を採用しております。
② 棚卸資産
販売用不動産
個別法に基づく原価法(収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)を採用しております。
(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法
① 有形固定資産
定率法を採用しております。
ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法によっております。
なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
建物 ４～22年
賃貸不動産 ４～47年
その他 ２～35年
② 無形固定資産
自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(５年)に基づく定額法を採用しております。
(3）重要な引当金の計上基準
① 貸倒引当金
債権の貸倒による損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
② 損害補償損失引当金
将来の損害補償損失に備えるため、損失の発生が予測され、かつ、その金額を合理的に見積もることができるものについて、当該損失見込額を計上しております。
(4）退職給付に係る会計処理の方法
当社は、確定拠出年金制度を導入しております。
(5）重要な収益及び費用の計上基準
当社グループの顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
① 不動産販売(底地・居抜き・所有権)
不動産販売においては、主にひとつの不動産に複数の権利者がいる物件を所有者から買取り、権利関係を調整することにより不動産の価値を高めた上での販売を行っており、顧客との売買契約に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。
当該履行義務は、物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、当該物件の引渡しを行った時点で収益を認識しております。
② その他事業
ⅰ 売買仲介及び賃貸仲介
売買仲介及び賃貸仲介においては、顧客との契約に基づき不動産の売買及び賃貸を媒介する義務を負っております。
売買仲介においては、履行義務は顧客との媒介契約により成立した売買契約に関する物件が引渡される一時点で充足されるものであり、当該物件の引渡しが行われた時点で収益を認識しております。また、賃貸仲介においては、履行義務は顧客との媒介契約により仲介した物件の賃貸借契約が成立した一時点で充足されるものであり、当該契約が成立した時点で収益を認識しております。
ⅱ コンサルティングサービス及び賃貸管理業務
不動産活用等のコンサルティングサービス及び賃貸管理業務においては、顧客との契約に定められたサービスを提供する義務を負っております。
コンサルティングサービスにおいては、履行義務は顧客との契約に定められたサービスの提供が完了した一時点で充足されるものであり、当該サービスの提供が完了した時点で収益を認識しております。また、賃貸管理業務においては、顧客との契約期間における履行義務の充足に従い、主に一定期間にわたり収益を認識しております。
また、不動産販売(底地・居抜き・所有権)においては履行義務の充足時点、その他事業においては履行義務の充足時点から概ね１ケ月で支払いを受けており、対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。
なお、不動産賃貸に係る履行義務については「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年3月30日）に基づき収益を認識しております。
(6）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手元現金、要求払預金及び取得日から３ヶ月以内に満期日の到来する流動性の高い、容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない短期的な投資からなっております。
(7）その他連結財務諸表作成のための重要な事項
消費税等の会計処理
控除対象外消費税等は、当連結会計年度の費用として処理しております。
（重要な会計上の見積り）
販売用不動産の評価
１．当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
２．識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
(1) 算定方法
販売用不動産の評価は、個別法に基づく原価法（収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しており、販売見込額から販売費等を控除した正味売却価額が取得原価を下回る場合には、棚卸資産評価損を計上しております。
(2) 主要な仮定
正味売却価額の算定に用いた主要な仮定は販売見込額であり、当社の定める評価基準に基づき、近隣の取引事例や市場動向、路線価図・評価倍率表等を参考に算出しております。
(3) 翌連結会計年度に係る連結財務諸表に及ぼす影響
販売見込額は、不動産市況の変動等の不確実性を有しており、将来の不確実な条件の変動の結果によって影響を受ける可能性があり、前提とした条件が変化した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表に重要な影響を及ぼす可能性があります。
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、2022年改正会計基準第20-３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。以下「2022年改正適用指針」という。）第65-２項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。なお、これによる連結財務諸表への影響はありません。
また、連結会社間における子会社株式等の売却に伴い生じた売却損益を税務上繰り延べる場合の連結財務諸表における取扱いの見直しに関連する改正については、2022年改正適用指針を当連結会計年度の期首から適用しております。当該会計方針の変更は、遡及適用され、前連結会計年度については遡及適用後の連結財務諸表となっております。なお、これによる前連結会計年度の連結財務諸表への影響はありません。
（未適用の会計基準等）
（リースに関する会計基準等）
・「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号 2024年９月13日 企業会計基準委員会）
・「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第33号 2024年９月13日 企業会計基準委員会）
(1）概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2）適用予定日
2028年12月期の期首から適用予定であります。
(3）当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
※１ 担保に供している資産及びこれに対応する債務
イ 担保に供している資産
ロ 上記に対応する債務
※２ 圧縮記帳額
国庫補助金等により固定資産の取得価額から直接控除した圧縮記帳額は、次のとおりであります。
※１ 顧客との契約から生じる収益
売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係） １．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。
※２ 通常の販売目的で保有する棚卸資産の収益性の低下による簿価切下額
※３ 販売費及び一般管理費の主要な費目及び金額は次のとおりであります。
※ その他の包括利益に係る組替調整額並びに法人税等及び税効果額
前連結会計年度(自 2024年１月１日 至 2024年12月31日)
１ 発行済株式に関する事項
２ 自己株式に関する事項
（変動事由の概要）
単元未満株式の買取りによる増加 42株
譲渡制限付株式の無償取得による増加 400株
2024年４月12日開催の取締役会決議による自己株式の処分 17,600株
2024年５月13日開催の取締役会決議による自己株式の処分 17,000株
３ 新株予約権等に関する事項
該当事項はありません。
４ 配当に関する事項
(1) 配当金支払額
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
当連結会計年度(自 2025年１月１日 至 2025年12月31日)
１ 発行済株式に関する事項
２ 自己株式に関する事項
（変動事由の概要）
単元未満株式の買取りによる増加 42株
譲渡制限付株式の無償取得による増加 900株
2025年２月14日開催の取締役会決議による自己株式の取得 194,900株
2025年４月15日開催の取締役会決議による自己株式の処分 17,600株
2025年５月15日開催の取締役会決議による自己株式の処分 17,800株
３ 新株予約権等に関する事項
該当事項はありません。
４ 配当に関する事項
(1) 配当金支払額
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
2026年３月26日開催の定時株主総会の議案として、次のとおり付議する予定です。
※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
オペレーティング・リース取引
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
（借主側）
（貸主側）
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
当社グループは、資金運用については主に安全かつ流動性の高い預貯金等で運用し、また、資金調達については主に金融機関からの借入や社債の発行による方針であります。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である売掛金は、顧客及び取引先の信用リスクに晒されておりますが、相手先ごとの残高管理を行うとともに、回収遅延債権について適宜必要な調査を行っております。投資有価証券は主に投資信託であり、市場リスク（価格、為替等の変動リスク）に晒されておりますが、定期的に時価や発行体の財務状況等を把握しております。
営業債務である買掛金は、１年以内の支払期日であります。借入金は、主に販売用不動産取得に必要な資金の調達を目的としたものであります。また、借入金の金利変動リスクについては、随時、市場金利の動向を監視する等により対応しており、資金調達に係る流動性リスク（支払期日に支払いを実行できなくなるリスク）については、財務部が適時に資金繰り表を作成・更新するとともに、適切な手元流動性を確保すること等により流動性リスクを管理しております。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。
なお、「現金及び預金」、「売掛金」、「買掛金」、「短期借入金」については、短期間で決済されるため市場価格が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。
前連結会計年度（2024年12月31日）
（*１）市場価格のない株式等は時価開示の対象としておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。
（*２）投資信託について、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、投資信託の基準価格を時価とみなしており、当該投資信託が含まれております。
当連結会計年度（2025年12月31日）
（*１）市場価格のない株式等は時価開示の対象としておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。
（*２）投資信託について、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、投資信託の基準価格を時価とみなしており、当該投資信託が含まれております。
（注）１．金銭債権の連結決算日後の償還予定額
前連結会計年度（2024年12月31日）
当連結会計年度（2025年12月31日）
２．長期借入金の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度（2024年12月31日）
当連結会計年度（2025年12月31日）
３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。
レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価
レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価
レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。
(1) 時価で連結貸借対照表に計上している金融商品
前連結会計年度（2024年12月31日）
該当事項はありません。
なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、投資信託の基準価額を時価とみなす投資信託については開示対象としておりません。当該投資信託の連結貸借対照表計上額は100,000千円であります。
当連結会計年度（2025年12月31日）
該当事項はありません。
なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い、投資信託の基準価額を時価とみなす投資信託については開示対象としておりません。当該投資信託の連結貸借対照表計上額は106,921千円であります。
(2) 時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品
前連結会計年度（2024年12月31日）
当連結会計年度（2025年12月31日）
（注） 時価算定に用いた評価技法及び時価の算定にかかるインプット説明
元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。
その他有価証券
前連結会計年度（2024年12月31日）
（注）非上場株式等（連結貸借対照表計上額30千円）については、市場価格のない株式等のため、記載しておりません。
当連結会計年度（2025年12月31日）
（注）非上場株式等（連結貸借対照表計上額30千円）については、市場価格のない株式等のため、記載しておりません。
該当事項はありません。
１．採用している退職給付制度の概要
当社は、確定拠出年金制度及び前払退職金制度の選択制を採用しております。
２．確定拠出制度
当社の確定拠出制度への要拠出額は、前連結会計年度16,865千円、当連結会計年度16,665千円であります。
(注) 税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前連結会計年度（2024年12月31日）
(a) 税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
当連結会計年度（2025年12月31日）
(a) 税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
（注）当連結会計年度は法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。
「所得税法等の一部を改正する法律」（令和７年法律第13号）が2025年３月31日に国会で成立したことに伴い、2026年４月１日以後開始する連結会計年度より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。
これに伴い、2027年１月１日に開始する連結会計年度以降に解消が見込まれる一時差異に係る繰延税金資産及び繰延税金負債については、法定実効税率を30.6％から31.5％に変更し計算しております。
なお、この税率変更による連結財務諸表に与える影響は軽微であります。
資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの
１．当該資産除去債務の概要
当社の伊豆エリア宿泊施設及び当社及び子会社の本社事務所等の不動産賃貸借契約に基づく退去時における原状回復義務を資産除去債務として認識しております。
２．当該資産除去債務の金額の算定方法
当社の伊豆エリア宿泊施設については、使用見込期間を取得から４年と見積もり、割引率は0.797％を使用して資産除去債務の金額を計算しております。
また、当社及び子会社の本社事務所等の資産除去債務は、負債計上に代えて、不動産賃貸借契約に関連する敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、当連結会計年度の負担に属する金額を費用に計上する方法によっております。
３．当該資産除去債務の総額の増減
また、資産除去債務の負債計上に代えて敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当連結会計年度の負担に属する金額を費用に計上する方法を用いているものに関して、前連結会計年度末における敷金の回収が最終的に見込めないと算定した金額は146,833千円であり、当連結会計年度末における敷金の回収が最終的に見込めないと算定した金額は142,170千円であります。
当社グループでは、東京都その他の地域において、賃貸オフィスや賃貸住宅等を所有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は56,214千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は65,054千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
２．前連結会計年度の増減額は次のとおりであります。
増加額 取得 900,286千円
減少額 減価償却費 18,884千円
当連結会計年度の増減額は次のとおりであります。
増加額 取得 296,149千円
減少額 減価償却費 25,945千円
３．当連結会計年度末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）であります。
（収益認識関係）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
（単位：千円）
（注）１．「その他の不動産販売事業」は、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。
２．「その他の収益」は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。
当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）
（単位：千円）
（注）１．「その他の不動産販売事業」は、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。
２．「その他の収益」は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
収益を理解するための基礎となる情報は、「注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項 (5) 重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
顧客との契約から生じた契約負債の期首残高及び期末残高は、以下のとおりであります。
（単位：千円）
契約負債は、主に不動産販売事業の不動産販売契約に基づいて顧客から受領した手付金等であります。契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。
当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、183,730千円であります。
なお、当初の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、実務上の便法を適用し、残存履行義務に関する情報を省略しております。
当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）
顧客との契約から生じた契約負債の期首残高及び期末残高は、以下のとおりであります。
（単位：千円）
契約負債は、主に不動産販売事業の不動産販売契約に基づいて顧客から受領した手付金等であります。契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。
当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、319,182千円であります。
なお、当初の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、実務上の便法を適用し、残存履行義務に関する情報を省略しております。