１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)経営方針

　当社グループは、以下のとおり「経営理念」を定め、誠実な事業運営を通じて皆様に真の価値を提供し、社会から必要不可欠とされる存在を目指しております。時代の変化に柔軟に適応しながら持続的な成長を遂げ、事業の拡大を通じて価値提供の範囲を広げることで、企業価値の向上と社会貢献の両立を追求して参ります。

　＜ミッション＞

　　価値を創り、成長し続ける。

　＜ビジョン＞

　　プライム上場を果たし、時価総額1,000億を実現。

　　その先の、日本を代表する企業へ。

(2)経営環境

　当社グループを取り巻く環境は、雇用・所得環境の改善及びインバウンド需要の質的向上を背景に、内需主導による緩やかな景気拡大が継続いたしました。一方で、エネルギー価格の高騰や、為替相場の変動に加え、日本銀行による段階的な追加利上げに伴い国内経済は「金利ある世界」の定着局面に移行しております。

　不動産業界においては、これにより資金調達コストの上昇や不動産投資家による投資判断基準の厳格化が予想されるなど、事業環境の先行きについては引き続き注視していく必要があります。しかしながら、その一方で主要都市圏を中心とした全国的な地価の上昇や、インフレヘッジを目的とした国内投資用不動産に対する底堅い需要に支えられ、市場動向は堅調に推移いたしました。

　建設業界においては、いわゆる「2024年問題」に起因する労働規制の適用が常態化しており、深刻な技能労働者不足を背景とした労務コストの上昇や工期の長期化が業界全体の課題となっております。

(3)中長期的な経営戦略

　このような状況のもと、当社グループは、2026年度から2028年度までの３ヶ年を対象とした「中期経営計画2026-2028」を策定いたしました。本計画では、次なる飛躍に向けた基盤構築のステージと位置づけ、東証プライム市場上場及び時価総額1,000億円の実現を目標に掲げております。

　具体的には、独自の垂直統合型ビジネスモデルである「不動産ＳＰＡモデル」を核とし、以下の３つの成長戦略を重点的に推進して参ります。

　＜東京エリアへの本格進出＞

　　自社設計・自社施工の強みを活かし、市場規模の大きい首都圏での供給棟数を飛躍的に高めることで、収益基盤を強固なものとします。

　＜建築機能の強化による「ゼネコン化」＞

　　技術者の採用・育成を強化し建築技術をさらなる高みへと引き上げ、自社開発のみならず外部からの施工受託を拡大させることで、フロー収益の増大を図ります。

　＜ホテル事業への参入＞

　　マンション開発のノウハウを転用した「不動産ＳＰＡモデル　ホテルバージョン」を始動させ、開発から運営までを内製化することで、収益構造の多層化を推進いたします。

　これら成長戦略の実行を加速させるため、３年間で最大50億円規模の戦略投資枠を設定し、機動的なＭ＆Ａも活用しながら、持続的な企業価値の最大化に邁進して参ります。

(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　当社グループでは、安定的な収益性の向上かつ持続的な成長に資する体制整備が最も重要であると認識し、以下の経営課題に取り組んで参ります。

①ＤＸ推進による不動産ＳＰＡモデルの最適化と生産性向上

　当社グループは、不動産ＳＰＡモデルの利点を最大限に引き出すため、これまで営業支援ツール（ＳＦＡ）を活用し、用地情報の収集ルートの可視化や営業活動の数値化に取り組んで参りました。

　今後は、これらの基盤をさらに一歩進めるため、ＤＸを加速させ、安定供給体制の強化を図って参ります。ＤＸにより、部門間の情報伝達のロスを徹底的に排除し、迅速かつ適切な意思決定に繋げることで、物件開発のスピードを大幅に向上させて参ります。

②ブランド認知向上及び新規顧客基盤の拡大

　当社グループは、投資用新築一棟賃貸マンション「LIBTH（リブス）」ブランドにおいて、これまで既存オーナー様や金融機関からのご紹介といったリピートによるお取引を中心に、広告宣伝費を抑制した効率的な集客を実現して参りました。

　しかしながら、今後は既存エリアにおける50棟体制の構築及び東京の供給棟数拡大を実現するため、従来の枠組みを超えた新規顧客の開拓と、ブランドの全国区化が不可欠であると認識しております。不動産投資家層における確固たるブランド地位を築くべく、デジタルマーケティングやメディアを通じた戦略的投資を本格化し、紹介に頼らない新たな集客エンジンを構築いたします。

③既存事業の拡張

　「不動産ＳＰＡモデル」の核心的な強みは、用地仕入から設計、そして「自社施工」までを一貫して手掛けることによる徹底したコストコントロールにあります。昨今の建築資材高騰や人手不足という厳しい外部環境下においても、外部委託に頼らない自社施工体制をさらに強化・拡充することで、中間マージンの排除と施工プロセスの効率化を徹底いたします。これにより、他社には模倣困難な「高品質かつ高い利回り」を維持し、安定供給体制を盤石なものにして参ります。また、これまで福岡・熊本・沖縄の成長都市で磨き上げてきた高効率なビジネスモデルを、国内最大の市場である首都圏へと展開いたします。2025年12月には、東京において初となる用地を取得しており、本モデルが首都圏においても十分に通用することを検証済みです。今後は、これまで培った「高い生産性」と「自社施工によるコスト優位性」を武器に、巨大な需要が存在する首都圏においてシェアを急速に拡大し、グループ全体の収益基盤を成長させて参ります。

④新規事業への積極投資

（ホテル事業への本格参入）

　当社グループは、収益基盤の多角化と中長期的な企業価値向上のため、新たな成長エンジンとしてホテル事業へ参入いたします。投資用新築一棟賃貸マンションの開発において培った高い設計・施工能力及びコストコントロールの知見をホテル開発へ転用し、投資効率に優れた高付加価値なアセットを創出して参ります。今後は進出エリアを厳選し、圧倒的な運用パフォーマンスと長期的な資産性を兼ね備えた独自の空間価値を提供して参ります。また、単なる不動産開発に留まらず、集客戦略からホテル運営（オペレーション）機能までをグループで内製化し、企画から運営までを一気通貫で担う「不動産ＳＰＡモデル　ホテルバージョン」を確立いたします。これにより、顧客ニーズをダイレクトに商品設計やサービス改善へ反映させるサイクルを確立し、運営効率の極大化とブランド価値の向上を図ることで、既存事業に次ぐ強固な収益基盤を構築して参ります。

（新領域への進出とＭ＆Ａの活用）

　当社グループのさらなる成長加速と事業拡大のため、中長期的な視点で新規事業の開拓・育成に注力し、将来の中核事業へと発展させて参ります。企画立案力や専門人材の強化、積極的な営業活動を推進するとともに、グループシナジーの創出や事業領域の迅速な拡大を目的としたＭ＆Ａについても、機動的かつ戦略的に検討を進めて参ります。

⑤人材確保と育成

　当社グループの事業拡大を支える最も重要な経営資源は「人」であると認識しております。用地仕入の経験者や建築技術者など専門的な知識を有する人材を継続して確保するため、採用活動への投資を積極的に行って参ります。また、人材を資本として捉え、その価値を最大化する「人的資本経営」の考え方を重視し、社員一人ひとりの能力を最大限に引き出すための環境整備や、働きがいのある組織風土の醸成を推進することで、社員が意欲を持って活躍できる組織づくりに努めて参ります。

⑥コンプライアンスの徹底

　当社グループでは、不動産投資マネジメント事業及びプロパンガス販売事業を行っていることから、現在、一級建築士事務所登録、宅地建物取引業免許、特定建設業許可、液化石油ガス販売事業登録、ガス小売事業者登録及び液化石油ガス保安機関認定を取得しており、各種法規制等のもとに事業展開しております。法令遵守は企業存続の基本であり、前提であることから、関係諸法令を遵守することは当然のことであるとの認識で事業活動を行っております。

　当社グループでは、今後も、全社的にコンプライアンスを徹底することが必要であると考えており、経営陣のコンプライアンスに対する認識強化に加え、独立役員の牽制機能の強化（独立役員全員が出席する会議体の運営）、全社員を対象にした定期的な研修等を継続して実施して参ります。また、今後も新たな事業展開によって、子会社や関係会社が増加することに比例して、不正行為等による法令違反の発生リスクが増加していくと想定されるため、組織が健全かつ効果的に運営されるように、内部統制の実効性を高めるための環境、体制を整備し、コーポレート・ガバナンスを充実していくことにより、経営の公正性・透明性を確保して参ります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

　当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)景気動向及び外部環境の変動リスクについて

　当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、建設価格動向及び税制等の経済市況の影響を受けやすい傾向にあります。当社グループの主要な事業エリアである福岡、熊本、沖縄及び首都圏における賃貸相場の下落や入居率の悪化による賃貸収入の減少及び市場金利の上昇や金融機関の融資動向の変化により、投資家の投資意欲が低下した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(2)仕入に関するリスクについて

　当社グループは、賃貸マンション経営を検討するオーナー様や分譲マンション開発を行うデベロッパーに対して、当社で収集した用地情報の紹介・提案を行っております。しかしながら、地価の上昇や他社との競合等により、優良な用地情報を計画的に入手することが困難になった場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(3)資金調達に関するリスクについて

　当社グループは、収益用不動産並びに分譲マンション開発に関わる用地仕入資金や収益用不動産を建売として販売を行う場合の用地仕入資金、賃貸マンション建設資金及びＭ＆Ａに係る資金について、金融機関からの借入により調達をする場合があります。また、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーでは、既存のプロパンガス供給会社より供給設備を買い取る場合と建築工事の竣工時期に合わせて供給設備工事及び取付工事を完了させる場合があり、どちらの場合の設備投資も金融機関からの借入により調達する必要があります。

　当連結会計年度末現在、当社グループと金融機関との関係は良好でありますが、金融機関の融資動向は金融情勢次第で大きく変化する可能性があります。今後、何らかの理由で金融機関が融資申し込みに応諾せず、当社グループが開発資金調達の代替手段を見いだせなかった場合、事業が計画どおりに展開できない可能性があります。また、市場金利が上昇する局面においては、支払利息等の資金調達コストが増加することが想定されるため、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(4)在庫に関するリスクについて

　当社グループは、投資用新築一棟賃貸マンションの企画・販売を行うために、先行して当該マンション用地の仕入を行いますが、用地の販売契約・引渡時期までを短期間で行い、保有期間を短くしております。しかしながら、急激な景気の悪化、金融機関の金融情勢による金利の上昇及び住宅関連税制の改廃等の要因により、投資用不動産に対する需要が減退した場合、当社グループの販売計画の遂行が困難となり、プロジェクト計画の遅延による資金収支の悪化を招く可能性があります。また、連結子会社である株式会社デベロップデザインでは、分譲マンション開発及び設計を行いデベロッパーへ販売するため、用地の仕入や設計を先行して行っております。そのため、販売先デベロッパーの破綻やプロジェクトの中止等により、販売計画の遂行が困難となった場合、資金収支の悪化を招く可能性があります。

　さらに、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、時価が取得原価を下回った販売用不動産や、仕掛販売用不動産等について評価損を計上した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(5)建築に関するリスクについて

①建築工事の元請について

　当社グループは、賃貸マンション等の建築工事を元請として行っております。工事着手にあたっては、安全管理・施工品質管理を徹底し、入念な施工計画の立案等、安全な作業環境を整えて施工を行っておりますが、万が一、重大な工事事故・品質事故・労働災害等が発生した場合、安全・品質に対する社会からの信頼を失墜させ、競争力低下を招く可能性があります。また、工事途中での設計変更や手直し工事による予測が困難な追加原価の発生、建築資材の価格や建築工事に係る人件費の上昇が想定を上回った場合など、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

②建築工事の外注について

　当社グループは、賃貸マンション等を建売で販売する場合、建築工事を建設会社に外注する場合があります。外注先である建設会社の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等を総合的に勘案したうえで行い、また、建設会社の監理においては、当社の監理者が、概ね隔週で行う定例会議による進捗把握、仕様確認、条例、建築基準法等の法定事項実施の確認を行っております。しかしながら、外注先である建設会社に倒産等の予期せぬ事象が発生した場合や、工事中の事故、物件の品質に問題が発生した場合には、計画どおりの開発に支障をきたす可能性があります。また、施工完了後、建設会社の経営破綻等が発生し、工事請負契約に基づく建設会社の瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社グループに補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(6)ガス事故発生のリスクについて

　当社グループのエネルギー事業において、プロパンガスの供給や消費時に漏洩や爆発等の事故が発生した場合、直接的な損害に止まらず、社会的責任の発生等重大な影響を及ぼし、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(7)引渡時期等の変動による業績への影響と半期損益の変動リスクについて

　当社グループの不動産投資マネジメント事業において、一取引当たりの金額は高額となっており、また、年間の各取引の件数等が現状では必ずしも多くない（直近３期間における年間平均竣工棟数22棟）状況にあります。そのため、天災や不測の事態、当社グループがコントロールできない外部要因によって、建築確認許可が下りる時期、土地及び建売物件の引渡時期、建築工事の竣工・引渡時期に遅れが生じ、計画していた時期での収益の認識ができなかった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、同様の理由により、各期における半期毎の財政状態及び経営成績は大きく変動する傾向にあり、特定の半期業績等のみによって通期の業績見通しを判断することは困難な状況にあります。

(8)自然災害のリスクについて

　当社グループが行う不動産投資マネジメント事業は、火災等の人的災害、地震・台風等の大規模自然災害の影響を受けやすい事業であります。当社グループの主要な事業エリアである福岡、熊本、沖縄及び首都圏において、そのような自然災害が生じた場合、臨時又は追加的な支出を余儀なくされることや、建築資材等の確保が困難になるなどの可能性があります。そのため、万が一の場合に備えて、各種保険への加入や、耐震性等に優れた賃貸マンションの開発及び外注業者等の複数化を図るなどのリスクヘッジを行っておりますが、予測を超える事態が生じた場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(9)事業運営体制のリスクについて

①特定経営者への依存について

　当社の代表取締役社長である髙村隼人は、当社設立以来、当社グループの経営方針及び経営戦略の決定等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担って参りました。当社グループは、役員及び幹部社員の情報の共有化や権限の委譲を進め、同氏へ過度に依存しないような経営体制の整備を行っておりますが、同氏が職務を遂行できなくなるような不測の事態が生じた場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

②人材の確保に関するリスクについて

　当社グループの事業では、用地販売、設計、建築等の専門的な知識・経験及び資格が要求され、事業規模の拡大に伴って、さらなる優秀な人材の獲得、有資格者の確保が重要であると認識しております。しかしながら、特定の役職員の社外流出や労働人口の減少に伴う高い求人倍率により計画どおりの採用及び育成ができない場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

③システム障害のリスクについて

　当社グループは、顧客管理、賃貸管理、原価管理、会計システム等業務の遂行において大部分がコンピューターシステム及びそのネットワークを活用しております。システム障害によるリスクを十分に認識してサーバーの安定的運用環境の確保やバックアップ体制の強化等施策を施しておりますが、万が一、大災害、停電や機器の欠陥、コンピューターウイルス等不測の事態により障害等が発生した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(10)サイバーセキュリティ関連のリスクについて

　近年、サイバー攻撃の技術は日々高度化しており、その手法も多様化しております。当社グループは、ＩＴ資産管理ツールの導入による各種情報セキュリティ対策を実施しておりますが、不正アクセスやサイバー攻撃を受け、重要なシステムの誤作動や停止、保有する機密情報の流出が発生した場合、社会的信用の失墜、事業活動の混乱や停滞、取引先等への補償等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(11)法務に関するリスクについて

①法的規制について

　当社グループは、宅地建物取引業の免許及び特定建設業の許可を取得し、一級建築士事務所登録等を行って不動産販売や建築請負事業を展開しております。これに加え、プロパンガス販売事業を行っております。これらを含む当社グループの事業は宅地建物取引業法、賃貸住宅管理業法、建設業法、建築士法、都市計画法、建築基準法、液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律、ガス事業法等多くの法令や自治体の定める条例等による規制を受けております。当社グループでは法令遵守を徹底し、内部統制の強化を通じて、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めております。しかしながら、将来、当社グループの免許等が何らかの理由により取消し等になった場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

②訴訟等の可能性について

　現在、当社グループには将来の業績等に影響を及ぼす可能性のある訴訟の事実や顧客又は近隣住民との大きなトラブルはありません。賃貸マンション建設にあたり、関係する法令、各自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境と調和した不動産開発を行うために、近隣住民に対する事前説明会等を実施しており、近隣住民との関係を重視して開発を行っております。しかしながら、建設中の騒音や日照問題、プライバシーへの配慮等を理由に近隣住民とのトラブルが発生する可能性があり、工事遅延や追加工事が発生する場合、計画の中止や変更が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

③契約不適合責任について

　当社グループは、当社施工の販売物件について、民法上の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を負っており、瑕疵に備え住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。しかしながら、当社グループが販売した物件に、当該保険の対象にならない重大な瑕疵や契約内容との不適合があった場合、損害賠償請求や建替・補修工事費用が発生し、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(12)個人情報の漏洩リスクについて

　当社グループは、賃貸マンションの管理運営及びプロパンガスの供給を行ううえでオーナー様（オーナー候補者を含む。）や入居者様の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を整備し、役職者にかかわらず当社グループ全体で個人情報保護に関する教育・研修を実施することなどにより、情報管理の徹底に努めております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず、個人情報が外部に漏洩した場合、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(13)ストック・オプション行使による株式価値の希薄化リスクについて

　当社グループでは、取締役及び従業員に対するインセンティブを目的としたストック・オプション制度を採用しております。これらの新株予約権の目的となる株式の数は、2026年２月28日現在1,407,200株となり、潜在株式数を含む発行済株式総数の7.50％となっております。現在付与している新株予約権について行使が行われた場合、保有株式の価値が希薄化する可能性があります。

(14)配当について

　当社グループは、株主に対する利益還元を経営の重要課題のひとつとして認識しておりますが、財務体質の強化を図るため、これまで配当を実施しておりません。将来的な利益還元については、経営体質の強化と事業拡大のために必要な内部留保を確保しながら、継続的かつ安定的な配当を実施していく方針であります。しかしながら、現時点において配当実施の可能性及びその実施時期等については、未定であります。

　なお、株主の皆様からの日頃のご支援に深く感謝するとともに、より多くの株主様に当社株式を長期的に保有していただくことを目的に、2026年２月に株主優待制度を新設し導入しております。

(15)中期経営計画について

　当社グループは、2026年２月に、東京証券取引所プライム市場への上場及び時価総額1,000億円の実現を目標とする「中期経営計画2026-2028」を発表いたしました。

　本中期経営計画においては、独自の垂直統合型ビジネスモデルである「不動産ＳＰＡモデル」を核とし、①東京エリアへの本格進出による収益基盤の拡大、②建築機能強化による「ゼネコン化（外部受注の拡大）」、③ホテル事業への参入による収益構造の多層化、加えて機動的なＭ＆Ａの実行を基本戦略として掲げ、これらの実現に向けた諸施策を推進する方針です。

　しかしながら、当社グループが掲げる目標を達成することができるかは、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載された事項を含む多くのリスクや課題の影響を受けます。中期経営計画策定時の前提条件が変化した際に、適切な戦略の立案や実行が困難となった場合には、中期経営計画の目標値を達成できない可能性があります。

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。