1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

当社は、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」というミッションを掲げております。

当社は不動産投資業界における豊富な経験とネットワーク、不動産鑑定士や宅地建物取引士等による高度な物件評価能力を活かし、東京23区の中規模オフィスビル等への投資を中心としたコーポレートファンディング事業に加え、アセットマネジメント事業及び不動産特化型クラウドファンディング事業等を展開しております。

今後も、不動産及び不動産金融に関するプロフェッショナル集団としての知見とITを駆使した事業戦略の差別化により、収益を最大化していきたいと考えております。

(2) 経営戦略等

(コーポレートファンディング事業)

① 安定的な経営基盤の確立

東京23区の潜在的価値の高い中規模オフィスビルへの投資に注力して不動産ストックを拡大し、賃貸から得られる利益のみで会社固定費を安定的に賄える事業規模へ到達し、より革新的なビジネスを遂行する基礎の構築を目指します。また、新規取得と合わせて適度に物件を入れ替えることで、投資ノウハウを社内に蓄積し、案件ごとの利益率の向上を図るとともに、事業成長促進を意識した投資ポートフォリオの運用を行ってまいります。

② 財務基盤の強化

事業拡大による収益の確保と安定化を図るために、市場環境に応じて効率的な財務戦略を立案し実行しております。また、保有物件を担保とした借入金の返済期間を原則長期とすることにより、貸し剥がしやリファイナンスのリスクを低減し、安定した財務基盤を構築しております。

③ ホテル運営

長年ホテル運営を手掛けてきた㈱ひらまつとともに、客室稼働率・客室単価の向上を通して収益拡大を目指してまいります。

(アセットマネジメント事業)

日本の、特に東京の不動産市場は世界的にも魅力的なマーケットであるため、今後も旺盛な需要をもつ国内投資家及び投資ニーズがある海外投資家の開拓を推進し、受託資産残高(AUM)の積み上げを強化してまいります。

(クラウドファンディング事業)

貸付型商品の大型化や多様化、エクイティ型商品の安定供給を目指すことで、従来機関投資家等が独占していた不動産投資領域を、少額から始められる新たな不動産投資市場として個人投資家に開放していくとともに、資金供給源が主に金融機関に限定されていた不動産投資市場に個人マネーを引き入れることで同市場の安定化に貢献してまいります。

(3) 経営環境

当社が営む事業は多くの競合が存在し、また市場環境の変化を比較的受けやすくなっております。当社は、経験豊富かつ専門性の高い役職員を擁し、その知見とネットワークを活用するとともに、スピーディーな意思決定により競争優位を築いております。また、役職員はリーマンショックを経験したメンバーが多く、景気動向を踏まえた事業展開を常に意識しております。

アセットマネジメント事業も多くの競合がいるものの、国内投資家の需要は旺盛であり、また、日本の不動産に興味をもつ海外投資家は多く、その市場規模も大きいことから、着実に受託資産(AUM)を積上げてまいります。

クラウドファンディング事業は同種事業を営む会社も増え、市場規模が徐々に拡大しております。当社は他の事業会社に先んじて、国内で初めての不動産特化型クラウドファンディングを開始しており、その知見が蓄積されていること、上場会社としての信用力、不動産の専門家が提供するサービスであることなどの競争優位を構築しております。

セキュリティトークン・オファリング(STO)を含むデジタル証券市場は拡大を続けており、特に不動産STOはその規模が急速に拡大しております。当社グループは、Hash DasH Holdings㈱及びその子会社と共に、当該マーケットにおいて独自の地位を確立すべく取り組んでまいります。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

① 安定的な経営基盤確立のための仕入体制の強化・維持

安定的な経営基盤の確立のためには不動産ストックの積み上げが必須であります。当社の主な投資領域である東京23区は限られた範囲であることから、他社との競争の中でいかに早く情報収集を行い、スピーディーに対応できるかが重要と考えており、豊富な経験とネットワーク及び高い専門性を有する役職員による迅速な意思決定により対応しておりますが、引き続き、優秀な人材の獲得や業務にかかる知識と経験、ノウハウの蓄積等によって、仕入体制の維持・強化に努めてまいります。

② 金利変動の影響

不動産の取得に当たっては、金融機関から資金調達しております。そのほとんどは変動金利による調達であり、金利が大幅に上昇した場合、当社の損益に影響を与える可能性があります。引き続き日本銀行の動きや景気動向には注視してまいります。なお、金利スワップ契約による金利変動リスクヘッジも一部実施しております。

③ アセットマネジメント事業の強化

投資家に代わって投資用不動産の管理・運用を行うアセットマネジメント事業では、投資家の発掘・関係維持と投資目線に適う投資対象不動産の仕入・運用・売却が重要課題となります。当社は、不動産投資ファンドやアセットマネジメント会社出身の役職員を多数擁しており、国内外の投資家への不動産アセットマネジメントサービスに関する知見とコーポレートファンディング事業で培った物件仕入の強みを活かして当該課題に対応し、投資家利益を最大化すべく事業の強化を図ってまいります。

④ 不動産投資市場の個人への開放を目的とした事業の拡大

当社グループは、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」というミッションを掲げ、不動産投資市場をITの力で個人投資家に開放していくことに取り組んでおり、そのうちの一つであるクラウドファンディング事業の対処すべき課題としては、案件組成数の増加、及び投資家会員数と投資金額の拡大が挙げられます。これらの課題を解決するため、SFA(セールス・フォース・オートメーション)の利用による案件組成数の増加やサイトリニューアル等を通じたUI/UX(ユーザーインターフェース/ユーザーエクスペリエンス)の向上及びWEBマーケティングを通じた投資家会員数と投資金額拡大を企図しております。

さらに、当社グループはHash DasH Holdings株式会社の完全子会社化により、第一種金融商品取引業の運営体制とブロックチェーン基盤を獲得いたしました。これにより、不動産セキュリティトークン・オファリング(STO)に対応した新たな商品開発に向けて、物件供給から案件組成、販売、運用までを一貫して提供できる体制の構築に取り組んでまいります。ST市場は国内で急拡大している一方、法制度や業界構造に起因するコストやスピード面での課題も存在するため、当社グループとHash DasH Holdings株式会社は経営資源を融合し、柔軟かつ効率的なスキームを確立することで、デジタル証券を活用した不動産投資市場の開拓を進めてまいります。

クラウドファンディング事業及びST領域は複数の法規制に基づき運営しており、法規制の改正により同事業の推進に影響が生じる可能性がありますが、業界団体等からも情報収集し、社内における改正内容の事前検討などを通じて対応を図ってまいります。

⑤ 人材の確保・育成について

当社グループの持続的な発展のためには、優秀な人材の確保が必要であります。このため、優秀な人材の採用を強化することはもちろんのこと、優秀な人材の流出を防ぐために、風通しの良い社風の醸成、より個々人が成長できる職場環境の提供等に努めてまいります。また、DE＆I※の推進に向け社内規則・規程を改定し、従業員等がしなやかに活躍できる環境を整えることに努めております。

※ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン。人材の「多様性(ダイバーシティ)」と「包括性(インクルージョン)」を表す「D＆I」に、「公平性(エクイティ)」を付加した概念のこと。

⑥ サステナビリティの推進

サステナビリティの推進に取り組むため、サステナビリティ推進委員会を設置し、役職員が意欲的に働き成長できる環境を整えつつ、グループ全体として様々な社会課題に取り組んでまいります。環境への取組としては、当社が保有する不動産の電力源を再生エネルギー由来の電源に切り替え、CO2排出量の削減に努めております。その他、人的資本やコーポレートガバナンスに積極的に取り組んでおります。

(5) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社は、売上高と税金等調整前当期純利益を重要な経営指標ととらえ、これらを中長期的に成長させていくことを基本的な考え方としております。また、持続的な事業拡大を図るために、コーポレートファンディング事業では不動産ストック残高、アセットマネジメント事業では受託資産残高(AUM)、クラウドファンディング事業では年間投資金額を、それぞれの事業の重要な経営指標としております。

4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

a. 経営成績の概況

(売上高の状況)

当連結会計年度は堅調な不動産マーケットを背景に全ての事業が順調に進んだことから、売上高は44,633百万円(前年同期比29.7％増)となりました。

主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。

ⅰ．コーポレートファンディング事業

イ．不動産投資事業

東京都内のホテル1物件及びオフィスビル等8物件を売却した結果、不動産投資売上は34,228百万円(前年同期比22.4％増)となりました。

ロ．不動産賃貸事業

上記9物件を売却しましたが、新たに東京都内のオフィスビルを中心に7物件を取得いたしました。その結果、不動産賃貸売上は3,525百万円(同20.6％増)となりました。

ハ．ホテル運営事業

ホテル運営売上は概ね計画どおりに進捗した結果、4,261百万円(同157.4％増)となりました。

なお、前連結会計年度には2024年7月から10月の4ヶ月分、当連結会計年度においては12ヶ月分のホテル運営実績が反映されております。

ⅱ．アセットマネジメント事業

新規案件の受託及び既存受託資産の一部売却を行った結果、アセットマネジメント事業売上は1,763百万円(同47.9％増)となりました。なお、当連結会計年度末現在における受託資産残高(AUM)は、1,100億円超となっております(連結子会社からの受託資産(HIRAMATSU HOTELS)を含む)。

ⅲ．クラウドファンディング事業

当連結会計年度は不動産事業者の資金需要が旺盛であり、総計13,307百万円(同5.2％増)の融資を実行した一方、総計13,816百万円の償還がありました。その結果、クラウドファンディング事業に係る営業貸付金残高は9,272百万円(前連結会計年度末比5.2％減)となりました。

また、当連結会計年度において第3号となるエクイティ型案件を募集し運用開始いたしました。

これらの活動の結果、クラウドファンディング事業の売上は829百万円(前年同期比26.1％増)となりました。

(営業利益の状況)

販売費及び一般管理費は2,033百万円となり、前連結会計年度に比べ130百万円増加しました。この結果、営業利益は13,415百万円となり前連結会計年度に比べ1,967百万円、17.2％の増益となりました。

(経常利益の状況)

経常利益については、営業利益の増加、利上げ可能性に備えて締結した金利スワップ契約の評価益372百万円や支払利息1,288百万円等により、12,239百万円と前連結会計年度に比べ1,540百万円、14.4％の増益となりました。

(親会社株主に帰属する当期純利益の状況)

親会社株主に帰属する当期純利益については、経常利益の増加等により、7,976百万円と前連結会計年度に比べ1,105百万円、16.1％の増益となりました。

b. 不動産市況の概況

当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットは、三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2025年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は2.14％、坪当たり平均賃料は21,172円と回復傾向にあります。

東京のオフィスビル売買市場においては需要が高い状況にあります。これは、諸外国に比べて国内金利が低いことや地政学リスクが高くないことなどが要因と考えられますが、日銀の利上げ動向及び米国の通商政策をはじめとした政策動向等が不動産マーケットに与える影響を見極めながら事業を進めてまいります。

ホテルマーケットにおいては、観光庁公表の宿泊旅行統計調査によると、我が国における2025年の延べ宿泊者数は、過去最多であった2024年度とほぼ同水準の数値で推移しており活況を呈しております。

なお、当社グループは2025年12月にデジタル証券の発行・流通基盤を有し、傘下にデジタル証券専門の証券会社をもつHash DasH Holdings株式会社の全株式を取得して完全子会社化いたしました。今後、当社グループが保有する許認可・技術・顧客基盤等の経営資源を融合させることで、不動産セキュリティトークン・オファリング(STO)の物件供給から案件組成、販売、運用までを一貫して提供できる体制を構築し、国内で急拡大する不動産セキュリティトークン(ST)市場を新たな段階へと進めてまいります。

c. 財政状態

(資産)

当連結会計年度末の総資産は124,068百万円(前連結会計年度末比15.5％増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得によるものであります。

(負債)

当連結会計年度末における負債合計は91,125百万円(同11.5％増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産合計は32,943百万円(同28.5％増)となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加、及び配当による利益剰余金の減少によるものであります。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度に比べ1,936百万円増加し、14,589百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において営業活動により使用した資金は2,632百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益11,673百万円及び預り金の増加額1,739百万円等により資金が増加した一方、物件仕入の先行投資が順調に推移したことによる販売用不動産の増加額12,499百万円、クラウドファンディング事業において投資家から預かった金銭の一部を信託したことによる預け金の増加額3,386百万円、及び法人税等の支払額3,999百万円等により資金が減少したことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において投資活動により使用した資金は1,057百万円となりました。これは主に、連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出875百万円により資金が減少したことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において財務活動により得られた資金は5,626百万円となりました。これは主に、物件仕入に伴う長期借入れによる収入が28,300百万円、物件売却に伴う長期借入金の返済による支出が20,406百万円、配当金の支払による支出が1,159百万円となったことによるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

b. 受注実績

当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。

c. 販売実績

当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。

(注) 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

a. 財政状態及び経営成績の状況

当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

b. 経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、事業運営体制等、様々なリスク要因が当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。

そのため、当社グループは常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制の強化、優秀な人材の確保、市場のニーズにあったサービスの展開により、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減してまいります。

c. 経営戦略の現状と見通し

当社グループとしましては、これらの状況を踏まえて、コーポレートファンディング事業において、不動産賃貸から得られる利益のみで会社固定費を安定的に賄うべく不動産ストックを増加させることで、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。また、アセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積み上げによるストック収益の獲得、クラウドファンディング事業及びST領域の拡大による新たな不動産投資市場の形成を目指してまいります。

d. 経営者の問題意識と今後の方針について

当社グループの経営者は、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長とアセットマネジメント事業の強化、クラウドファンディング事業及びST領域を通じた不動産市場の個人への開放を実践していくことが重要であると認識しております。

そのための優秀な人材の確保・育成や内部管理体制の強化を行い、長期安定的な事業展開を目指してまいります。

② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a. キャッシュ・フローの状況

当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

b. 契約債務

2025年12月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。

上記の表において、長期借入金は、1年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計金額を記載しております。

c. 財務政策

当社グループは、運転資金及び不動産の取得資金につきましては、内部資金及び借入により賄うこととしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、原則として運転資金については短期借入金で、不動産の取得資金については、長期借入金で調達しております。

また、財務戦略の中でエクイティファイナンスも柔軟に検討し、最適な資本構成を目指してまいります。加えて、株価が業績等に比して不当に低いと判断する場合には自社株買いも検討いたします。

③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。

5 【重要な契約等】

当社の借入金のうち、財務上の特約が付された金銭消費貸借契約は以下のとおりであります。