# 第一部【企業情報】

## 第１【企業の概況】

### １【主要な経営指標等の推移】

#### (1）連結経営指標等

回次 | 第９期 | 第10期 | 第11期 | 第12期 | 第13期
決算年月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月
売上高 | （百万円） | 10,002 | 11,013 | 14,469 | 20,981 | 37,084
経常利益 | （百万円） | 1,029 | 1,854 | 2,382 | 3,519 | 5,123
親会社株主に帰属する当期純利益 | （百万円） | 682 | 1,174 | 1,516 | 2,238 | 3,464
包括利益 | （百万円） | 682 | 1,174 | 1,516 | 2,238 | 3,479
純資産額 | （百万円） | 4,715 | 5,798 | 7,140 | 12,101 | 17,439
総資産額 | （百万円） | 19,263 | 26,983 | 32,001 | 52,186 | 66,877
１株当たり純資産額 | （円） | 943.16 | 1,159.64 | 1,428.11 | 1,742.92 | 2,259.25
１株当たり当期純利益 | （円） | 136.41 | 234.87 | 303.27 | 345.96 | 496.56
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | 345.42 | 495.46
自己資本比率 | （％） | 24.48 | 21.49 | 22.31 | 23.19 | 26.07
自己資本利益率 | （％） | 15.41 | 22.34 | 23.44 | 23.26 | 23.46
株価収益率 | （倍） | － | － | － | 5.52 | 6.94
営業活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | △2,174 | △5,740 | △1,778 | △14,347 | △4,318
投資活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | △1,943 | △345 | △1,587 | △1,596 | △1,706
財務活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | 4,158 | 5,965 | 3,434 | 17,085 | 9,637
現金及び現金同等物の期末残高 | （百万円） | 3,153 | 3,033 | 3,101 | 4,243 | 7,855
従業員数 | （人） | 42 | 46 | 47 | 57 | 84
（外、平均臨時雇用者数） | (3) | (3) | (4) | (11) | (17)

（注）１.第９期から第11期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在しないため、記載し

ておりません。

２.当社株式は2024年３月27日付をもって東京証券取引所スタンダード市場に上場したため、第12期の潜在株式

調整後１株当たり当期純利益については、新規上場日から第12期の末日までの平均株価を期中平均株価とみ

なして算定しております。

３.株価収益率については、2024年３月27日に東京証券取引所スタンダード市場に上場したため、第12期より記

載しております。

４.従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向

者を含む。)であります。なお、平均臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )内に外数で記載しております。

５.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第10期の期首から適用してお

り、第10期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっておりま

す。

６.従来、販売用不動産に係る控除対象外消費税等については、発生した連結会計年度の期間費用として販売費

及び一般管理費に計上しておりましたが、第11期より、各資産の取得原価へ算入する方法に変更したため、

当該会計方針の変更を反映した遡及修正後の数値を記載しております。

７.当社は、2022年９月15日開催の取締役会決議により、2022年10月２日付で普通株式１株につき1,000株の割

合での株式分割及び2025年７月15日開催の取締役会決議により、2025年８月１日付で普通株式１株につき２

株の割合で株式分割を行っております。第９期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資

額及び１株当たり当期純利益並びに潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。

#### (2）提出会社の経営指標等

回次 | 第９期 | 第10期 | 第11期 | 第12期 | 第13期
決算年月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年12月
売上高 | （百万円） | 9,922 | 10,879 | 13,721 | 20,346 | 21,799
経常利益 | （百万円） | 1,049 | 1,818 | 1,965 | 3,426 | 4,738
当期純利益 | （百万円） | 702 | 1,160 | 1,215 | 2,194 | 3,079
資本金 | （百万円） | 100 | 100 | 100 | 1,576 | 2,700
発行済株式総数 | （株） | 2,500 | 2,500,000 | 2,500,000 | 3,471,400 | 7,716,600
純資産額 | （百万円） | 4,784 | 5,852 | 6,893 | 11,810 | 16,748
総資産額 | （百万円） | 19,166 | 26,611 | 31,305 | 42,894 | 62,662
１株当たり純資産額 | （円） | 956.83 | 1,170.46 | 1,378.67 | 1,701.00 | 2,169.67
１株当たり配当額 | （円） | 36,800.00 | 69.60 | 91.00 | 115.00 | 78.00
（うち１株当たり中間配当額） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－)
１株当たり当期純利益 | （円） | 140.44 | 232.02 | 243.00 | 339.18 | 441.40
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | 338.66 | 440.43
自己資本比率 | （％） | 24.96 | 21.99 | 22.02 | 27.53 | 26.73
自己資本利益率 | （％） | 15.66 | 21.81 | 19.07 | 23.46 | 21.57
株価収益率 | （倍） | － | － | － | 5.63 | 7.81
配当性向 | （％） | 13.10 | 14.99 | 18.72 | 18.19 | 19.54
従業員数 | （人） | 26 | 29 | 32 | 36 | 44
株主総利回り | （％） | － | － | － | － | 190.3
（比較指標：－） | （％） | (－) | (－) | (－) | (－) | (213.2)
最高株価 | （円） | － | － | － | 4,985 | 4,030 （5,440)
最低株価 | （円） | － | － | － | 2,306 | 2,558 (3,290)

（注）１．第９期から第11期の潜在株式調整後１株あたり当期純利益については、潜在株式は存在しないため、記載しておりません。

２. 当社株式は2024年３月27日付をもって東京証券取引所スタンダード市場に上場したため、第12期の潜在株

式調整後１株当たり当期純利益については、新規上場日から第12期の末日までの平均株価を期中平均株価

とみなして算定しております。

３．株価収益率については、当社は2024年３月27日に東京証券取引所スタンダード市場に上場したため第12期より記載しております。

４．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、平均臨時雇用者数は、臨時雇用者数の総数が従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。

５．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第10期の期首から適用しており、第10期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

６．従来、販売用不動産に係る控除対象外消費税等については、発生した事業年度の期間費用として販売費及び一般管理費に計上しておりましたが、第11期より、各資産の取得原価へ算入する方法に変更したため、当該会計方針の変更を反映した遡及修正後の数値を記載しております。

７．当社は、2022年９月15日開催の取締役会決議により、2022年10月２日付で普通株式１株につき1,000株の割合での株式分割及び2025年７月15日開催の取締役会決議により、2025年８月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第９期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資額及び１株当たり当期純利益並びに潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。

８．第９期から第12期の株主総利回り及び比較指標については、当社株式は非上場でありましたので記載しておりません。

９. 最高株価及び最低株価は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。なお、当社株式は2024年３月27日をもって、同取引所に上場いたしましたので、それ以前の株価については記載しておりません。なお、第13期の株価については株式分割後の最高株価および最低株価を記載しており、株式分割前の最高株価および最低株価を(　）内に記載しております。

### ２【沿革】

年月 | 事業の変遷
2013年５月 | 立地特性に応じた付加価値の極大化を図る不動産開発を行うことを目的として、東京都渋谷区渋谷一丁目において当社を設立
2013年８月 | 宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得、不動産開発サービスを開始
2014年１月 | 業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷二丁目に本社移転
2014年８月 | 開発物件の賃貸管理を目的として、当社、株式会社ジェクトワン、株式会社アンセムの３社による合弁で、JACコミュニティ株式会社（現　コロンビア・コミュニティ株式会社）を設立し、関連会社化（当社出資比率 33.3％）。不動産賃貸管理サービスを開始
2018年１月 | 連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社を設立（100％出資の子会社）、ホテル運営サービスを開始
2018年７月 | 業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷三丁目に本社移転
2018年９月 | 株式会社ジェクトワンからJACコミュニティ株式会社の株式（発行済株式総数の22.2％）を取得し、子会社化（出資比率55.5％）
2020年９月 | 株式会社アンセムからJACコミュニティ株式会社の株式（発行済株式総数の44.4％）を取得し、完全子会社化（出資比率100％　現連結子会社）
2021年７月 | JACコミュニティ株式会社をコロンビア・コミュニティ株式会社に商号変更
2023年４月 | アセットマネジメントサービスの提供を目的として、コロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立（100％出資の子会社）
2024年３月 | 東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場
2024年９月 | 業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷二丁目に本社移転
2024年10月 | 合同会社RC1号を営業者とする匿名組合に出資し、子会社化（出資比率100%、現連結子会社）
2025年２月 | ACSホールディングス株式会社の株式を取得し、子会社化（出資比率100％、現連結子会社）

### ３【事業の内容】

当社グループ（当社及び連結子会社。以下同じ。）は、当社と連結子会社６社で構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。

当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。

具体的な内容は以下のとおりであります。

・私たちの使命

「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」

一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。

・私たちのめざす姿

「誰もが主役」

時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。

・私たちが大切にする価値観

「好奇心、上昇志向、一体感」

当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。

※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。

また、当社グループ全体としてストック収入の増大・不動産ノウハウの蓄積など、相乗効果が得られるような事業展開を行っております。

加えて、当社グループは、開発物件の供給を中心としたフロー収入に加え、賃貸管理・運営、ホテル運営及びアセットマネジメント等のストック型収益機会を組み合わせることで、安定収益の拡大及び事業基盤の強化を図っております。

当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について以下に記載いたします。

(1) 不動産開発サービス

当社グループは、レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象としております。レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」のブランド名で開発を行っております。

また、近時は既存建物の取得後にリノベーション等のバリューアップを図り、価値向上を実現する開発にも注力しており、当該バリューアップ型賃貸レジデンスについては「LUMIEC un（ルミーク アン）」として商品展開を行っております。オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。

a．特徴

当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。

また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。

これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。

また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。

そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭとは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。

当事業年度においても、当社は当該スキームを活用した案件組成等を行っております。

さらに、当社は事業環境の変化に応じて、既存建物の取得後にリノベーション等を実施し、物件の価値向上を図るバリューアップ型の開発も推進しており、「LUMIEC un」を当該開発のブランドとして位置付けております。「LUMIEC un」は、当社賃貸レジデンスブランド「LUMIEC」から派生したバリューアップ型ブランドであり、既存建物の取得後に、リノベーションや運営改善等を通じて収益性向上を図り、不動産の価値を高めることを志向しております。

また、当社は当該バリューアップ型開発において、当社単独での取得・開発に加え、他社デベロッパーとの協業による事業機会の拡大も図っております。

b．顧客層、商圏

レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。

不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。

(2) 不動産賃貸管理サービス

不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。

当社グループは、開発段階から運営を見据えた企画・仕様検討を行い、竣工後の賃貸運営においても物件価値の維持・向上及び収益性向上を図ることで、投資家・オーナーの投資成果最大化に貢献することを志向しております。

具体的なサービス内容は以下のとおりです。

a．商業施設等

商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。

b．オフィス

物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。

c．レジデンス

地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。

不動産賃貸管理サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を対象に行っております。

(3) ホテル運営サービス

当社グループは、ホテルの運営サービスを行っております。当社が手掛けるホテルは、単なる宿泊機能の提供に留まらず、地域性や文化・アート等の要素を取り入れた空間価値を創出することで、滞在価値を高めることを志向しております。当該サービスは主として、連結子会社であるコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社により担われております。同社は、これまでのホテル開発・運営ノウハウを活かし、より多様な滞在ニーズに応えることを目的として、新たなホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」を立ち上げております。「NOCTIS（ノクティス）」は、都心におけるプレミアムな滞在体験を提供する新たなライフスタイルホテルブランドであり、グループ旅行や長期滞在といったニーズに応えるとともに、「コミュニケーションが生まれるホテル」をコンセプトとして展開してまいります。また、すべての施設には、ゲスト同士の交流、ホテルスタッフとの対話、さらには地域とのつながりを育む場として、Barの設置を予定しております。

当社は、不動産開発と高度なサービスの付加によるユニキュベーションを継続的に行っていくことをミッションとしており、今回の新ホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」もその中核となるプロジェクトの一つと位置付けております。

なお、当社グループは「NOCTIS（ノクティス）」の展開に向けて、複数の開発予定地の取得を行っており、千代田区外神田六丁目（2026年開業予定）、渋谷区円山町一丁目（2027年開業予定）、港区元麻布三丁目（2028年開業予定）、台東区台東一丁目（2028年開業予定）等において、ホテル開業に向けた用地取得・計画を進行中であります。千代田区外神田六丁目については、コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が運営中のBnA Studio Akihabaraの隣地を取得済みであり、既存施設を増築し、リブランドを予定しております。また、台東区台東一丁目については、購入に向けた契約を締結済みであります。

＜「NOCTIS」シリーズの部屋イメージ＞

(4) アセットマネジメントサービス

当社グループは、投資家からの委託を受け、資産形成や資産の運用、保全を行うアセットマネジメントサービスを提供しております。

当社グループのアセットマネジメントサービスは、当社の不動産開発及び運営のノウハウを活用し、投資家に対して不動産投資機会の提供及び投資成果の最大化を図ることを目的としております。

当該サービスは主として、連結子会社のコロンビア・アセットマネジメント株式会社により担われております。

同社は2024年より投資助言・代理業を行っておりますが、2025年には投資運用業（不動産関連特定投資運用業）及び第二種金融商品取引業の変更登録を完了し、業容の拡大を進めております。

また、同社の投資助言業務の受託事例として、複数のレジデンスを投資対象とした案件の受託を行い、累計の受託資産額（AUM）が480億円超となる見込みである旨を開示しております。

(5) 多様な収益ポイント

当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びバリューアップ型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでも当社グループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。

［事業系統図］

事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（参考）情報発信体制

当社は、株主・投資家等に対する情報発信の更なる強化を目的として、2025年６月にX（旧Twitter）及びメディアプラットフォームnote上にて公式IRアカウントを開設し、決算情報やIR関連情報等の発信を行っております。

### ４【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 （出資金） | 主要な事業の内容 | 議決権の所有割合又は被所有割合 （％） | 関係内容
（連結子会社） |  |  |  |  |
コロンビア・コミュニティ株式会社 | 東京都渋谷区 | 42百万円 | 不動産 賃貸管理 サービス | 100 | 賃貸物件の管理、賃貸仲介、 管理部門全般業務の委託、 役員の兼任１名
コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社 | 東京都渋谷区 | 100百万円 | ホテル運営 サービス | 100 | 物件の賃貸、運転資金の貸付、 管理部門全般業務の委託、 役員の兼任２名
コロンビア・アセットマネジメント株式会社 | 東京都渋谷区 | 50百万円 | アセット マネジメントサービス | 100 | 管理部門全般業務の委託、 役員の兼任２名
合同会社RC１号を営業者とする匿名組合 （注）２、３ | 東京都千代田区 | 30百万円 | 不動産開発 サービス | （注）１〔100〕 |
ACSホールディングス株式会社 | 沖縄県那覇市 | 9.5百万円 | 子会社管理 | 100 | 役員の兼任２名
株式会社サンクス沖縄 | 沖縄県那覇市 | 10百万円 | 不動産開発 | （注）４ | （100） | 役員の兼任２名

（注）１．「議決権の所有割合又は被所有割合」欄の〔　〕内は出資総額に対する出資比率であります。

２．合同会社RC１号を営業者とする匿名組合については、売上高（連結会社相互間の内部売上高除く。）の連結売

上高に占める割合が10%を超えております。

主要な損益情報等　（１）売上高　　　　13,085百万円

（２）経常利益　　　 1,627百万円

（３）当期純利益　　 1,627百万円

（４）純資産額　　　 30百万円

（５）総資産額　　　 30百万円

３．特定子会社に該当しております。

４．議決権の所有割合の（　）内は、間接所有割合で内数であります。

５．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

### ５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

| 2025年12月31日現在
セグメントの名称 | 従業員数（人）
不動産開発事業 | 84 | （17）

（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載は省略しております。

(2）提出会社の状況

|  |  | 2025年12月31日現在
従業員数（人） | 平均年齢（歳） | 平均勤続年数（年） | 平均年間給与（千円）
44 | 37.1 | 3.1 | 8,747

（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、平均臨時雇用者数は、臨時雇用者数の総数が従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．当社は不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載は省略しております。

(3）労働組合の状況

当社グループにおいては、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。なお、労使関係は円滑であり、特記すべき事項はありません。

(4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。