## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の結果は様々な要因により異なる可能性があります。

(1) 会社の経営の基本方針及び経営環境

当社グループは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々が安心して生活し、個々人が自らの価値観に基づき豊かな生活を送ることができる社会の実現を目指しております。健康で文化的な生活基盤の整備が活力ある社会の前提であるとの認識のもと、「健康」をテーマとした住宅開発や、「芸術」や体験価値を重視したホテル開発等を行っております。

当社グループの不動産開発事業においては、「ハード」×「サービス」を基本コンセプトとし、単に建物を供給するにとどまらず、建物を利用する入居者・テナントのニーズを踏まえたサービスの企画・運営までを一体的に提供することを基本方針としております。具体的には、サービス付き賃貸住宅や体験型ホテル等の開発を通じて、競合他社との差別化を図っております。

また、市場環境やプロジェクト特性に応じて不動産開発スキームの多様化を進めており、自己資金のみならず外部資本も活用した開発手法を採用することで、当社グループが有する不動産開発ノウハウを活かしつつ、資金効率及び資産効率の向上を図ることを経営の基本方針としております。

経営環境については、建築資材価格や人件費の上昇を背景とした建設コストの高止まり、用地価格の上昇、金利上昇リスクの顕在化など、不動産開発事業を取り巻く不確実性が継続しております。一方で、不動産投資市場においては、国内外の投資家による投資需要は引き続き一定水準を維持しております。一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第53回不動産投資家調査」（2025年10月時点）によれば、今後１年間の不動産投資に関する姿勢として、多くの回答者が新規投資に前向きな姿勢を示しており、不動産投資に対する一定の投資意欲が確認されております。

こうした環境下において、当社グループは、デザイン性やサービス性を重視した賃貸マンションの開発を行うことで、競合物件との差別化を図り、建設コスト上昇等に伴う価格転嫁についても、市場動向を注視しつつ適切に対応しております。また、非住宅分野においては、テナントの事業内容に即した仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することにより、比較的市場環境の変動を受けにくい安定的な収益が見込まれる投資用不動産の開発にも取り組んでおります。

加えて、国内外のファンドやアセットマネジメント会社等の機関投資家とのネットワークを活用し、当社グループが開発した不動産の販売を行う一方、国内の事業会社や個人富裕層向けについては、不動産仲介会社を通じた販売も行っております。変動する金融環境に対応するため、自己勘定による開発に加え、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、当社グループが引き続き開発を担うファンド型の開発スキームも採用しております。

(2) 中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、現在業容拡大の段階にあるとの認識のもと、株主への利益還元にも十分留意しつつ、事業環境の変化に備えた財務基盤の強化及び経営の安定化を重視しております。特に、貸借対照表における純資産の充実を意識したＢ／Ｓ経営を基本方針とし、持続的な成長に向けた経営基盤の構築に取り組んでおります。

株式上場を通じて資本市場からの資金調達を図るとともに、市況変動に対しても柔軟に対応できる事業体制の構築を進めてまいります。その一環として、従来の用地特性に応じた開発に加え、テナント需要を踏まえたＢＴＳ（Build To Suit）型施設の開発など、開発手法の多様化を推進しております。

中長期的には、不動産賃貸管理サービスの拡充に加え、2025年第１四半期より開始したアセットマネジメントサービスを通じて、当社グループが手掛ける開発案件をパイプラインとして活用し、継続的な収益機会の確保を図るとともに、事業ポートフォリオの安定化を進めてまいります。

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

当社グループは、財務基盤の強化及び健全な企業経営の維持を重要な経営課題として位置付けております。資産を効率的に活用し、適切なリターンを確保することで自己資本の充実を図る観点から、売上高、営業利益に加え、ＲＯＡ及び自己資本比率を経営上の重要な指標として重視しております。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

ａ．安定した仕入の実施

当社グループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となってお

ります。不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定

期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析

をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、リスクの特定と取り得る対

応策等について迅速な判断を行うことにより、開発用地の安定確保に努めております。

ｂ．優良案件の確保

当社グループが主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、優良

な用地を継続的に確保できるようにすることが課題となっております。当社グループの強みとして、コンパ

クトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記の

ように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意

向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特

徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。

ｃ．財務体質の強化

当社グループの事業の中心である不動産開発サービスは、開発用地を仕入れ、建設資金を手当てし、不動産

開発を行った後に売却をするというビジネスモデルのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入

資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の

変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務体質の強化が必要となります。そのため、金融機関

との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、

資金調達が円滑に行われるように意識しております。2025年12月期第４四半期に実施した公募増資により、

財務体質が強化され、仕入資金及び開発資金の調達余力が拡大したと考えております。 　また、資産の効

率化をすべく、他社が開発した建物を購入後、当社のノウハウを活かしてリノベーションを実施後、売却す

るバリューアップ型のスキーム、建設期間中の開発案件をＳＰＣ(特別目的会社）へ売却し、販売後も当社

のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型の

スキームも継続して行うことで、資本コストを考慮した事業投資にも取り組んでおります。

ｄ．リーシングの多様化

当社グループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けるなど、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。賃貸不動産のテナントや入居者の募集（リーシング）において、従来は賃貸不動産ポータルサイトや雑誌等へ募集情報を掲載することで一元化して発信を行っていましたが、当社の強みを活かしてSNSや自社ホームページを利用し、直接的にテナント等へアプローチする方法を採用するなど、より多様な手段にてリーシングの強化を行ってまいります。

ｅ．建設コスト上昇や建設技術者不足による工期延長等に対応した開発期間中の工程管理の徹底

建設材料の上昇や2019年４月から順次施工されてきた「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関す

る法律」による人件費の上昇等により、建設工事費用は高い水準で推移しており、建設コストの管理と建設

期間中の工程管理は重要な課題です。当社では、各開発プロジェクトを推進するプロダクトマネージャーに

加えて、建設コスト試算や工程管理において企画開発部門もプロジェクトに参画し、建設会社との交渉や工

事期間中のモニタリングをしております。工期延長等のリスクに迅速に対応できる体制を強化することで、

当社の事業計画遂行上の変動リスクを最小限にとどめられるように管理しております。

### ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）基本的な考え方

当社グループは、「人が輝く舞台を世界につくる」というミッションのもと、不動産を単なる建物としてではなく、人々のこだわりや理想のライフスタイルを実現するための「舞台」として捉え、事業活動を行っております。

気候変動、人口構造の変化、働き方・暮らし方の多様化など、社会環境が大きく変化する中で、環境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を経営の重要課題として位置づけ、社会課題の解決と企業価値向上の両立を図ることが重要であると認識しております。

当社グループは、不動産開発事業を中心に、賃貸管理、アセットマネジメント、ホテル運営等の各事業において、地域・コミュニティとの調和、居住者・利用者の健康やQOLの向上、誠実で透明性の高いガバナンスを重視した取り組みを推進することで、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。

（2）ガバナンス

当社グループは、サステナビリティに関連するリスク及び機会を経営上の重要課題と捉え、取締役会を頂点としたガバナンス体制のもとで、全社的なリスク管理の枠組みに統合して対応しております。

取締役会は、サステナビリティを含む全社的なリスク管理について最終的な監督責任を負い、リスク管理委員会からの報告を踏まえ、方針及び施策の妥当性や進捗状況について監督してまいります。

リスク管理委員会は、当社グループにおけるサステナビリティ関連リスク及び機会について統括的に管理する役割を担っており、その下部組織としてサステナビリティ委員会（分科会）を設置しております。サステナビリティ委員会は、環境・社会・ガバナンスに関する個別課題について専門的な検討を行い、方針及び施策の立案を行っております。

リスク管理委員会は、サステナビリティ委員会からの報告内容を踏まえ、全社的なリスクの観点から整理・審議を行ったうえで、重要事項について取締役会へ報告・提言を行っております。

（3）戦略（重要なサステナビリティ課題）

当社グループは、国際的なガイドライン（ISO26000、GRIスタンダード等）や外部環境の変化を踏まえ、当社事業との関連性及びステークホルダーにとっての重要性の観点から検討を行い、以下の主要なサステナビリティ課題を特定しております。

・多様な価値観に応えるライフスタイル・街づくりの推進

・地域特性を活かした環境負荷の低い街づくり

・健やかで上昇志向のある組織風土の醸成

・ダイバーシティ＆インクルージョンの推進

・レジリエントな経営基盤と持続的成長を支えるガバナンスの強化

これらの課題については、サステナビリティ委員会においてリスク及び機会の整理を行い、事業戦略や人材戦略と整合した形で具体的な施策に反映しております。

（4）リスク管理

当社グループでは、サステナビリティに関連するリスクについても、全社的なリスク管理の枠組みの中で統合的に管理してまいります。

リスク管理委員会において、現時点及び将来発生し得るリスクの識別・評価を行い、対応策を検討するとともに、必要に応じてサステナビリティ委員会に対し詳細な分析及び検討を指示してまいります。

特に気候変動については、異常気象の激甚化や規制強化等が事業に与える影響を重要なリスク及び機会と認識し、TCFD提言の枠組みを参考に、定性的な分析を中心とした評価を実施してまいります。

（5）指標及び目標

当社グループは、重要なサステナビリティ課題に対する取り組みの進捗を適切に把握するため、環境・社会・ガバナンスに関する指標の整備を進めております。

現時点では、CO₂排出量、人材・労働環境に関する実態の把握を行っており、今後、事業規模の拡大や取り組みの進展に応じて、具体的な目標の設定をしてまいります。

当連結会計年度においては、以下の指標に関する実態を把握いたしました。

指標 | 当連結会計年度(自2025年１月１日　 至2025年12月31日)
所定外労働時間（一人当たり月平均） | 17.1 時間
有給取得率 | 62.9%
女性育児休暇取得比率 | 0.0%
男性育児休暇取得比率 | 0.0%
ストレスチェック受診率 | 100.0%
女性管理職比率 | 3.2%
新規資格取得者数 | 2 名
労働基準への抵触件数 | 0 件
労働災害発生件数 | 0 件
致死労災件数 | 0 件
内部通報件数 | 0件

### ３【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。

当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の影響の最小化に努める方針であります。当社では、リスク管理規程を定め、リスク管理委員会においてリスクマネジメントを行う体制を整備しております。実際にリスクが顕在化した場合には、リスク管理委員会への報告を行い、その内容を取締役会へ報告するとともに、当該リスクへの対応を行うこととしております。

なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。

（1）マクロ経済・金融環境の変動について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金融政策の変更に伴う金利動向、地価動向及び為替動向等の影響を受けやすい特性があります。特に金利が上昇する局面においては、金融機関からの借入金利の上昇による資金調達コストの増加、投資家が要求する利回りの上昇に伴う保有不動産の資産価値の低下、住宅及び投資用不動産に対する需要の減退等が生じる可能性があります。

また、地価については三大都市圏を中心に上昇基調が継続しているものの、経済情勢の悪化や金融環境の変化等により地価が下落に転じた場合には、販売価格の低下や棚卸資産及び固定資産の評価損の発生等を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、マーケット動向を注視しながら、案件ごとの採算管理、販売計画の精度向上、取引金融機関との関係強化等によりリスク低減に努めておりますが、急激な経済環境の変化が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。

（2）建設コストの上昇及び工期遅延について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

近年、建設業界においては、資材価格の上昇、労務費の増加、施工人材の不足等を背景として建設工事費が上昇傾向にあります。当社グループが行う不動産開発事業においても、建設コストが想定を上回る場合や、施工会社の確保が困難となる場合、工期が長期化する可能性があります。

当社グループは、見積精度の高度化、複数の施工会社候補の確保、工程及び仕様の最適化等によりコスト上昇や工期遅延の抑制に努めておりますが、これらの対策にもかかわらず建設費用の増加や工期遅延が発生した場合には、開発案件の収益性の低下や引渡時期の遅延を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（3）天災等による業績変動について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、主として１都３県を中心に不動産開発事業を展開しているため、当該地域において地震、台風、洪水等の自然災害や、火災、テロ、戦争その他の人災等を含む不測の事態が発生した場合には、想定していた収入の減少又は消失、開発中又は保有不動産の価値の毀損等が生ずる可能性があります。

当社グループは、各種保険への加入や事業継続計画の整備等を行っておりますが、予測を超える事態が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（4）引渡時期による業績変動について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループの不動産開発サービスに係る売上高は、主として開発した案件の売却によるものであり、案件の引渡時期によって売上及び利益が計上されます。そのため、案件の引渡時期が特定の四半期又は期末に集中した場合には、四半期ごとの経営成績が大きく変動する可能性があります。

当社グループは、期末近くに引渡を予定している案件については、あらかじめ翌期の販売計画に組み込むなどの対応を行っておりますが、天災、事故、建設工期の遅延、行政手続きの長期化等の要因により引渡時期が期末を超えて遅延した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（5）競合環境及び用地取得について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、大都市圏を中心に不動産開発事業を展開しており、当該エリアにおいては多数の競合他社が存在しております。競争環境の激化により、開発用地の取得価格の上昇、優良案件の確保難、販売価格の下落等が生じる可能性があります。

当社グループは、案件担当者が仕入から開発、販売までを一貫して担当する体制や、グループ内の賃貸管理、ホテル運営、アセットマネジメント機能を活用することで差別化を図っておりますが、計画どおりに用地取得や商品企画が進まない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（6）外注管理について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、不動産開発事業において設計、施工、各種調査等の業務を外部に委託しております。外注先の選定にあたっては、与信調査や実績確認を行っておりますが、外注先の経営不振、品質不良、工期遅延等が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（7）法的規制等について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループが属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等の多数の法的規制を受けております。また、当社及び連結子会社は、事業を行うために必要な許認可等を取得しております。

これらの法的規制の大幅な変更、又は許認可の取消し若しくは更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障をきたし、業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。

当社グループが取得等をしている免許等に関して、その有効期間やその他の期限が法令等により定められている主なものは下表のとおりであります。

（当社）

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(3)第95744号 2023年8月31日～2028年8月30日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等
不動産特定共同事業許可 | 東京都知事第136号 有効期限無し | 不動産特定共同事業法 | 第36条
賃貸住宅管理業者登録 | 国土交通大臣(01)第002178号 2021年10月27日～2026年10月26日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 第23条

(コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
旅館業営業許可(福岡) | 旅館・ホテル営業 (福中保環第013088号) 有効期限無し | 旅館業法 | 第8条
旅館業営業許可(京都) | 旅館・ホテル営業 (京都市指令保医セ第87号) 有効期限無し | 旅館業法 | 第8条
飲食店営業許可（バー） | 飲食店営業許可 （京都指定京保セ第8340号） 2025年3月1日～2031年2月28日 | 食品衛生法 | 第60条、 第61条

(コロンビア・コミュニティ株式会社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(2)第98533号 2020年11月21日～2025年11月20日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等
賃貸住宅管理業者登録 | 国土交通大臣(01)第001742号 2021年10月6日～2026年10月5日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 第23条

(コロンビア・アセットマネジメント株式会社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(1)第109605号 2023年7月29日～2028年7月28日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等
投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業 | 関東財務局（金商）第3433号 有効期限無し | 金融商品取引法 | 第52条、 第54条

(株式会社サンクス沖縄)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 沖縄県知事(4)第4050号 2024年6月19日～2029年6月18日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等

（8）ホテル運営事業に係るリスクについて

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループはホテル運営事業を行っており、宿泊需要は景気動向、為替動向、感染症の流行、地政学的リスク等の影響を受けます。これらの要因により宿泊需要が減少した場合には、稼働率及び客室単価の低下を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（9）訴訟リスクについて

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループが行う不動産の売買、賃貸、管理等の事業活動に関連して、取引先、顧客、近隣住民その他の第三者との間で訴訟が提起される可能性があります。その結果によっては、損害賠償請求等がなされ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、各関連法令を遵守した事業活動を推進すると共に、不動産開発サービスに際しては、近隣説明会の開催や専門業者による近隣対策の実施等により、トラブルの回避を図っておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して、開発、販売案件にトラブルが生じる場合や、あるいは建築に際して近隣住民とのトラブル等が発生する場合があります。

当社グループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在重大な訴訟事件等は生じておりません。

しかしながら、今後これらのトラブル等に起因して重大な訴訟が提起された場合には、当社グループにおける顧客からの信用・信頼の低下及び損害賠償請求等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（10）契約不適合責任について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、民法及び宅地建物取引業法に基づき、不動産を販売した場合には契約不適合責任を負っております。販売した不動産について重大な契約不適合が存在すると判断され、損害賠償請求や補修工事費用の負担が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

開発案件については、法令遵守の状況をモニタリングし、不適合のものを排除しております。また、中古案件については、エンジニアリングレポートを取得し、問題がある部分は是正をした上で販売を行っております。それでも、当社グループが販売した案件に重大な契約不適合な事象があるとされ、これを原因とする損害賠償請求が行われた場合や補修工事費用の負担が発生した場合には、当社グループの信用力が低下するとともに、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（11）有利子負債への依存について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、不動産開発事業に係る資金を主として金融機関からの借入金により調達しているため、総資産に占める有利子負債の割合は高い水準にあります。今後、金利が上昇した場合には、支払利息の増加等を通じて、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

最近２連結会計年度における有利子負債の状況は次のとおりであります。

| 前連結会計年度 | 当連結会計年度
有利子負債残高（百万円） | 37,650 | 46,803
総資産（百万円） | 52,186 | 66,877
有利子負債依存度（％） | 72.1 | 70.0

不動産開発サービスにおいては開発用地を継続して仕入れる必要があり、その後の建物の建設資金などとあわせた資金需要が常に発生し、これらの費用は主に金融機関からの借入に調達する計画であることから、金融市場の動向を踏まえて柔軟に適応する方針ではあるものの、現時点では今後の有利子負債依存度も当面の間70％以上の水準が続く見込みです。

当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めており、条件面について各金融機関に対して定期的に見直しを要請しております。資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰り計画を作成・更新するとともに、手元流動性を維持することなどにより管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達力の強化を図っております。

しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要増により有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において金利が上昇した場合には、資金調達コストの増加、社会情勢の変化などによる金融機関の貸出姿勢変化等、資金調達における制約などが発生することにより、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（12）不動産の保有在庫及び固定資産について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、開発用地や開発中物件等の棚卸資産を保有しており、経済環境の変化等により想定した価格での販売が困難となった場合には、棚卸資産評価損の計上が必要となる可能性があります。また、固定資産として保有している不動産の時価が著しく下落した場合には、固定資産の減損損失が発生する可能性があります。

当社グループの総資産に占める販売用不動産、仕掛販売用不動産の割合は、当連結会計年度末において67.1％となっております。

開発用地の仕入や開発、販売は、中長期的な経済展望に基づいて実施をすると共に、市場の動向を見て早期に商品化や販売を行っております。しかしながら、経済環境の変化等により、想定していた価格での販売が困難になり、販売価格の値下げにより利益が減少する場合や多額の棚卸資産評価損が発生する場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

加えて、賃貸収益を得ることを目的として保有している賃貸等不動産の時価が著しく下落した場合、固定資産の減損会計の適用に伴う損失処理が発生することがあり、その場合には当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 財務制限条項について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

当社グループが行っている借入契約の中には、各年度の決算期末における単体の貸借対照表の純資産額や、損益計算書の経常損益を基準とした財務制限条項が付されているものがあります。当社グループの財政状態や経営成績は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相応のマージンがあり、また今後についても抵触しないよう十分に管理を行ってまいりますが、これに抵触した場合には借入金の返済を求められ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(14) 情報漏洩について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループが提供する業務では、取引先の機密情報や個人情報を取得することがあります。そのため情報セキュリティ管理規程や個人情報取扱規程等を制定するとともに、定期的に実施しているコンプライアンス研修において、守秘義務の遵守、機密情報や個人情報の管理の徹底を周知し、情報漏洩の発生を予防しております。しかしながら、不測の事態により、これらの情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用に重大な影響を与え、また補償による費用の発生などにより、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15) クレームや風評リスクについて

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

当社グループの事業は、開発過程における関係者からのクレームや顧客からの品質やサービス、納期等に対する指摘・意見・不満等のクレームを受ける可能性があります。当社グループでは、クレームが発生しないように、日常的に社員への教育・研修や顧客満足度の向上に取り組んでおりますが、こうしたクレームの発生により顧客からの信頼が低下する場合は、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。また、悪意を持った第三者が、意図的に噂や憶測、評判等のあいまいな情報を流すこと、あるいは何らかの事件事故等の発生に伴う風評により、当社グループに対する誤解、誤認等が生じ、事業に対し直接間接に影響を被ることが発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(16) 特定人物への依存について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社代表取締役の中内 準は、当社の創業者であり、創業時より代表取締役を務めております。同氏は、不動産開発事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定及び遂行において重要な役割を果たしております。当社は、取締役会等における役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、同氏に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同人が当社の業務を継続することが困難になった場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(17) 人材の確保について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループでは、今後の事業展開のため、優秀な人材の採用・確保及び育成が重要であると考えております。従業員同士のコミュニケーションの促進や企業理念の浸透を図るなどにより優秀な人材の確保をしておりますが、採用及び育成が計画どおりに進まない場合や、優秀な人材の社外流出が生じた場合には、競争力の低下や事業規模拡大の制約、顧客に提供するサービスレベルの低下をもたらし、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(18) 大株主について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

期末日現在において、当社株式の大部分は当社代表取締役である中内準（発行済株式総数の24.9％）及びその資産管理会社であるNstyle株式会社（発行済株式総数の33.7％）により保有されております。Nstyle株式会社及び中内準は、当社の株式保有方針を安定的な長期保有とし、その議決権の行使にあたっては株主共同の利益に配慮する方針としております。当社では、当社代表取締役である中内準に対して当社株式の保有方針等を定期的に確認する等、適切な対応を図ってまいります。

今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達や既存株主への一部売出し要請等により流動性の向上を図っていく方針でありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、当社株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも影響を及ぼす可能性があります。

### ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。

ａ．財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における流動資産合計は前連結会計年度末と比較して12,913百万円増加し、53,678百万円となりました。これは主に現金及び預金3,599百万円、仕掛販売用不動産14,612百万円の増加、販売用不動産5,085百万円の減少等によるものです。固定資産合計は前連結会計年度末と比較して1,776百万円増加し、13,198百万円となりました。これは主に建物及び構築物380百万円、土地1,357百万円の増加、建設仮勘定383百万円の減少等によるものです。

この結果、資産合計は前連結会計年度末と比較して14,690百万円増加し66,877百万円となりました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債合計は前連結会計年度末と比較して13,184百万円増加し、22,302百万円となりました。これは短期借入金7,672百万円、１年内返済予定の長期借入金5,356百万円の増加等によるものです。固定負債合計は前連結会計年度末と比較して3,832百万円減少し27,135百万円となりました。これは長期借入金4,058百万円の減少等によるものです。

この結果、負債合計は前連結会計年度末と比較して9,351百万円増加し49,437百万円となりました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は前連結会計年度末に比較して5,338百万円増加し、17,439百万円となりました。これは第三者割当増資による資本金1,124百万円及び資本剰余金1,127百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金3,065百万円の増加によるものです。

この結果、自己資本比率は26.1％（前連結会計年度末は23.2％）となりました。

ｂ．経営成績の状況

当連結会計年度（2025年１月１日～2025年12月31日）におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、物価上昇の継続、今後の米国の政策転換、日銀による利上げ動向など、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。

当社グループが属する不動産業界においては、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇や、日銀の金融政策の変更による金利上昇などの懸念はありますが、住宅を中心とした賃料の上昇や円安、欧米と比較して相対的な低金利環境を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は堅調に推移していくことが予想されます。

このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行ったものも含めて、45,759百万円の販売用不動産の投資を行いました。

この結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高37,084百万円（前連結会計年度比76.7％増）、営業利益6,028百万円（同54.9％増）、経常利益5,123百万円（同45.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,464百万円（同54.8％増）となり、いずれの数値も2025年11月27日に開示いたしました「業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ」を上回る水準となりました。

なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

ｃ．キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて3,612百万円増加して7,855百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は、4,318百万円（前年同期は14,347百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益5,288百万円、不動産取得及び不動産竣工による販売用不動産の減少額5,738百万円（同、仕掛販売用不動産の増加額13,955百万円、法人税等の支払額949百万円）によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は、1,706百万円（前年同期は1,596百万円の使用）となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,447百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果獲得した資金は、9,637百万円（前年同期は17,085百万円の獲得）となりました。これは主に、第三者割当増資に伴う株式の発行による収入2,237百万円、不動産取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入26,503百万円、不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出26,392百万円及び短期借入金の純増額7,503百万円によるものであります。

ｄ．生産、受注及び販売の実績

(a) 生産実績

当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

(b) 受注実績

当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。

(c) 販売実績

当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。

サービスの名称 | 当連結会計年度 (自2025年１月１日 至2025年12月31日)
金額（百万円） | 前年同期比(％)
不動産開発サービス | 35,942 | 176.6%
不動産賃貸管理サービス | 443 | 159.4%
ホテル運営サービス | 300 | 98.8%
アセットマネジメントサービス | 398 | 923.1%
合計 | 37,084 | 176.7%

(注) １．各サービス間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（前連結会計年度）

相手先 | 当連結会計年度 (自　2024年１月１日 至　2024年12月31日)
金額(百万円) | 割合(％)
GCP2合同会社 | 7,913 | 37.7
リコーリース株式会社 | 3,320 | 15.8

（当連結会計年度）

相手先 | 当連結会計年度 (自　2025年１月１日 至　2025年12月31日)
金額(百万円) | 割合(％)
アリサ・パートナーズ・ジャパン株式会社 | 12,911 | 34.8

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

(a) 経営成績

当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス11棟（自社開発１棟、中古物件７棟、他社協業３棟）、開発用地３件、オフィスビル２棟（自社開発１棟、他社協業１棟）の計16件の案件引渡しを行うことができました。

不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。

物件名 | 種別 | 竣工 | 用途 | 延床（㎡） | 規模 | 敷地（㎡） | 戸数等
LUMIEC un MINAMIAZABU | レジデンス | － | 共同住宅 | 7,603.86 | RC造 地上10階建 | 1,503.17 | 130
箱根仙石原 | 土地 | － | ホテル | － | － | 4,273.19 | －
BIASTA TAMACHI MITA | オフィス | 2024年３月 | 事務所・店舗 | 716.58 | S造 地上12階建 | 115.78 | 12区画

「LUMIEC un MINAMIAZABU」は、近年大規模なマンション開発が多数行われている東京メトロ南北線「白金

高輪」駅より徒歩約7分で、港区南麻布アドレスの希少な大型賃貸マンションです。また、商店街が人気な「麻布十番」駅より徒歩約14分に位置しております。本物件では、当社が新築工事で実施してきたサービス提供型賃貸マンション開発を既存物件にも適用し、バリューアップいたしました。 具体的には、共用部にジムスペースを設置しパーソナルトレーニングサービスを提供、また、専有部内は空室が発生する毎にリノベーションを実施いたしました。本物件は当社始まって以来の大型売却案件（120億円超）となり、当期業績に大きく貢献いたしました。

「箱根仙石原」は、当社で土地を仕入れた後、「箱根仙石原 ホテル開発PJ」を立ち上げ、当社連結子会社であるコロンビア・アセットマネジメント社が組成した開発ファンドに売却いたしました。同社はアセットマネジメント事業の一環として投資助言業務等を受託しております。オペレーターはソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社（以下、「SHR社」）が担当いたします。SHR社は国内50施設（8,570室）のホテルを運営し、「ザ・スクエアホテル」「ホテル・アンドルームス」など、約20のブランドを全国に展開しています。「箱根仙石原」は、「雨庵 金沢」「暖雪 札幌」と並び、「FIFTH SEASON HOTELS」シリーズとして、ハイグレードかつ“地域独自の魅力をより深く感じられるステイ”を提供するホテルとして計画されています。露天風呂やプライベートサウナを備えた客室を備え、共用部にはカフェラウンジ、レストラン、足湯、温泉大浴場、オートロウリュサウナを設置し、上質な滞在体験を提供いたします。

「BIASTA TAMACHI MITA」は、都営浅草・三田線「三田」駅より徒歩1分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅より徒歩3分、「品川」駅まで電車で4分、「東京」駅まで10分とターミナル駅へのアクセスも抜群の立地にあります。こちらのエリアは元々大学が多く、学生街として賑わっていましたが、大規模開発により多くのオフィスや商業施設が建設され、現在は先進的な街として、ビジネス拠点としても非常に注目度の高いエリアとなっています。建物外観の角部分にはシンボリックな抽象画MURAL（壁画）を採用することにより、小さいビルながらも有機的で親しみやすい印象を演出。周辺ビルとの差別化を図る事により、地域に新しい風景を提供しています。

約53㎡の基準階は、ワンフロア1テナント様を前提としており、下階はサービス店舗、上階はセットアップオフィスといたしました。

レジデンス・ホテル・オフィス等、地域特性に応じた不動産開発サービスを提供した結果、売上高は37,084百万円となり、売上原価は、28,428百万円、売上総利益は8,656百万円となりました。

販売費及び一般管理費は租税公課、人件費等の費用が増加した結果、2,627百万円となり、営業利益は6,028百万円となりました。

受取利息等により営業外収益は32百万円、支払利息等の発生により営業外費用は937百万円となり、経常利益は5,123百万円、固定資産売却益及び負ののれん発生益等の発生により特別利益は164百万円、税金等調整前当期純利益は5,288百万円となりました。

法人税等は1,823百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は3,464百万円となりました。

(b) 財政状態の状況

財政状態の状況につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　ａ．財政状態の状況」に記載したとおりです。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要　ｃ．キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。

当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。

資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。

ｄ．経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載しております。

ｅ．経営者の問題認識と今後の方針について

当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。

具体的には、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。

ｆ．経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について

経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。

営業利益について、当連結会計年度は6,028百万円であり、前年同期比で54.9％増加しております。この要因としては、売上高が前年同期比で76.7%増加したことにより営業利益が増加いたしました。今後は、資本効率の高いバリューアップ型及びファンド型の比重を高めた不動産開発を推進し、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益の成長を維持してまいります。

ROAは総資産（期首期末平均）に対する経常利益の割合として計算しており、当連結会計年度が8.6％であるところ、引き続き8％の水準の維持を目指しております。

また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、当連結会計年度26.1％であるところ、引き続き20%台の水準の維持を目指しております。

### ５【重要な契約等】

該当事項はありません。

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。